不動産取引用語集

用語辞典

■課税台帳（固定資産税）	■課税標準	■がせねた
■片私道	■活断層	■割賦販売契約の解除等の制限
■角地	■角引回し	■カビの汚れ
■壁式工法	■カラーベスト	■空家賃
■仮換地	■仮差押え	■仮処分
■仮登記	■仮登記担保	■簡易耐火建築物
■環境共生住宅（エコハウス）	■元金均等返済方式	■雁行型
■監視区域	■完成宅地	■完成予想図
■換地	■監督	■官民境界査定
■管理会社	■管理規約	■元利均等返済方式
■管理組合	■管理組合総会	■管理組合法人
■管理形態	■管理者	■管理費等保証制度
■完了検査

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【課税台帳（固定資産税）】

固定資産の状況および固定資産税の課税標準である固定資産の価格を明らかにするために市町村等に備えられた台帳をいう。固定資産課税台帳には、①土地登記簿に記載された土地の所有者、質権設定者、100年より長い地上権設定者の氏名および住所等並びに価格等を記載した土地課税台帳、②建物登記簿に記載された建物の所有者等の氏名および住所等並びに価格等を記載した家屋課税台帳、③土地登記簿に記載されていない土地の所有者等の氏名および住所等並びに価格等を記載した土地補充課税台帳、④建物登記簿に記載されていない建物の所有者等の氏名および住所等並びに価格等を記載した家屋補充課税台帳、⑤償却資産の所有者等の氏名および住所等並びに価格等を記載した償却資産課税台帳の5種類がある。固定資産税はもともと国税であったが、昭和22年の地方税法改正の際に都道府県税となり、更に昭和25年の税法改正で市町村税となったので、固定資産課税台帳のもととなったのは、地租等を課税するために作成された土地台帳および家屋台帳である。従って､不動産に関する権利の設定、保存、移転等の公示を目的とする不動産登記簿とは内容が一致しないこともある。固定資産税課税台帳は、毎年3月1日から20日上の期間、関係者の縦覧に供され、課税台帳の登録価格に不服がある場合には、一定期間内に固定資産評価審査委員会に審査の申し出をすることができる。

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【課税標準（課税標準）】

課税計算にあたり税率を乗じて税額を求める価額をいう。所得税の場合は所得控除後の課税所得額をいい、法人税は企業利益を基準とし、益金から損金を控除した額である。住民税は国税とほぼ同様の方法で課税標準を定めている。印紙税は、別に定めた課税物件表記載の契約金額等をいい、所有権の移転登記に係る登録免許税は、権利の移転の場合の取得価額ではなく、原則として固定資産課税台帳の登録価額（抵当権は債権金額）である。その他の地方税では不動産取得税および固定資産税は台帳登録価額であるが、特別土地保有税および事業所税は取得価額である。

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【がせねた】

不正確な物件情報のことである。「がせ」とは、うそ、でたらめという意味であり、「ねた」とは種の逆さ読みで、いい加減な根拠のないもの、根拠のない情報のことをいう。

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【片私道（かたしどう）】

敷地の片隅に設けた私道のこと。大都市に限らず地方都市でも道路事情の不便なところが多い。そのため公道、私道のことでトラブルが生じることもある。公道の場合は勝手に手が付けられないが、自宅の敷地の片隅に道路（通路）を付けることは、隣地に迷惑をかけなければとくに支障はない。

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【活断層】

地表に現れている断層のうち、ここ数十万年以内に繰り返してずれ動いた形跡があり、今後も動く可能性の大きいとみられる断層。活断層の発見や調査には地形・地質学的調査だけではなく、航空写真による調査も行われ、また、活断層の活動暦を知るために、活断層を横切る溝を掘り、各年代の地層の食い違いの有無や大きさを調べるトレンチ調査やボーリング調査などが主要活断層について行われている。和歌山県から四国にかけての中央構造線、新潟県から静岡県にの糸魚川・静岡構造線、東京西部の立川断層などが知られている。

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【割賦販売契約の解除等の制限】

宅建業者が自ら売主となって不動産を割賦販売の方法で販売したときは、買主の割賦金の支払いが一日でも遅れると債務不履行を理由として契約を解除したり、期限の利益を喪失させて残代金の一括支払いを請求できる規定を定めることがあるが、このような規定は著しく買主の立場を損なうので、宅建業法はこれを制限している。すなわち割賦代金の支払いが遅れた場合、宅建業者は30日以上の期間を定めて買主に対して書面で催告し、この催告にもかかわらず買主がその期間内に支払わないときは、契約の解除または支払期限のきていない割賦金の支払を求めることができることとなっており、これに反する特約は無効である。

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【角地】
隣接する二以上の辺が、それぞれ別路線の道路に接する区画の土地。これに対して相対する二辺が、それぞれ道路に接する区画の土地の状況を二方道路ということがある。これらはいずれも値付けをするうえで増額要因になるとされている（「価格査定マニュアル」参照）。
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【角引回し（かどひきまわし）】

角地の地形のことである。従って、２面が道路に接していることになる。

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【カビの汚れ】
内装仕上げにカビが生じて汚れを生ずること。カビは生物の一種なので、栄養と水分と適当な温度の３つの要因が充足されると急速に繁殖する。逆に３つのうち、どれかひとつ欠けるとカビは増殖しない。建物の場合、カビの発生はそのほとんどが水分の存在で決定される。湿分の高い状態を含めて内装の仕上げ材の中の含水状態が、カビの発生を左右するといえる。浴室、台所、北側の居室などでは水湿分が高くなりやすく、とくに通風が悪い状態が局部的に存在すると部分的にカビが発生しやすくなり、その部分を足掛かりにして急速に拡大する危険性がある。カビの除去により汚れはなくなるが、除去剤は殺菌力の強い薬剤も含まれるので取扱いに十分注意する必要がある。
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【壁式工法】

主として、低中層の共同住宅などの建築に用いられる構造形式のひとつ。骨組構造のように柱や梁を使わないので、建物の内外に余分な突出部分がなく、空間を効率よく利用できる。また、力学的な安全性を確保するため、壁量、壁厚などに制限が設けられ、非常に堅固な建物となる。骨組構造に比較して経済的であるとして普及しているが、柱、梁がないため階数に限度があるとされ、高層建築には不向きといわれている。

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【カラーベスト】

住宅用屋根ふき材の一種。現在、一般に使われている屋根材は素材別に、粘土系、セメント系、石綿系、金属系、プラスチック系に大別されるが、カラーベストは石綿とセメント・珪砂を混和した石綿系の人造スレートである。石綿系の屋根材としては、住宅用に最適で、独特の色調と素材感が好感を呼び、軽量で対候性、耐震性に優れていることから、カラー鉄板とともに多くの住宅に利用されている。

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【空家賃】

契約した賃貸物件に居住していないのに、支払っている家賃のこと。契約書上の家賃支払発生日から実際の入居日までに支払っている家賃、または退去日から契約解除日まで支払っている家賃等が該当する。

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【仮換地（かりかんち）】

土地区画整理事業の円滑な進捗と関係権利者の権利関係の速やかな安定を図るために、都地区画整理事業の施行者が、換地処分を行う前において、施行区域内の従前の宅地について仮に使用収益できる土地を指定する処分を仮換地の指定処分をいい、このようにして指定された土地を仮換地という。仮換地の指定処分がなされると、従前の宅地の権原に基づいて使用収益をすることができた物は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について従前の宅地について有した権利の内容である使用収益と同じ内容の使用収益ができるが、従前の土地については私用収益ができなくなる。

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【仮差押え】

金銭債権を保全するため、債務者の財産を確保し、将来の強制執行を確実なものにする目的で仮に差し押さえることをいう。これら債権の弁明を受けるためには、最終的には判決を得て強制執行に着手するのであるが、それまでの間に債務者が財産の隠匿、逃亡等をしないように、仮差押えをして財産等の処分禁止をしておく。債権者は、自己の債権と保全の必要性を疎明し、保証金を積んで裁判所の仮差押命令をもらい、債務者の不動産、動産、債権等の仮差押執行をする。債務者は仮差押えされた財産を処分しても仮差押債権者には対抗することができない。

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【仮処分】

物の引渡しを求めうる権利などについての強制執行を保全するため、その目的物について保管人を置いたり、相手方に一定の行為を命じたりする仮の処分をいう。土地や家屋の引渡しの強制執行は、そのものの占有者を相手方とする判決等により、その占有を排除して行われるが、判決等を得て執行するまでの間に、占有者が変わったり現状を変更されたりすると、その判決で執行することができなくなったり、著しく困難となったりするので、仮処分が利用される。債権者は自己の権利と保全の必要性を疎明し、保証金を積んで裁判所の仮処分命令をもらい、仮処分の執行をしておく。命令に反した場合、仮処分債権者に対抗することができない。

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【仮登記】

終局登記（本登記）をなしうるだけの実体法上、または手続法上の要件が完備していない場合に、将来の登記の順位を保全するため、あらかじめなす登記をいう。後日要件が完備して本登記がなされれば、仮登記の順位が当該本登記の順位になるという順位保全効力を有するが、仮登記のままでは対抗できない。このような仮登記の一時的・仮定的性格に鑑み、実務上仮登記申請の際には登記済証、利害関係人の承諾書の添付は必要とされず、さらに法律上仮登記権利者が単独で、仮登記義務者の承諾書を添付してする方法や仮登記仮処分命令によってする方法等、仮登記申請の特則が設けられている。

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【仮登記担保】

金銭債務の不履行のときは、その弁済に代えて債務者の不動産所有権等を債権者に移転することを予約して、その物に仮登記、または仮登録をする形式の担保をいう。代物弁済の予約をしたときは、本来完結のとき代物弁済の効力を生ずるものであるが、予約から完結までに不動産が以上に高騰すると、当事者間の公平が失われることとなり、また、競売手続きを経ないで担保不動産が取得されること等から、昭和53年の仮登記担保契約に関する法律は、これを担保として扱い、差額の清算をさせることとした。債権者は、予約の完結とともに清算金の見積額を債務者に通知して、2ヶ月の清算期間を経過しないと、所有権を取得できない。しかし、債務者は清算金が支払われるまでは、5年間を限度として受戻請求をすることができる。

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【簡易耐火建築物】

建基法において従来、耐火建築物以外の建築物で一定の防火性能を有するものとして規定されていたもの（通称「イ簡耐」および「ロ簡耐」）。平成4年の建基法改正により「準耐火構造」が新設され、①主要構造部を準耐火構造または準耐火構造および耐火構造とした建築物、②従来の「イ簡耐」および「ロ簡耐」に相当する建築物の総称として「準耐火建築物」が新設された。〔⇒準耐火構造・準耐火建築物〕

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【環境共生住宅（エコハウス）】

地球環境の保全の観点から、エネルギー・資源・廃棄物などの面で十分な配慮がなされ、周辺の自然環境と調和し、居住者が主体的にかかわりながら、健康で快適に生活できるように工夫された住宅、およびその地球環境をいう。建設省においては、平成2年以降、研究会を発足させ、具体的な基準の策定を行うとともに、各地でモデル事業を実施している。

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【元金均等返済方式】

融資金の返済方法のひとつで、毎回の返済額のうち、元金部分は返済期間を通して一定であるが、利息ははじめに多く、以降逓減する。毎回の返済額は、融資金を返済回数で除した元金返済部分と、融資金からそれまでに返済した元金を控除した残元金に対する前回の支払日の翌日からその支払日までの利息とを合計した金額である。この返済方法は、元利金等返済方法と比べて利息の返済総額は少なくないが、当初の返済額が多くなる。住宅ローンの返済方法としては、返済期間が短期の場合等に用いられているが、元利金等返済方法に比べて用いられることが少ない。

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【雁行方】

マンションなどを建築するときに、採光・通風に優れた居住環境をつくり出すために、建物をずらして建てることですべての住戸を角部屋にする工法。雁が群れをなして飛行する様子と似通っているので命名された。

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【監視区域】

国土法の土地取引の届出制の趣旨が十分に生かされることを目的として、昭和62年に創設された制度で、都道府県知事は、地価が急激に上昇し、または上昇するおそれがあり、これによって適正かつ合理的な土地利用の確保が困難となるおそれがあると認められる区域を、5年以内の期間を定めて、監視区域として指定することができる。監視区域において土地に関する権利の移転または設定の届出を要する面積の限度は、都道府県の規制で定められる。

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【完成宅地】

開発行為の諸手続きの終了による許可権者の完了公告を受けた宅地をいう。この後は既存宅地として取り扱い、建物敷地の利用に供することができる。単に造成工事済みの宅地と区別を要する。

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【完成予想図】

販売する建物が未完成の場合、その建物の完成時の形状等を説明するために、透視図法により描いた図。完成予想図を表示する場合は、そのことを明らかにする必要があり、その周辺の状況については現況に反する表示をしてはならず、それが明らかではないときは「白抜き」にしておくこととなる。〔⇒パース〕

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【換地】

土地区画整理事業地区内の宅地について、従前の宅地に代わるべきものとして交付される宅地をいう。換地は、従前の宅地とその位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように換地計画において定められ、換地処分の公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされる。換地を定める処分を換地処分というが、換地処分が行われると、従前の土地の上に存した権利は、地役権を除き換地上に移行する。また、一定の土地を従前の宅地の換地として定めないで、その土地を主として換地計画に係る区域内に居住する者の利便に供する施設の用に供すべき宅地として認めることができ、これを一般に創設換地と称している。

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【監督】

建設大臣または都道府県知事が、宅建業者または宅地建物取引主任者等に対して、宅建業法に違反する行為をした等により、業務の停止を命ずる等（監督処分）のことをいう。その内容は、宅建業者に対しては、指示、業務の停止、免許の取消しであり、宅地建物取引主任者に対しては、指示、事務の禁止および登録の消除で、宅地建物取引主任者資格者に対しては、登録の消除である。宅建業法65条または68条の規定に基づく処分を行うにあたっては、あらかじめ公開による聴聞を行わなければならないこととなっている。なお、監督にはこのほかに、指導、助言、および勧告も含まれる。このような監督は、宅地建物取引業の健全な発展と取引の関係者が安心して取引を行えるようにすることをその目的としている。

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【官民境界査定】

官民境界査定は、公有地等の公共用物（財産）と隣接する民有地の境界を確定する行政処分として、旧国有財産法等において規定されたが、現在ではいずれも廃止されている。現行は、公共用物の管理者と隣接地所有者との立会いによる境界確定協議、協議ができない場合の境界確定決定の手続きが定められている（国有財産法、都道府県の公共財産境界確定事務取扱要領等）。なお、協議が不成立の場合は、境界確定訴訟等により解決を図ることとなる。

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【管理会社】

ビル・マンションの維持運営は本来その所有者が行うことであるが、その内容は各種設備機器の保守点検や防火、衛生、警備等の資格技能を必要とする業務（作業管理）、管理費、賃料、付加使用料の請求取立てや諸費用査定支払い等の業務（収支管理）、テナント募集選定や賃料共益費改定等の業務（契約管理）等、多分野にわたっている。そのため、これらの業務の全部または一部の業務（主として作業管理）を専門業者に委託することが多い。この専門業者を一般に管理会社と呼ぶが、業務の内容や範囲、得意とする分野には差異があるようである。な建設省は、マンション管理の質の向上、マンション管理業の健全な発展を図るため、昭和60年8月から管理業者の登録制度を発足させた。大手建設会社（ゼネコン）や大手不動産会社に属しているものや、独立系とみられるものなどがあり、業種全体としては発展している。

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【管理規約】

区分所有建物の管理、およびその使用について区分所有者相互間で取り決めたルールである。建物の区分所有等に関する法律は、「建物またはその敷地若しくは附属施設の管理または使用に関する区分所有建物相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」とし、この規定および改廃は、区分所有者および決議権（専有部分の割合による）のそれぞれ4分の3以上の多数による集会の決議による。なお、この規約は、区分所有者全員にその効力が及ぶだけでなく、讓受人（特定承継人）にも及ぶ。

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【元利金等返済方式（がんりきんとうへんさいほうしき）】

融資金の返済方法として、毎回の返済額（元金返済部分と支払利息部分との合計額）が一定となるように計算される返済方式である。元金の返済は、返済の都度、毎回支払日の翌日からその支払日までの利息を返済額（一定）から控除した額をその回の返済元金として充当する。この返済方式では、返済額が一定しているので、借入金の返済計画が立てやすく、また元金均等返済方式に比べて、当初の返済額が少なくて済む利点があるため、多額かつ長期にわたる住宅ローンの返済方法として一般に採用されている。しかし、元金均等返済に比べ、返済金総額が多くなり、返済当初は利息部分の割合が多く、元金の返済がなかなか進まない欠点がある。

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【管理組合】

区分所有建物の建物全体の維持管理と、区分所有者間の権利義務を調整するため、区分所有者で構成される団体が管理組合である。建物の区分所有等に関する法律は、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」と規定し、区分所有者は当然にこの団体の構成員となるとしている。一般には、区分所有者による集会を経て設立される。

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【管理組合総会】

管理組合総会は、管理組合の決定機関であり、建物の区分所有等に関する法律でいう「集会」のことである。同法では集会は管理者が収集し、毎年1回以上行うこと、また、集会の召集を請求することに関する事項、および集会の1週間前に会議の目的たる事項を示して行うこと等が規定されている。集会の決議事項の主なものとしては次のようなものあがる。①収支決算および事業報告、②収支予算および事業計画、③管理費等の額、④管理規約の制定・変更・廃止・（ほかは標準管理規約46条参照）。集会における決議権は原則として専有部分の面積比であるが、規約に定めることにより、「一住戸一議決権」のようにするこも可能である。

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【管理組合法人】

法人格を取得した管理組合が管理組合法人である。建物の区分所有者等に関する法律において、区分所有者の団体で､区分所有者の数が30人以上の場合は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数決で法人となることを決め、登記することにより法人となることを定めている。従来の権利能力なき社団である管理組合に比して、権利義務の帰属主体が明確になった。しかし、登記行為等限られた行為能力が加わるだけで、民事裁判、税務、契約、金融等の行為能力においては、法人格のない管理組合と変わりはない。管理組合法人においては、業務の執行者として、管理者の代わりに理事を、また監査機関として監事を選ぶことを義務付けている。

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【管理形態】

マンション等の区分所有建物の維持管理については、通常管理組合と管理会社との間に管理委託契約が結ばれ、その契約の内容に応じて管理形態が定められる。主な管理形態としては、次のようなものがある。①巡回管理：管理人を定期的（例えば週3回ゴミを出す日等）に巡回させて管理業務を行う形態、②住込管理：管理人が住み込む形態、③日勤管理：管理人を通勤させて業務を行う形態、④無人管理：管理人を置かずに、例えば、清掃をパートタイマーで雇用して処理する等の形態で、いわば自力管理である。管理形態により管理の内容、サービス、費用が異なるので、それぞれのマンションの規模、立地条件、設備等により適切なものを選定すべきである。

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【管理者】

管理者とは、管理組合の業務執行機関である。管理組合が、法人格を取得して管理組合法人とならない限り、権利能力なき社団であるため、管理組合名で法律行為は行えない。従って、。法律行為を行うため、対外的には区分所有者を代表し、対内的には区分所有者と委任関係に立つ管理者が必要となる。建物の区分所有等に関する法律でも、管理者は、共用部分等を保存し、集会の決議を実行し、規約で定めた行為をする権利義務、区分所有者を代表する権限を明らかにしている。管理者の選定および解任については、規約に別段の定めがない限り集会の決議による。

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【管理費等保証制度】

区分所有建物管理業に対する信頼性の向上等を目的に、（社）高層住宅管理業協会が平成8年度から開始した制度で、区分所有建物の管理会社の倒産等により金銭的な被害を受けた管理組合の被害額を軽減する保証制度と、新しい管理会社を斡旋する支援制度からなっている。保証制度は､同協会内に保障機関およびその原資となる保証基金を設置し、会員（管理会社）の倒産等によって管理組合に対して生じた返還債務について、管理費等一ヵ月分を上限に債務履行するもので、保証制度に加入した会員は管理費等の収納保管業務処理規準を遵守することが義務づけられている。

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【完了検査】

建築主は、建築確認を受けなければならない建築物の工事を完了した場合には、その旨を工事完了の日から4日以内に建築主事に到達するように届出て、当該建築物が建築物の敷地、構造および建築設備に関する法令に適合しているかどうかについて、建築主事等の検査を受けなければならない。工事監理者は、工事完了届に工事の概況を明らかにしなければならない。また、建築主事等は検査の結果、適法と認めれば検査済証を交付しなければならない。

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