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| 【地上げ（じあげ）】 |
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不動産業者が、自ら土地・建物等を購入すること。地上げ活動ともいう。不動産業者が開発や転売など、自らの事業のために行うほか、顧客の依頼によるもの、顧客の依頼に基づきいったん業者自身が購入する場合などがある。地上げ（活動）は、土地のみならず、建物の買収、借家人の立ち退き交渉など幅広い。バブル期の地上げなどでダーティなイメージがつきまとうが、本来の意味はその限りでない。 |
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| 【ＣＩ】 |
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Corporate Identityの略。コーポレート（全社的な）の同一性を確立し、企業イメージを高めるための広報戦略をいい、経営目的に合致した企業の主体性、統一性を主張するイメージ作りである。具体的には、企業の基本理念を全社員に徹底させるとともに、シンボルマーク、シンボルカラー、ロゴタイプ（字体）など統一した視覚デザインを導入し、消費者に社名を聞くだけで優れた企業イメージを連想させるように訴求していく。不動産業界にも前近代的イメージを払拭するため、ＣＩの導入がみられるが、単なるマークの変更だけでなく、店舗の改装や従業員の意識、能力の向上を図るなど、地についた努力が必要であり、相当な資金と時間を要することも事実である。 |
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| 【ＣＡＴＶ】 |
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Cable Television の略で、有線テレビ放送。もともとは一般テレビ放送が困難な地域での難視聴対策を目的として設けられたものだが、最近では送受信機能＝双方向性をもたせようという動きや自主製作番組の放送を充実させようという動きがあり、都市型ＣＡＴＶと呼ばれている。 |
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| 【ＧＩＣ Gerographic System：地理情報システム】 |
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地図や台帳、個別データなどの多様な情報を地図を媒介として統合化し、総合的な利用を可能にすることを特徴としたシステム。このシステムを活用した土地情報（価格情報、利用情報など）の整備・提供により、土地取引に必要な情報の検索、インフラの整備状況等の把握など、取引をはじめ、行政判断や政策立案などのの作業を迅速かつ効率的に行うことが可能となる。政府レベルでは、平成9年12月に改訂された「行政情報化推進基本計画」においても、ＧＩＳの効率的な整備、相互利用の促進を図ることが盛り込まれている。 |
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| 【シーリング材】 |
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建物の屋根、壁、浴室や台所等水仕舞を必要とする部分の気密性を確保するために充填する材料。部品や材料相互の接合部分はシーリング材を確実に充填しておく必要がある。この充填が不良の場合には、気密性が確保されないため雨漏りはもちろん、建物の耐久性確保に重大な支障となる。シーリング材は、接合部分の材質によく適合したものを選定するとともに、シーリング材の充填に先立って行われるプライマーの材質を十分に選定することが重要である。 |
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| 【市街化区域・市街化調整区域】 |
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無秩序な開発を防ぎ、計画的な市街化を図るために定められた、都市計画区域の区分の一つ。すでに市街地を形成している区域と、10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域が市街化区域。それに対して、当面の間は市街化を抑制すべき区域を市街化調整区域という。 |
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| 【市街化調整区域の利用の制限に関する定型文言】 |
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市街化調整区域内の開発許可を受けた土地以外の土地では、原則として開発行為、および建築物の建築が禁止されているため、表示規約は広告媒体の種類を問わず、「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築はできません」という定型文言を24級（6ミリ角）以上の大きさの文字で明瞭に記載することを義務づけている。
〔⇒建築不可〕 |
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| 【市街地開発事業等予定区域】 |
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大規模開発事業の適地を早期に確保し、事業を円滑、迅速に実施することで計画的な市街化を図るため、昭和49年の都計法の改正によって設けられた区域をいう。大規模開発事業に関する基本的事項を予定区域に関する都市計画として定めると、当該区域内における建築物の建築等に対して厳しい制限が加えられる一方で、一定期間内に、事業認可等の申請が義務づけられている。予定区域の対象となるのは、新住宅市街地開発事業、工業団地造成事業、新都市基盤整備事業、区域の面積が20ヘクタール以上の一団地の住宅施設、一団地の官公庁施設および流通業務団地である。 |
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| 【市街地再開発事業】 |
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都市再開発法に基づいて、市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため行われる建築物、および建築敷地の整備、並びに公共施設の整備に関する事業、並びにこれに付帯する事業をいう。権利変換手続きを用いる第１種市街地再開発事業と、収用手法による第２種市街地再開発事業とがある。 |
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| 【市街地整備基本計画】 |
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市街化区域の整備を効率的、かつ、計画的に推進するために策定される総合的なプログラムであり、整備、開発、または保全の方針等の都市整備のマスタープランを受け、それを具体化するための整備手法、整備主体、整備時期等を明らかにするものでる。都道府県が都市計画区域ごとに概ね10年を目標に策定するものとされ、行政庁内部における市街地整備の指針であって法的な拘束力を有しないが、その基本的事項については整備、開発、または担保の方針に定めることにより都市計画をして位置づけることとされている。 |
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| 【地形（じがた、じぎょう）】 |
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特定の土地の平面的な形状、つまり土地のかたちのこと。傾斜や起伏などの形状も含まれる。地形は、一般に正方形ないしは、バランスのとれた方形ほどよいとされ、その土地の値付けにあたっては重要な要因となる。 |
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| 【敷金】 |
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賃宅住宅などで、建物の賃借人が賃料その他賃貸借上の債務を担保するために、貸し主に対して交付する金銭のこと。敷金は、契約が終了し、明け渡した時点で返還するのが原則だが、賃貸契約に基づく原状復帰工事の代金や未払い賃料などを控除して返還する場合がほとんど。原則的に金利はつかない。 |
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| 【敷金持ち回り】 |
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賃借人がいる物件の所有権が売買によって移転され、買主が売主の賃借人に対する敷金返還債務を引き継ぐことである。買主が、売主から敷金相当額を受け取っておらず、そのような敷金返還債務のあることを知らなかった場合であっても、賃貸借契約の満了時または明け渡し時に、買主は賃借人に対して敷金を返還しなければならないことになる。 |
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| 【敷地】 |
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一般的には建築物の占める土地を指す。広い意味では、街区・画地などを総称したり、道路・河川などの占める土地を指す場合もある。建築関係法規では、一つの建築物、または用途上不可分の関係にある２以上の建築物のある一団の土地をいう（建基準法施行令１条１号）。一団の土地かどうかは登記簿上の筆数や地目、所有関係等とは直接関係なく、不連続でない意味とされており、道路や河川などをはさんでいる敷地を隔てて存在するような敷地は、別敷地とみなされる。 |
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| 【敷地延長】 |
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ある土地が、狭い通路を通じて道路に出ることができるような形状になっているとき、その通路の部分を「敷地延長」と呼ぶ。
またこうした狭い通路をもつ土地全体のことを「敷地延長」と呼ぶこともある。
またこうした土地のことを、その形状が旗に竿をつけた形に似ていることから、こうした土地のことを「旗ざお地」と呼ぶこともある。
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| 【敷引】 |
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借り主から貸し主に対して交付された敷金のうち、一定の部分を借り主に返還しないことを契約時点で特約する慣行があり、この返還しない部分を「敷引」と呼んでいる。 |
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| 【事業協同組合】 |
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中小企業等、協同組合法に基づく組合の一種。不動産業の場合は、複数（４人以上）の宅建業者で構成し、組合員共通の利益のために共同で事業を行うものをさす。具体的には、組合員の取り扱う物件の斡旋や売買、共同で行う広告宣伝、組合員に対する事業資金の貸し付けのほか、福利厚生事業などを行う場合もある。 |
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| 【事業主】 |
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宅地造成事業や住宅建設事業を企画、実施する主体者。通常は事業主が売主となって分譲するが、物件の全部または一部を他の事業者に売却し、これを買い受けた事業者が分譲する場合もある。 |
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| 【事業受託方式】 |
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土地の有効利用の一つで、土地所有者からの依頼を受け、不動産会社（ディベロッパー）が、事業計画の策定、資金の調達、工事の発注、テナントの斡旋、完成建物の管理等の土地利用事業に係わるすべての業務を引き受ける方式をいう。この方式では、不動産会社が完成建物を一括借り上げする等の方法により、土地所有者の収入を保証する事例が多い。本方式は、信託銀行の土地信託に対抗するために不動産業界が開発したもので、昭和５６年頃から急速に普及してきた。〔⇒土地信託、高額地代方式〕 |
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| 【事業所税】 |
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地方税のうち市町村税で、都市環境整備改善事業に使用する税である（地方税法701条の30）。この税は、東京都23区内、指定都市、首都圏・近隣圏等の既成都市、人口30万人以上の政令都市内において、一定の事業に行う者に事業所に係る事業所税を、一定規模以上の事業所を新増設した場合に新増設に係る事業所税を課税する。事業所に係る税は、1,000�屬鯆兇┐襦弊芭┐�1�崚�たり600円）か、従業員数100人を超える（税率は給与総額の100分0.25）事業所で、新増設の場合は2,000�屬鯆兇┐襦弊芭┐�1�崚�たり6,000円）事業所が該当する。なお、この税は個人の場合は翌年3月15日、法人の場合は2ヶ月以内の申告納税である。 |
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| 【事業税】 |
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法人や事業を営む個人に課税される地方税。
個人が不動産貸付業を事業的規模で営む場合には、地方税である事業税が課税される。
個人の不動産貸付業の場合、原則として、事業税の税額は次のようにして求められる。
「（不動産収入-必要経費-事業主控除）×5％＝事業税額」
ここでいう事業主控除は290万円である。
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| 【事業部制】 |
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製品別、顧客別、地域別にいくつかの事業部を組織化し、各事業部に生産から販売活動まで一貫して遂行できる一切の権限が与えられた分権的な組織形態をいう。各事業部は独立採算により利益管理を行う事業単位としての性格を有しており、統轄本部（トップ・マネジメント）に対しては利益責任を負っている。事業部制は経営規模の拡大に伴う組織の硬直化を排し、市場戦略に基づく機動性を確保するために導入されることが多い。決裁権限が大幅に下部へ委譲されるので業務上の意思決定は早く、事業機会を有利に展開できるという利点がある。 |
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| 【事業用借地権】 |
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新借地借家法（平成4年8月1日施行）により創設された定期借地権のひとつ。
「事業用借地権」とは、事業用の建物（ただし居住用賃貸事業を除く）の所有を目的とし、存続期間が10年以上20年以下であるような定期借地権である。
また「事業用借地権」を設定する際には、必ず公正証書によって契約をしなければならないとされている。 |
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| 【仕切り方式】 |
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業者間取引において買主が一定価格条件を売主へ提示し、それ以内でなければ応諾しない取引方式を指し、この価格条件を「仕切り値」という。転じて買取仲介における買主指値や用地買収における買主の上限取得価格を意味する。この方式では当事者の資金力、取引収支の見通し、危険負担計算がポイントである。 |
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| 【時効】 |
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ある事実状態が一定期間継続する場合には、その事実状態を真実の権利とは関係なく、権利関係として認める制度をいう（民法114条以下）。時効には、権利者として振る舞ったものを権利者と認める取得時効（同法162条以下）と、権利を行使しない者の権利を消滅させる消滅時効（同条166条以下、その他）がある。不動産等の所有権の取得時効は、その占有者が自己の所有物と信じて不穏公然と他人の不動産を専有している場合、専有開始のとき、そう信じるについて過失がなければ１０年、そうでないときは２０年で完成する（同法162条）。ただし、占有者がこの利益を受けるためには時効完成後時効の援用が必要であり（同法145条）、権利者が時効完成を妨げるにはそのまえに明渡し請求など時効を中断（同法147条）させなければならない。 |
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| 【自己契約】 |
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契約の一方当事者（甲）が、地方当事者（乙）の代理人となって自分との契約をすることをいう。自己契約は、上例で甲が自分に都合のよい契約、従って乙に不利益な契約をするおそれがあるので、丙が甲乙両当事者の代理をする双方代理と同様、原則として禁止されている（民法108条本文）。ただし、債務の履行については、既に確定している債権債務を決済するのであるから許されており（同条担書）、本人乙があらかじめ許諾している場合も同様に解されている。自己契約そのものは無効ではなく無権代理の法理に従うから、本人が追認すれば有効となる（同法113条1項）。親権者や後見人については特別の定めがあり（同法826条、860条）、法人の役員についても特則がある。（同法57条、商法265条等）。 |
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| 【自己借地権】 |
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自己の土地において自らを借地権者とする借地権のこと。マンションなどのように他人とその土地を共有するときに限り、自らの土地の借地権は認められる。また、他人と共有する場合には、借地権が借地権設定者に帰した場合でもその借地権は消滅しない。 |
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| 【事故物件】 |
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所有権等についての係争、所有者の倒産、自殺・浸水等の事件等、何らかの問題点のある不動産をいい、「キズモノ」ともいう。 |
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| 【指示】 |
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建設大臣または都道府県知事は、その免許を受けた宅建業者が宅建業法６５条１項の規定に該当するときは、その宅建業者に対して必要な指示をすることができる。ここでいう指示とは、宅建業者に対する監督処分として位置づけられており、相手方に対する拘束力を有しない指導とは異なる。なお、都道府県知事は、建設大臣または他の知事の免許を受けた業者であっても、その都道府県の区域内で行う業務に関し、同条の規定に該当するときは、その業者に対して、必要な指示をすることができる（宅建業法65条3項）。また、平成７年の業法改正で、宅地建物取引主任者に対しても指示処分が追加された（同法68条）。 |
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| 【事情変更の原則】 |
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契約締結当時の社会的事情等が後に著しく変動し、契約を強制することが信義公平に反するに至った場合、不利益を受ける当事者に契約の解除や変更の請求を認める法原則をいう。借地権借家法上賃料増減請求権等が認められたのは、この原則の現れといわれている。しかし、いったん結ばれた契約が後に変動するのは契約の拘束力の観点から望ましくないので、一般の契約で事情変更の原則を認めることは慎重でなければならない。判例も、売主の履行遅滞中に売買の目的物の価格が著しく騰貴しても、売主は事情変更を理由として契約を解除できないとか（最判昭26.2.6民集5巻3号36頁）、売買契約成立後貨幣価値が著しく変動しても、それだけで代金額が当然増額されるものではないとしている（最判昭31.4.6民集10巻4号343頁）。 |
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| 【沈み】 |
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建物の一部または全体が下方に沈下しているさま。原因としては、軟弱地盤のほか、掘削工事、造成工事、地下水処理の不手際、基礎工事の手抜きなどが考えられる。建物の沈下は、上下水道管、ガス管などの破損を伴うこともある。 |
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| 【事前相談体制】 |
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不動産取引にともなう紛争を未然に防ぐため、不動産取引を行う前に、消費者に必要な知識や情報を提供したり、指導を行ったりするシステム。一般消費者は不動産取引の専門知識や経験が乏しく、それによってトラブルが生じることもしばしばある。取引の安全化を図るために、住宅宅地審議会で消費者に対する事前相談体制を整備することになった。事前相談窓口は、各都道府県の宅建業法主管課、業界団体、国民生活センター、消費者センターなどに設けられている。 |
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| 【事前着工】 |
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売買代金の支払い、登記引渡しの前に、特約に基づいて売買の対象である土地のうえに建物の建築工事に着手するとか、土地の造成工事に着手する等のことをいう。 |
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| 【質権】 |
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債権者は、債権の優先的な弁済を受けるために、債務者の持つ動産・不動産や権利を支配して担保にとることができる。
この担保権を「質権」という（民法第362条など）。
しかし動産を質にとることは現在でも質屋で広く行なわれているが、不動産を質にとることは現代ではほとんど有り得ない。従って不動産の実務上で重要なのは、権利に対する質権である。
例えば、金融機関が不動産所有者に融資をする場合には、不動産所有者が火災保険に加入し、その火災保険金の請求権について金融機関が質権を設定するのが一般的な慣行である。
つまり、万一不動産が火災にあった場合には、金融機関はこの質権を実行し、火災保険金から融資の優先返済を受けるということである。〔⇒担保物権〕 |
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| 【シックハウス症候群】 |
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建材に使用された塗料、接着剤などに含まれる揮発性有機化合物やホルムアルデヒド等の有害物質により発生する、めまいや頭痛、皮膚障害などの健康被害の総称である。特に近年、住宅の気密性の高まりとあいまって、新築後間もない住宅で被害が多い。 |
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