不動産取引用語集

用語辞典

　

■現状有姿売買（現況）	■建設協力金	■建築安全条例
■建築確認	■建築監視員	■建築基準法
■建築協定	■建築工事届	■建築士
■建築主事	■建築条件付分譲宅地	■建築審査会
■建築設備	■建築線（告示建築線）	■建築着工統計調査
■建築不可	■建築物	■建築物の耐震改修の促進に関する法律
■建築物の高さの制限	■建築物の延べ面積	■建築面積
■限定価格・限定賃料	■限定承認	■減歩
■建ぺい率	■顕名主義	■原野商法・第２次原野商法
■権利金	■権利証（登記済証）	■権利能力
■権利能力なき社団	■権利の濫用	■権利交換

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【現状有姿売買（現況）】

不動産取引で、売買契約書中に「現状有姿（のまま）」「現状有姿にて引き渡す」等の文言が記載されることが少なくないが、その意味、具体的な内容については業界でも定説がない。現状有姿は、引き渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、売主は引き渡し時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという趣旨で用いられることが多いが、単に現状有姿との記載があるからといって、これをもって直ちに、売主の瑕疵担保責任の免責についての合意があるとまではいえない。

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【建設協力金】

ビルを賃借する者が、賃借権を取得するためにビル所有者に貸し付ける建設資金。通常は10～15年程度据え置いた後、一定の利息をつけて返済される。戦後の復興期においては、オフィス需要がおう盛となる一方で、建設資金が不足する状況であったため、特に大都市において広く建設協力金の授受がみられた。しかし今日では、資金事情の変化もあって、減少傾向にあり、ビルの賃借人が所有者（貸主）に支払う金銭は、賃料の他、保証金・権利金等のみであることも多い。

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【建築安全条例】

建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低の基準を設け、個人の生命、健康および財産の保護を図るとともに公共の福祉の増進に資することを目的としている。しかしながら、地域によってはその気候、風土、土地の状況等の特殊事情から、また建築物の用途や規模の特殊性により建築基準法の規定をそのまま適用することが事情にそぐわない場合がある。そこで、同法は、地方公共団体の条例で必要な制限を附加したり、緩和したりすることができるとしている。これらは、全国的に建築基準条例あるいは建築施行例として制定されているが、その内容の多くは地域の特殊性より、むしろ防災的な規定が主流を占めている。

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【建築確認】

建築物を建築しようとする場合には、建築主はあらかじめ、その計画が建築物の敷地、構造および建築設備に関する法令に適合するものであることについて、建築主事の「確認」を受けなければならない。建築確認申請をしなければならないのは、①特定の用途または一定の規模以上の建築物を建築し、または大規模の修繕若しくは大規模の模様替えをしようとする場合、②都市計画区域（都道府県知事が指定する区域を除く）内、または都市計画区域外で都道府県知事が指定する区域内において建築物を建築しようとする場合である。

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【建築監視員】

違反建築物に対する是正措置を迅速に行うために、特定行政庁から任命された職員で、違反建築物の建築主、工事の請負人等に対して仮の使用禁止、または使用制限命令を発する権限を有する。建築監視員は、3年以上の建築行政に関する実務経験を有する者、建築士で1年以上の建築行政に関する実務経験を有する者の中から、特定行政庁が任命することとされている。

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【建築基準法】

国民の生命、健康および財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進に資することを目的として、建築物の構造耐力の安全確保に関する基準、防火、避難に関する基準、建ぺい率、容積率、高さ等の形態に関する基準等、建築物に関する最低限の基準を定めている法律である。また、その基準の実効性を担保するため、着工前の建築確認、工事完了後の完了検査・違反建築物の是正措置等の行政手続きについて定めている。

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【建築協定】

土地所有者および借地権者が、建基法の定めるところにより締結する建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠または建築設備に関する基準についての協定をいう。住宅地としての環境、または商店街としての利便を高度に維持増進する等建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善することを目的としている。建築協定を締結しようとする土地所有者等は、その全員の合意により、協定の目的となっている土地の区域、建築物に関する基準、協定の有効期間、および協定違反があった場合の措置を定めた建築協定書を作成し、特定行政庁の認可を受けなければならない。

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【建築工事届】

建築主は建築物（床面積の合計が10㎡以内のものを除く）を建築（新築、増築、改築または移転）しようとする場合は、一定の事項を都道府県知事に届け出なければならないとされており、これを建築工事届という。また、建築物を除却しようとする場合は、その除却工事の施工者に建築物除却届の提出が義務づけられている。知事は、同条に基づく建築工事届、建築物除却届等に基づいて建築統計を作成して建設大臣に報告することになっており、これは建築着工統計（建築物・住宅）および建築物滅失統計（除却および災害）として公表されている。

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【建築士】

建築物の設計、工事監理、建築物に関する調査等の業務を行う技術者で、１級建築士（建設大臣免許）、２級建築士、土木建築士（ともに都道府県知事免許）がある。それぞれ１級建築士試験、２級建築士試験、木造建築士試験に合格し、免許を受ける必要がある。一定の用途、構造、規模等の建築物の設計または工事監理は建築士でないと行うことができない。建築主事は、これに違反する計画を記載した建築確認申請書を受理することができない。建築士が他人から依頼を受け、報酬を得てその業務を行うときは、建築士事務所を定めて、その建築士事務所につき登録を受けなければならない。

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【建築主事】

建基法上の建築確認、完了調査等をつかさどるために置かれる都道府県または市町村の職員で、建設大臣が行う建築主事の資格検定に合格した者の中から、それぞれ都道府県知事または市町村によって任命される建築技術、建築法規に関する専門家である。都道府県および政令で指定する人口25万人以上の市には建築主事を置かねばならず、これ以外の市町村、および特別区には全面的または限定的な権限を有する建築主事を任意に置くことができる。

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【建築条件付分譲宅地】

宅地の売主またはその代理業者と購入者の間で、宅地の売買契約締結後一定期間内に、当該宅地上に建築物の請負契約を締結させることを停止条件として宅地を分譲することをいう。建築条件付宅地分譲の際に、この条件を明示しない広告は不当表示として取り扱われる。なお、建築請負契約を締結すべき期間（3ヶ月）については、短縮・延長はできない。これは、建築設計協議には少なくとも3ヶ月間は必要であると考えられ、協議期間を短くして売主側の建築プランをそのまま押しつけ、建築確認後に売買契約に切り替える場合は、実体的には請負ではなく、建築確認のない建売住宅の販売そのものとして宅建業法33条等に違反するおそれがあるからであり、一方、期間を長くする場合は、独占禁止法19条で禁止されている不公正な取引方法に該当するおそれがあるからである。

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【建築審査会】

都道府県、建築主事を置く市町村（限定的な権限のみを有する建築主事を置く市町村を除く）および東京都の特別区に設けられる行政機関で、特定行政庁が例外許可等をする際の同意、不服申立に対する決議等を行う。審査会は、法律、経済、建築、都市計画、公衆衛生、または行政に関する学識経験を有し、公共の福祉に関して公正な判断をすることができる者の中から、都道府県知事または市町村長によって任命される5人、または7人の委員から構成される。

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【建築設備】

建築物と一体となって、建築物の効用を全うするための設備で、必ずしも建築物の内部にあることを要しない。建基法においては。「建築物に設ける電気、ガス、給水、排水、換気、暖房、冷房、消火、排煙若しくは汚物処理の設備又は煙突、昇降機若しくは避雷針をいう。」と定義されている。

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【建築線（告示建築線）】

旧市街地建築法7条の規定によって指定された建築線（当該線から建物を突き出して建築できない線）でその間の距離（幅員）が4m以上のものについては、旧市街地建築法の取扱いが引き継がれ、その位置に道路の位置指定があったものとみなされる。この場合、既存の建物の増改築にあたっては、指定された幅員を確保する必要がある。

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【建築着工統計調査】

全国における建築物の建築の着工動向について建設省が行っている調査で、統計法による指定統計に指定されている。調査は、建築基準法15条1項に規定によって建築主から都道府県知事に対してなされる建築工事届に基づいて知事が作成し、これを建設大臣に送付することにより行われる。届出のあった建築物全体については建築着工統計で、このうちの住宅については住宅着工統計でそれぞれの内容が詳しく調査される。結果の発表は、月別および年計について行われている。〔⇒建築工事届〕

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【建築不可】

再建築または建築が不可能な土地の売買に関する広告をする際に当該広告に記載を義務づけられている表示。建基法42条に規定する道路に2m以上接していない土地および同法43条2項の規定に基づき地方公共団体の条例により付加された敷地の形態に対する制限に適合しない土地について広告する際は、「再建築不可」または「建築不可」と表示しなければならない。また、市街化調整区域内に所在する土地については、「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築はできません。」よ24級（6ミリ角）以上の大きさの文字で表示しなければならない。ただし、開発許可を受けた土地等はこの限りではない。〔⇒市街化調整区域の利用の制限に関する定型文言〕

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【建築物】

土地に定着する工作物のうち、①屋根および柱もしくは壁を有するもの、②上記①に付属する門または塀、③観覧のための工作物、④地下または高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫等の施設、および⑤これらに設置される建築設備のことである。ただし、屋根および柱または壁を有するといっても、人が利用しない軽微な犬小屋等は建築物には含まれない。また、③、④の具体的な例としては、③では野球場、競技場等の屋外観覧場、④では高架鉄道下に設けられる店舗、電波塔等の展望室等がある。

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【建築物の耐震改修の促進に関する法律】

阪神・淡路大震災において、特に昭和56年以前に建築された現行の耐震基準を満たさない建築物の被害が顕著だったことから、現行の耐震基準に適合しない建築物の耐震改修を推進することを目的として、平成7年10月に公布された。①多数の者が利用する一定規模以上の建築基準法上の既存不適格建築物（特定建築物）の所有者は耐震診断、耐震改修に努めること、②建築物の耐震改修計画について、所管行政庁に認定申請ができ、認定を受けて住宅の耐震改修を行う者には住宅金融公庫の融資条件の緩和を行うこと等が規定されている。

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【建築物の高さの制限】

都市計画区域内において、建築物はその存在する地域地区等に応じて、以下のような高さの制限を受ける。①第１種低層住居専用地域または第２種低層住居専用地域内の建築物の絶対高さ制限（10ｍまたは12ｍ）、②斜線制限（道路斜線、隣地斜線および北側斜線）、③日影による中高層の建築物の高さの制限、④高度地区内の建築物の高さの制限（都市計画で建築物の最高限度または最低限度が定められる）〔⇒斜線制限、日影規制〕

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【建築物の延べ面積】

建築物の各階の床面積の合計のことである。ただし、建基法52条1項、2項および4項（容積率制限）、59条1項（高度利用地区、容積率制限に係る部分に限る）、59条の2第1項（総合設計制度）、並びに60条1項（特定街区）の規定を適用する場合には、自動車車庫、またはその他の自動車の停留、駐車のための専用の施設（誘導車路、操車場所および乗降場を含む）の用途に供する部分については、その敷地内の建築物の延べ面積の合計の5分の1までは、床面積に算入されない。ここで、床面積とは、建築物の各階、またはその一部で、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積をいう。

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【建築面積】

建築物がどの程度敷地を覆っているかを示すもので、建築物の外壁。またはこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積のうち、地階で地盤面上1m以下にある部分は、算定対象から除かれる。また、軒、庇、はね出し縁等がある場合にはこれらも建築面積に加算されるが、外壁や柱の中心線から1m以上突き出ている部分には、その先端から1mまでの部分は、建築面積には算入されない。

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【限定価格・限定賃料】

限定価格とは、①借地権と底地との併合を目的とする売買に関連する場合、②隣接不動産の併合を目的とする場合、③経済合理性に反する不動産の分割を前提とする場合等の、特定の当事者間においてのみ経済合理性が認められる価格であって、しかもその合理性が、不動産の価格自体から導き出されるような価格をいう。つまり一般の自由市場を前提とする正常価格と異なり、市場が相対的に限定されたクローズド・マーケットにおいて成立する価格である。一方、限定賃料は、限定価格と同様な市場概念ののもとに成立する賃料で、家賃、地代等を更新する場合の継続賃料がその代表例である。

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【限定承認（げんていしょうにん）】

相続によって得る財産の限度においてのみ、被相続人の債務および遺贈についての責任を負うことを留保して、相続の承認をすることをいう。単純承認だと、相続人は自己の固有の財産を出してでも被相続人の債務全部を弁済しなければならない（無限責任）。限定承認は、もし数人の相続人のあるときは全員で、相続を知ったときから3ヶ月以内に、財産目録を調製して家庭裁判所に申述しなければならない。限定承認をしたときは、相続債権者、および受遺者に2ヶ月以内に請求しうべきことを公告し、この期間経過後債権者に配当弁済し、残余財産で受遺者に弁済する。

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【減歩（げんぶ）】

土地区画整理事業において、施行区域内の宅地の区画形質の変更に際し、換地の面積が従前の宅地の面積に比べて減少することをいう。減歩は公共施設の用に供する土地、および事業費に充当するための保留地の確保を目的としている。土地区画整理事業は、公共施設の整備改善とともに、宅地の利用の増進を図るためになされるものであるから、宅地の利用の増進の範囲内で減歩を受ける限り、各個人の財産権は保証されており、一般的には、損失補償の問題は生じない。

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【建ぺい率】

建築物の建築面積の敷地に対する割合をいう。建築物の敷地内に一定割合以上の空地を確保することにより、建築物の日照、通風、防火、避難等を確保するため、都市計画区域内においては用途地域の種類、建築物の構造等により、その最高限度が下の表のように制限されている。

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【顕名主義（けんめいしゅぎ）】

代理人乙の行為が、本人甲に法律効果を生ずるためには、甲の名を明らかにして（甲代理人乙として）、相手方丙との法律行為をしなければならない方式をいう。民法もこれによるが、乙が自己の名を用いず、甲の名を代署、または記名捺印するだけで代理行為をする慣行もある。もし乙が甲のためにすることを示さずに法律行為をし、丙が乙の行為が甲のためであることを知らないときは、乙丙間でその効果を生ずる。ただし甲が商人で、その法律行為が商行為となる場合には、乙が甲のためにすることを示さなくとも、甲丙間にその効果を生ずる。〔⇒代理〕

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【原野商法・第２次原野商法】

原野商法とは、北海道の山間など遠隔地の経済的にはほとんど無価値な山林・原野を、別荘地向けあるいは利殖用として実勢価格の数十倍ないし数百倍もの価格で売りつける商法である。特にお年寄りが対象とされ、ほとんど詐欺同然のやり方で売りつけられたり、温泉に連れていかれ、半ば強制的に買わされたりするもの。第２次原野商法とは、原野商法で買わされた土地を、業者が買取りや売買斡旋をエサにして造成工事費や測量代金等を騙し取る商法である。これらの業者は、通常の不動産業者とは異質の、詐欺専門的な業者が多いが、これらの事件が結果的に不動産業界のイメージダウンにつながっている。

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【権利金】

借地権、借家権の設定、または移転に伴い、その対価として授受される金銭をいう。旧借地法または旧借家法の適用を受ける借地権、借家権、とりわけ堅固な建物所有を目的とする借地権は、法律上強い保護を受け、かつ長期間存続するために土地所有権（底地権）とは別個の財産権を形成しており、その設定（借地契約）にあたっては、更地価格に対して一定割合の（地域によって異なるが、概ね70%程度）金員（権利金）が授受される。このような借地権は譲渡が行われても旧借地法が継続して適用されるので、譲渡に際してもその対価として権利金が授受される。借家の場合も同様のものがある。このほか権利金には、賃料の一括前払いの性格をもつもの、とくに借家の場合に什器備品等を含めた営業権、またはのれんの対価とされるものがある。

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【権利証（登記済証）】

権利に関する登記済証のことを略して権利証という。広義には登記所から登記済みの証明として交付を受けたすべての書面を登記済証というが、権利に関する登記済証とは、登記名義人がその権利を保存、設定、移転等により取得した登記の際、登記所から登記済みの証明として交付を受けた書面をいう。当該権利の登記名義人たることを表象する書面であり、その人が将来登記義務者として登記申請する場合には、その申請意志の担保として添付を要求される。もし登記済証が滅失、または紛失したときは保証書によるこよになる。なお、所有権の登記のある不動産についての合筆、合併登記の登記済証は、その権利に関する登記済証として扱われる。

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【権利能力】

私法上権利の主体となりうる一般的抽象的資格ないし地位をいう。自然人と法人とでは異なる点がある。自然人は出生によって権利能力を有することになるが、胎児は相続と不法行為の損害賠償については、生まれたものとみなして権利能力を与えられる。権利能力の終期は死亡である。法人に権利能力はその設立によって取得し、その定款、または寄附行為で定められた目的の範囲に限定される。終期は、法人の解散後の清算結了である。権利能力は権利を享有しうる資格であるから、権利を取得するための行為ができる能力とは異なる。権利能力のある者でも、行為能力を有しない者もある。〔⇒行為能力〕

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【権利能力なき社団】

一定の目的のために結合された人の集団（社団）で、権利能力（法人格）を与えられないものをいう。人格なき社団、非法人社団ともいう。社団には、営利を目的とする会社と、宗教学術等公益に関する公益法人があるが、中間的目的を有する社団は、特別法によって法人（中間法人）とされる場合を除き、一般的には法人となる方法がない。同窓会、社交クラブ等がこれに該当する。法人格なき社団も、団体が、構成員とは別に社会的活動をするものであり、総会がその意志を決定して代表者がこれを執行し、社団としての財産を所有管理し、訴訟をする場合には、当事者能力を与えられる。

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【権利の濫用】

外形上は権利の行使と認められる場合でも、そのときの諸般の事情から、法律上権利行使の効果が与えられない場合をいう。どのような場合に権利濫用となるかは個別的具体的に検討を要する問題であるが、権利行使が社会生活上とうてい認容し得ないような不当な結果を惹起する場合とか、あるいは他人に損害を与える目的でのみなされる等、道義上許すことのできない場合がこれに当たる。権利濫用となる場合は、その権利行使が認められないから、例えば、建物賃貸借契約について解除権を行使しても建物の明渡請求が許されないとされたり、高層建物建築が隣地所有者の日照・通風を阻害する場合、不法行為として損害賠償責任を負わされることもある。

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【権利変換】
都市再開発事業において施行区域内の宅地および建築物、並びにその宅地の借地権と建築物の借家権を、近傍類似の土地や同種建築物に関する同種権利の取引価額に基づいて評価し、事業施行によって新たに建築する建築物、およびその敷地共有権・地上権と借家権に置き換えることをいう。事業費は再開発事業によって建築される建築物の一部を処分床として換価調達する。変換によって権利を失う者には補償金を支払い、変換前後の権利価額に差額があるときは清算金を徴収または交付する。土地と建築物に関する錯綜した権利関係を整理・集約して、市街地の高度利用と都市機能の更新を促進する新方式である。
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