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| 【サービサー】 |
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金融機関やノンバンクから委託を受けて、債権回収代行などを行う民間会社のこと。1999年のいわゆる「サービサー法」施行にともない、それまで弁護士にしか認められていなかった債権管理回収業務（サービサー業務）が、民間に解禁された。 |
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| 【サービスルーム】 |
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建基法の採光基準等を満たしていない居室以外の部屋で、通常は納戸として建築確認を受けているもの。多目的ルーム、スペアルーム、フリールーム等と表現されることも多い。
〔⇒納戸〕 |
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| 【災害危険区域】 |
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津波、高潮、がけ崩れ等のおそれのある区域、洪水等が頻繁に生じる河川流域等の区域で、当該災害の防止に膨大な投資を要し、当該区域を包括する地域経済的な負担限度をはるかに超えるような場合に、地方公共団体の条例によって指定される区域をいう。災害危険区域の趣旨が、地方的実情に即応するものなので、建築制限等についても、地方公共団体の条例で定められる。なお、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律19条においては、特例的な災害危険区域の指定を定めている。 |
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| 【財形住宅資金融資】 |
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財形貯蓄をしているサラリーマンが、住宅を購入する際に利用できる公的融資。財形貯蓄をしている会社員を対象としているため、自営業や自由業を営む者は利用できない。また、財形住宅融資を受けるには、財形貯蓄を1年以上継続して行い貯蓄残高が50万円以上あることなど、一定の条件を満たしていなければならない。融資方法は、事業主等による財形転貸融資、共済組合等による財形融資、住宅金融公庫による財形直接融資がある。 |
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| 【債権・債務（さいけん・さいむ）】 |
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債権とはある人物が、相手方に金銭、物などを請求し、これを実行させることを内容とする権利のこと。一方の債務とは、相手方に金銭、物などの給付を義務付けられていることをいう。債務者が債務を履行しないと裁判等で強制執行される場合もあり得る。債権は、物に対する権利である物権に対し、人に対する権利である。 |
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| 【債権者代位権（さいけんしゃだいいけん）】 |
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債権者甲が債務者乙に対する債権を保全するため、乙に代わって乙の権利を行使しうる権利をいう。甲の債権は金銭債権のみならず、所有権移転登記請求権などでもよい。乙の権利は第三者丙に対する金銭債権、登記請求権等種々のものがありうるが、乙でなければ行使できないような一身専属権は除外される。ただし債権者代位権は甲の債権の保全のため認められるのであるから、甲の債権が金銭債権の場合には、乙が他に財産を有し、甲がそれから弁済を受けられるような場合には認められない。また甲の債権が弁済期未到来の場合には、保存行為を除き裁判上の代位によらなければならない。 |
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| 【債権者取消権】 |
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債権者が債務者の詐害行為に対して取り消しを行い、目的物を取り戻すことができる権利。必ず、裁判所の認可が必要となる。ただし、債務者の財産を譲り受けたものが債権者の損害になると認知できなかった場合、財産権を目的とする取引きでない場合、この二つのケースに関しては、取り消しを請求できない。この権利を行使し目的物を取り戻しても、他の債権者からの申し込みがあれば分配しなければならない。 |
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| 【債権譲渡（さいけんじょうと）】 |
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債権者が債権を第三者に譲渡することをいう。債権は、法律で譲渡が禁止されているもの、土地･建物などの賃借権など、債権の性格上譲渡が不可能とされているものを除き、原則として譲渡できる。譲渡の際に、債権者は債務者に第三者に譲渡する旨を通知するか、債務者の承諾を得なければならない。さらに、公正証書などの確定日付のある証書がなければ、譲渡の主張はできない。 |
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| 【催告】 |
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債務者に債務の履行を求めたり、無能力者や無権代理人の行為を追認するかどうか確答を求めたりすることをいう。債務者に対し催告をした後、6ヶ月以内に裁判上の請求、差押え、仮差押え等の手続きをすると時効中断の事由となり、期限の定めのない債務については履行遅滞の効果を生じ、債務不履行による契約解除権を発生させる。また無能力者が能力者となった後その相手方がこれに催告し、一定の期間経過後確答がなければ、その行為を追認したのもとみなされ、無権代理人と法律行為をした相手方が本人に催告し、一定の期間経過後確答がなければ、その行為の追認を拒絶したものとみなされる。催告は、口頭でしてもよいが、配達証明郵便ですると、証拠を残すことができる。 |
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| 【催告の抗弁権（さいこくのこうべんけん）】 |
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保証人丙が債権者甲から請求を受けたのに対して、まず主たる債務者乙に催告するよう主張できる権利をいう。丙の債務は、乙が履行しない場合にの補充的なものであるから、検索の抗弁権と並んで催告の抗弁権が与えられる。甲は催告の抗弁に対して乙への催告を証明すれば、再び丙に対する請求ができる。催告の抗弁にかかわらず甲が乙への催告をしないで、乙から全部の返済を受けられないようになった場合には、直ちに催告すれば乙から弁済を得られたであろう額について、丙は免責される。催告の抗弁権は、乙が破産したとき、行方不明となったとき、または連帯保証のときには、認められない。
〔⇒検索の抗弁権〕 |
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| 【採草放牧地】 |
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農地法でいう農地以外の土地で、主として耕作または養蓄の事業のための採草または家畜の放牧の目的の供される土地をいう。採草放牧地であるか否かは、その土地の状態に基づき客観的に決まるものであり、登記簿上の地目、所有者の主観的意図等とは関係がない。採草放牧地についても、農地と同様に権利の設定、移動および転用の制限がある。 |
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| 【最多価格帯】 |
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不動産取引に関する広告表示において、100万円未満を切り捨てた価格でみたときに最も販売区画（戸数）が多い価格帯をいう。宅地、住宅、マンションを分譲しようとして価格を広告する場合、業者は原則として、販売しようとするすべての宅地、または建物の1区画（戸）当たりの総額を表示しなければならないが、販売区画（戸）数が著しく多くすべての価格の表示が困難であるときは、最低価格、最高価格、最多価格帯およびそれらの区画（戸）数のみで表示することも認められている。
（例）価格／2,400万円（１戸）〜3,700万円（１戸）最多価格帯／3,000万円台（９戸）
〔⇒不動産の表示に関する公正競争規約〕 |
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| 【最低資本金制度】 |
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会社経営の安定や、取引先および債権者の安全を確保するために定められている、資本金の最低額。平成2年の商法改正により、株式会社は35万円から1,000万円に、有限会社は10万円から300万円に、それぞれ資本金最低額が引き上げられた。資本金総額がこの金額に満たない会社は、平成8年に解散したものとみなされる（ただし、大阪府および兵庫県は、平成９年より適用）。 |
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| 【再売買の予約】 |
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売買とくに不動産の売買をする際、将来売主が再びその目的物を買い戻すことを予約しておくことをいう。通常売主から一方的に売買を完結させる旨の意思表示をすれば、再売買契約が成立する一方の予約がなされる。はじめの売買契約による所有権移転登記のとき、予約上の権利の仮登記をしておけば、第三者にも対抗できる。再売買の予約は、買戻しと並んで、買主が売主に信用を与えるとき担保の目的でされることがあったが、現在では、代物弁済の予約、停止条件付代物弁済契約等による仮登記担保を利用することが多く、再売買の予約、買戻しはほとんどその例をみない。 |
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| 【債務不履行（さいむふりこう）】 |
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債務者が、その責めに帰すべき事由（故意・過失）によって、債務の本旨に従った履行をしないことをいう。履行期に遅れた履行遅滞、履行することができなくなった履行不能、および履行はしたが十分でなかった不完全履行の３つの態様がある。履行遅滞と不完全履行で、まだ履行の余地のある場合には、裁判、執行によって債務自体の履行の強制もできるが、債権者はこれとともに損害賠償の請求もできる。履行不能または不完全履行で、もはや履行の余地のない場合には、これに代わる損害賠償請求ができる。また双務契約などの場合には、債権者は契約を解除して自己の債務を免れ、若しくは原状回復を図ることができる。
〔⇒契約の解除、原状回復義務〕 |
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| 【最有効使用の原則】 |
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不動産の価格は一般に、最有効使用を前提として考え得る価格を標準に決定されるという原則のこと。例えば同一物件について、異なった使用を前提とする需要が重複した場合は、その不動産を有効利用し利潤が大きくなる需要者の方が、高い値をつけることができる。最有効使用の原則は、鑑定評価にあたって、最も重要な指針の一つとなる。 |
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| 【詐害行為（さがいこうい）】 |
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債務者が、債権者の損害になることをあらかじめわかっていながら行う財産行為のこと。債務者の返済にあてがうべき財産を処分すると、債権者の損害につながる。民法では、これを裁判所の許可を得ればその取引きを無効にできるとしている。 |
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| 【下がり天井】 |
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天井面に梁やパイプスペース等の出っ張りがあり、他の天井部分よりも低くなっている部分。マンション等のパンフレットの間取り図では、その部分を点線で表示するのが一般的となっている。 |
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| 【先買い制度】 |
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都市計画法に基づき、公共事業に必要な土地が有償で譲渡される場合には届出義務があり、事業の施行者が優先的に買い取ることができる制度。先買権ともいう。土地等の投機的売買を防止し、事業の円滑な施行を目的として制定された。ちなみに、公有地の拡大の推進に関する法律では、任意協議による先買いとなっている。 |
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| 【先取特権（さきどりとっけん）】 |
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法定の債権を有するものが、債務者の一般財産または特定の動産もしくは不動産について、一般債権に優先して弁済を受けうる法定の担保権をいう。例えば雇人は最後の6ヶ月分の給与債権について雇主の一般財産のうえに、商品の売主はその代金債権について売却商品のうえに、また不動産の工事をした者は工事費についてその不動産のうえにそれぞれ先取特権を有する。先取特権の実行は一般的には担保権の実行による。また特別の先取特権は、破産法手続きでは別途権、会社更生手続きでは更正担保権として行使される。 |
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| 【先き物】 |
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業者から流される物件情報で、その業者が売主から直接依頼を受けた物件（直物件）ではなく、別に依頼を受けた業者が存在する物件という意味である。物件情報伝達の流れからみると、物件情報紹介業者の先に他の業者が存在しているというところから、このようにいわれ、媒介報酬の業者間の配分において重要な情報であり、これを明示しないと報酬配分でトラブルになりやすい。 |
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| 【錯誤（さくご）】 |
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誤って真意と違う意思表示をしてしまうこと。(1)表示上の錯誤(2)内容の錯誤(3)動機の錯誤がある。(1)に関しては、これらの錯誤は意思表示を無効にし、なおかつ意思表示のない法律行為は要件を欠き無効となる。(2)に関しては、原則的に動機は個人の内心の問題のため、意思表示に対する効力は持たない。しかし、動機が相手方に表示されている場合や、当事者同士がその動機を知り得た場合、その意思表示は無効となり即ち法律行為も無効となる。 |
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| 【差押え】 |
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債務者の財産の処分を禁止するための執行裁判所または執行官の執行処分をいう。債権者は、判決等の債務名義に執行文の付与を受けて、債務者の財産が不動産または債権である場合には執行裁判所に、動産であれば執行官に執行の申立てをすると、不動産では競売開始決定中に差押えが宣言され、債権では差押命令が発せられ、また動産では執行官の占有によって差押えがなされる。その後、不動産、動産は入札または競り売り等で換価されるが、債権の場合は債権者が直接第三債務者から取り立てることができる。 |
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| 【指値（さしね）】 |
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売り主が希望する売却価格（言い値）を、買い主の希望購入価格に下げること。またはその価格調整、交渉のこと。双方の媒介業者間で行われ、最終的な売却価格（出し値）が決定する。 |
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| 【錆（さび）】 |
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金属の酸化物や水酸化物の総称。建築の分野では特に鉄に発生する錆が重要な意味を持つ。鉄はそれ自体としては不安定な元素であり、それを放置すれば水や空気中の湿分の酸化作用により、安定した元の形である酸化鉄と水酸化鉄の混合体の形（鉄鉱石）に戻ろうとする性質がある。鉄骨造建物においては錆の発生により鋼材の板厚が薄くなり、構造上の安全性に問題が出る。これを防ぐためには塗装や亜鉛、めっきを施すほか、鋼材を水分や湿分に接触させないようにすることが必要である。鉄筋コンクリート造建物においては、コンクリートの中性化、コンクリート中の塩分等により鉄筋に錆が生じて膨張し、柱、梁、壁、床スラブ、屋根スラブ等にひび割れが発生する。これを防ぐためには、鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さを確保したり、コンクリート中の砂の塩分混入を防止する等の対策が必要である。 |
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| 【サブリース】 |
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元来は、賃借人が更に第三者に賃貸（転貸）すること。不動産取引の場合、特に賃貸住宅において、空き屋リスクや管理面のわずらわしさえお避けるため、賃貸住宅のオーナーから管理会社等が一括して借り上げ、賃貸経営を行う方式を指す。管理会社等がオーナーに対して賃料収入を保証する方式もあるが、一括借り上げ期間と転貸借期間とのミスマッチや賃料の下落から、トラブルも発生している。 |
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| 【残金登記】 |
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残代金支払いと同時に取引の目的物件を引き渡し、移転登記する手続きのこと。不動産取引の多くは、売買代金の支払いと登記引渡しは同時となるが、普通は残代金決済時に売主、買主が司法書士に移転登記の申請に関する手続きを委任する。 |
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| 【残債】 |
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ローンまたは割賦販売により住宅を購入した者が、これを転売する際に一括して返済すべき借入金の残額（残存債務）のこと。 |
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| 【暫定容積率】 |
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地区の公共施設の現状に応じた容積率のこと。公共施設の整備、良好な市街地整備など、土地の有効利用を目的とした誘導容積制度において設定される一要素。 |
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