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| 【実務講習】 |
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宅地建物取引主任者資格登録に必要な「宅地・建物の取引に関する２年以上の実務経験」に代わるものとして、建設大臣が指定した講習をいう。昭和６３年の宅建業法の改正により、宅地建物取引主任者資格登録要件のひとつとして、�‖霖老�物の取引に関し２年以上の実務の経験を有する者、または、��建設大臣が�，汎嬰�以上の能力を有すると認めた者（建設大臣が指定する講習を受講した者）のいずれかに該当することが必要となった。講習は、３ヶ月の通信講座と３日間の集合教育（スクーリング）から成っており、講習科目は、ａ：総論、ｂ：土地および建物の調査に関する事項、ｃ：土地および建物に関する契約に関する事項、ｄ：重要事項に関する事項、ｅ：土地および建物の価格の評価に関する事項、ｆ：その他、とされている。〔⇒指定講習〕 |
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| 【指定講習（宅建業法16条3項の規定に基づく指定講習）】 |
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宅地建物取引業に従事する者を対象とした研修として「宅地建物取引業従業者研修登録制度」が設けられていたが、宅地建物取引業の業務内容の複雑化・高度化に対応するため、平成７年の宅建業法改正の際に「同従業者研修登録制度」を初任従業者を対象とした「初任従業者研修制度」および中堅従業者を対象とした「指定講習」に改められたもので、指定講習とは、正確には、宅建業法16条3項の規定に基づき建設大臣が指定した講習をいう。講習の実施団体は、(財)不動産流通近代化センターで、講習は、３ヶ月の通信講座と２日間の集合教育（スクーリング）からなっており、講習の内容は、宅建業に係る紛争の防止に関して必要な知識その他宅建業に従事する者の業務の適正化および資質の向上を図るために必要な知識（宅建業法施行規則10条の2）とされているが、具体的には、ａ：宅建業法、ｂ：契約事務、ｃ：調査、ｄ：不動産に関する税、ｅ：土地の形質・建物の構造、ｆ：宅地建物の需給とされている。また、受講資格は、現に宅建業に従事している者で、その実務経験が３年以上のものとされている（ただし、初任従事者研修を修了した者は、実務経験が２年以上あれば受講できる）。なお、指定講習の修了者は、講習の修了試験に合格した日から３年以内に行われる宅地建物取引主任者資格試験について、試験科目のうち宅建業法施行規則８条１号および５号に掲げるものが免除される。（宅建業法施行規則第10条の5）。 |
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| 【指定保管機関】 |
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建設大臣の指定を受けて、宅建業者が受領する手付金等（工事完了後の物件にかかるものに限る）を代理受領し、物件に引渡しまでの間、買主のために保管する事業を営む機関のこと。指定保管機関は、宅建業者との間に手付金等寄託契約を締結し、業者は買主との間で同契約に基づく寄託金の返還を目的とする債権に付いて質権を設定する契約を締結する。(社)全国宅地建物取引業保証協会と(社)不動産保証協会の２協会が指定保管機関となっている。 |
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| 【指定保証機関】 |
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建設大臣の指定を受けて、宅建業者が受領する手付金等（物件が工事の完了前か完了後かを問わない）の保証事業を営む機関のこと。指定保証機関は、宅建業者との間で保証委託契約を締結し、当該契約に基づいて業者の受け取る手付金等の返還債務を連帯して保証する旨の保証書を買主に交付する。この事業は、銀行、信託会社その他政令で定める金融機関または建設大臣が指定する者とされており、不動産信用保証(株)、全国不動産信用保証(株)、住宅産業信用保証(株)、東京不動産信用保証(株)、西日本住宅産業信用保証(株)等の各社がこの指定を受けている。 |
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| 【指定流通機構】 |
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平成２年に宅建業者間で広くかつ迅速に物件情報を交換し、契約の相手方を探索する仕組みとして、指定流通機構制度が発足し、全国で３７の流通機構が建設大臣により指定された。指定流通機構制度の不動産取引への活用を図るため、専属専任媒介物件は宅建業法により、専任物件は標準媒介契約約款により、指定流通機構への物件登録が義務づけられた。その後、より広範かつ多数の物件情報を取引関係者が共有することにより、取引の一層拡大と、不動産取引市場の透明化を図る必要が生じたため、平成７年の業法改正で専任媒介物件についても登録を義務づけるとともに、指定流通機構の法的位置づけを明確にすることとなった。これにより、平成９年４月から全国４組織（東日本、中部圏、近畿圏、西日本）の流通機構が建設大臣の許可・指定を受け、法人格を有する組織として発足した。 |
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| 【私道】 |
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一般に個人または法人の土地のみをもって、当該道路に面している土地の利用を目的に築造した道路をいう。土地の寄附または提供を条件に村道等を築造する場合もあるので、道路法上の道路・公道と明確に区分されているわけではない。私道には、特定の私人により専用的に使用されているものから一般に開放されているものなどその使用形態は種々である。私道の維持・管理は原則としてその土地の所有者の自由にまかされているが、建築基準法上の道路とみなされているものについては、その変更・廃止が制限される（同法45条）。 |
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| 【指導・助言・勧告】 |
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建設大臣または都道府県知事は、宅建業者に対して、宅地建物取引業の適正な運営を確保し、また健全な発達を図るため、必要に応じて指導・助言または勧告をすることができるものとされている。これは、宅建業法７１条によって規定されている。なお、建設大臣はすべての宅建業者に対して都道府県知事は当該都道府県の区域内で宅地建物取引業を営む宅建業者に対して、必要な指導・助言および勧告をすることができる。 |
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| 【私道負担】 |
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不動産取引において、売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含まれている場合に、この私道敷地部分を私道負担という。私道には建基法４２条んぽ道路となる私道以外にも、通行地役権の目的となっているようなものを含む。また私道について所有権や共有持分を持たずに、利用するための負担金を支払うことになっている場合や将来生じることになっている私道負担も私道に関する負担に含まれる。宅建業法３５条に規定する重要事項の説明では、宅建業者に対して、取引の際には前もって「私道に関する負担に関する事項」を説明することが義務づけられている。これは、私道負担のあることを知らないで取引をした購入者に対して、損害を与えないよう、あらかじめ私道の負担の内容を説明する義務を課したものである。 |
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| 【支払金・預り金の保全】 |
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宅建業者が受領しようとする支払金、または預り金については、宅地建物取引業保証協会が一般保証業務として行う保証措置（連帯保証）、銀行等が一般保証委託契約に基づいて行う保全措置、および保険事業者が保証保険契約に基づいて行う保全措置および指定保管機関が一般寄託契約等に基づいて行う保全措置が設けられており、その概要は宅建業法３５条に規定する重要事項の説明の１項目となっている。宅建業法３５条１項１０号に規定する支払金・預り金とは、代金・交換差金・借賃・権利金・敷金その他の名義のいかんを問わず取引の対象となる宅地または建物に関して受領する金銭である。ただし、受領額が５０万円未満のもの、宅建業法４１条または４１条の２の規定により保全措置が講じられている手付金等、売主または交換の当事者である宅建業者が登記以後に受領するもの、および報酬は除く。 |
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| 【地盤沈下】 |
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地盤沈下とは、地表面がその上にのる建物などによる荷重以外の原因で広域にわたって沈下する現象をいう。地盤沈下には、深部の地殻変動に起因するものと、浅部すなわち沖積層や洪積層の土の圧縮に起因するものとがある。前者の沈下速度はごく小さく日常生活ではほとんど問題にならないが後者は年間数cmから時には十数cmにも達することがあり得る。ほとんどの場合、地下水の過剰な汲み上げによる地層の収縮が原因となっている。地盤沈下は、東京、大阪などの大都市に端を発したが、最近では地下水の汲み上げ規制などによって大都市における沈下の進行は収まりつつある。 |
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| 【司法書士】 |
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司法書士は他人の嘱託を受け、登記または供託に関する手続きについて代理すること、裁判所、検察庁または法務局もしくは地方法務局に提出する書類を作成すること、法務局または地方法務局の長に対する登記または供託に関する審査請求の手続きについて代理することを業としている。司法書士は登記、供託および訴訟等に関する手続を円滑に実施し、国民の権利の保全に寄与しなければならない。このため、司法書士は常に品位を保持し業務に関する法令および日実務に精通して、公正かつ誠実に業務を行うことが求められている。司法書士は事務所を設けることが義務づけられているほか、正当な事由がなければ嘱託を拒むことができない。当事者の一方から嘱託され取り扱った事件について相手方のため業務を行ってはならない。また、その業務の範囲を超えて他人間の訴訟その他の事件に関与してはならないばかりでなく、正当な理由がなければ、業務上知り得た事実を他に漏らしてはならない等の制約がある。 |
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| 【事務所】 |
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宅地建物取引業の免許制度において、事務所は重要な意味を持っているが、宅建業法上「事務所」とは、�）榲垢泙燭六拇后幣�人以外の者にあっては、主たる事務所または従たる事務所）、�∩圧��，里曚�、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くものとされている（宅建業法施行令１条の２）。なお、実務上の主な留意点としては、ａ：商業登記簿上の本店は、必ず主たる事務所として取り扱われるので、類似商号等の関係で社長の自宅等を本店として登記した場合でも、社会通念上事務所として認識される程度の形態を備えなければならない、ｂ：登記簿上の本店で宅地建物取引業を営んでない場合でも、必ず専任の宅地建物取引主任者を置くとともに、営業保証金も供託しなければならない、ｃ：移動の容易な施設（テント貼りの案内所等）は事務所とは認めない、ｄ：事務所は、お客の出入りが容易な建築物に設けなければならない、等があげられる。 |
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| 【地面師・家屋師（じめんし・かおくし】 |
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他人所有の土地や家屋の所有者になりすまして第三者から金員を騙し取る詐欺のこと。常習者数人のグループによる犯行がほとんどであり、手口は、�”�要証書等を偽造して所有権移転登記を行う、��登記簿を閲覧中、登記記載事項を改ざんしたり、他に用意した登記用紙と差し換えて所有者を装う、��所有者から他の目的で預かった印鑑または白紙委任状を悪用する、�な�件処理の委任を受けているように装う、などにより他人の土地や家屋を自己所有と偽って第三者に売りつけたり、買受人に他人の土地を見せ、自己所有と偽り売買契約を結び手付金を騙し取るなどである。 |
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| 【社会的責任】 |
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資本主義経済における企業の行動は自らの利潤追求を目的として展開されている。しかし、私的利潤の追求はあくまで公共利益を損わない範囲内でなされるべきであるにもかかわらず、しばしば公共利益の犠牲を伴ってきた。このような中で、企業に対する社会的責任を問う議論が高まり、企業利益の社会への還元という経済的な観点だけではなく、企業の生産、運営全般について、その社会性、公共性、公益性が求められており、広い範囲で社会の中における企業活動のあり方、役割について社会的責任が問われている。 |
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| 【借地契約の更新】 |
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借地権の存続期間が満了したときに、借地契約をさらに継続することをいう。当事者が合意に更新できることはいうまでもないが、借地借家法および旧借地法とも借地人から請求をしたとき（借地借家法５条、旧借地法４条）、または借地人が使用を継続しているのに土地所有者が異議を述べないとき（借地借家法５条２項、旧借地法６条）にも、土地の所有者に自己使用その他の正当な事由がある場合を除いて、契約が更新されるものとしている。なお、旧借地法の適用期間内に（平成４年７月３１日までに）借地契約が締結された土地については、今後の更新についても、旧借地法が適用されることはない（借地借家法附則６条）。 |
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| 【借地権】 |
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建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいう（借地借家法２条１項）。借地権者は地代支払い等の義務を負うが、借地借家法は土地賃借権の登記（民法６０５条、不動産登記法１条）、または地上権の登記がなくても地上建物に登記があれば、借地権の対抗力を認め、その存続期間を定め（借地借家法３条）、契約の更新を広く認め（同法５〜７条）、さらに借地権の譲渡や借地転貸の場合の借地権設定者の承諾に代わる裁判所の許可（同法１９条）や借地権者の建物買取請求権（同法１３条）等の制度を設け借地権を強化した。借地権は、ひとつの財産権としての評価を受け、借地契約にあたっては、その割合の権利金が授受されることがある。
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| 【借地権価格（価格）】 |
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更地としての価格に借地権割合を乗じて算出した価格をいう。借地権取引の成熟している地域では、更地としての価格に標準的借地割合を乗じた金額を基として取引されることが一般化している。鑑定評価においても、標準的借地権価格に個別的要因（建物が堅固か否かの別、地代、借地権の残存期間、その他）を考量して評価額を求めている。もっとも、新借地借家法が施行され、堅固な建物と非堅固な建物との区別が廃止されたことのほか、定期借地権が新設されたことから新しい評価方法の開発が待たれている。 |
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| 【借地権課税】 |
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他人に土地を使用させるため借地権を設定するにあたり、当該土地価格の２分の１を超える権利金等が授受される場合は、譲渡があったものとみなされ、譲渡所得税が課税される（所得税法施行令７９条）。このほか、土地の使用賃借契約（民法５９３条）があるが、固定資産税を超える額の受払いがあると借地権の設定とみなされるほか、法人にあっては無償返還届出のないときは、借地権の認定課税がある。また、相当の地代制度によった場合は、無償返還の届出か、路線価による地代の届出をしておくことにより、借地権の設定課税を避けることもできる。 |
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| 【借地権の譲渡・借地の転貸】 |
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借地権の譲渡とは、旧借地権者（譲渡人）の地位がそのまま譲受人に移って、譲受人が借地権者になり、旧借地権者は借地関係から離脱することをいう。借地の転貸とは、借地権者の地位は変動せず、借地権者が自己の借地権の範囲内で、第三者（転借地権者）のためにさらに借地権を設定することをいう。借地権が建物所有を目的とする土地の賃借権の場合は、これらのためには、借地権設定者の承諾を要する（民法６１２条、地上権の場合は不要）。この承諾については、借地権者から借地権設定者に対して、名義書換料等と称して借地権価格の５〜１５％程度の金銭が支払われることが多い。しかし、借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、または転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡または転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる（借地借家法１９条１項）。借地権付建物譲渡の取引では、建物譲渡に伴い借地権が譲渡される。 |
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| 【借地権の存続期間】 |
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借地権が有効にに存続する期間をいう。民法上賃貸借の期間は、最長２０年間と定められている（民法６０４条）が、借地借家法は、借地権の存続期間は３０年とし（同法３条）借地契約を更新する場合には、更新の日から１０年（借地権の設定後の最初の更新にあっては２０年）とする（同法４条）。ただし、いずれの場合にも、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間となる。定期借地権等の特殊な借地契約の存続期間は、一般定期借地権は５０年以上（同法２２条）、建物譲渡特約付借地権は３０年以上（同法２３条）事業用借地権は１０年以上２０年以下（同法２４条）としなくてはならず、一時使用目的の借地権は、当事者が使用目的に従った期間を定める（同法２５条）。借地借家法の施行（平成４年８月１日）前に設定された借地契約を更新する場合の存続期間は、なお従前の借地法の例による（同法附則６条）。 |
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| 【借地権の対抗力】 |
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借地権者が目的物（土地所有権）の譲受人や借地権設定者から二重に借地権の設定を受けた者に対し、自己の借地権を主張できることをいう。民法上、地上権も（不動産）賃借権も登記が対抗要件とされているが、地上権と異なり、賃借権では賃貸人に登記に協力する義務はないと解され、実際に登記される例もあまりない。そこで、借地借家法は、借地権者を保護するため、借地権者が借地上の建物について登記をしたときは土地についての賃借権または地上権の登記がなくても、地上権を対抗できるものとした（同法１０条）。建物についての登記は、所有権保存登記ばかりでなく、表示登記のなされている場合であってもよいが、父が子の名義の登記をしたような家族名義で登記されている場合には、対抗力がないとされる（最大判昭41.4.27民集20巻4号870頁）。 |
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| 【借地借家法】 |
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これまでに借地関係については借地法と建物保護に関する法律が、借家については借家法があったが、制定されてから相当期間がたち、実情に合わない面もあるため、これら３本の法律を廃止し、新に借地借家法に一本化され、平成４年８月１日に施行された。内容は借地、借家の関係を活性化するために、新しいタイプの借地権（定期借地権、事業用借地権、建物譲渡特約付借地権）を作り、存続期間についても、それまでの建物の堅固、非堅固による区別を、一律３０年とし、最初の更新を２０年、次回更新から１０年とした。借家契約においても、更新のない期限付建物賃貸借を可能にし、共通して契約更新拒絶の要件をより具体的なものにした。 |
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| 【斜線制限】 |
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都市計画区域内における、建築物の各部分と前面道路の反対側の境界線、隣地境界線との距離に応じた一定の勾配面による建築物の高さの制限をいい、�‘始�斜線、�⇔拊麓仞�、および�Ｋ迷�斜線の３種がある（建基法５６条）。具体的な制限の内容を図示すると、下図のようになる。 |
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| 【借家契約解約の正当事由】 |
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期間の定めのない借家契約において、賃貸人が解約申入れをするについて必要とされる事情をいう（借地借家法２８条）。期間の定めのない賃貸借契約において、民法上は各当事者がいつでも解約の申入れをすることができ、建物の賃貸借は３ヶ月後に契約終了する（民法６１７条）。しかし、借地借家法では、建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした日から６ヶ月後に契約終了する（同法２７条）が、その場合正当な事由があると認められなければならない（同法２８条）。正当事由とは、社会通念上妥当と認められる事由のことであるが、具体的には、賃貸人および賃借人が建物を必要とする事情のほか、建物の賃貸借の従前からの経過や利用状況等によって判断され、立退料の提案も考慮されるとしている。しかし、借主の建物を必要とする事情も大きく考慮され、そのバランスを勘案して総合的に判断される。 |
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| 【借家契約の更新】 |
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期間の定めのある借家契約において、期間が満了した後、前契約と同一条件で契約が継続されることをいう。更新は、当事者の合意によってできるが、民法は、賃借人が期間満了後も使用を継続しているのに賃貸人が異議を述べないと契約は更新されるが、期間の定めのない契約となり、賃貸人はいつでも解約の申入れをすることができるとしている（民法６１９条）。ところが、借地借家法は、賃貸人に自己使用その他の正当事由があり、かつ期間満了前６ヶ月ないし１年以内に更新拒絶の通知をしないときには、従前の契約と同一の条件で更新（法定更新）されたものとみなすと定めている（借地借家法２６条）。なお、合意による更新の場合、更新料が支払われることがあるが、その支払いの約束のない限り、賃貸人の更新料請求権はない。 |
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| 【借家権】 |
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建物、とくに借地借家法の適用を受ける建物の賃借権をいう。賃借人は、家賃支払いの義務を負うが、借地借家法は、建物賃借人がその引渡しを受けていれば、建物の譲受人等に賃借権を主張しうるものとし（借家権の対抗力）、賃貸人からの解約の申入れや期間満了後の更新拒絶には正当の事由を必要とし（借家契約解約の正当事由、借家契約の更新）、さらに契約終了の場合には借家人からの造作買取請求権を認める（借地借家法１３条）等、借家人に強い保護を与えたので、これを借家権と呼んでいる。なお借家権は相続の対象となるが、相続人がなく内縁の妻などが借家人と同居していたようなときは、その同居人が借家権を承諾する（同法３６条）。
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| 【借家権の対抗力】 |
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借家人が、目的家屋の譲受人や二重に賃借りした者に対して、自己の賃借権を主張しうることをいう。家主甲が乙に賃貸した家屋を丙に売ると、乙は本来丙に対して賃借権を主張できないので、民法は乙が賃借権の登記をすれば丙に対抗しうるものとした（同法６０５条）が、この場合甲は乙の登記に協力する義務はないと解され、実際に登記される例もあまりない。そこで借地借家法は、乙にこの登記がなくとも、建物の引渡しさえあれば丙に対抗しうるものとし（同法３１条）、借家人乙の保護を図った。 |
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| 【斜面住宅】 |
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傾斜面に沿って段状に建築する住宅。マンション等の敷地不足に伴い、主に都市周辺部で見られるようになった。エスカレーターや斜方走行エレベーターを設置するものもある。 |
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| 【収益還元法】 |
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不動産鑑定評価の３方式のひとつであり、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現価の総和を求めるもので、純収益を還元利回りで還元して対象不動産の試算価格（収益価格）を求める方法である。従って、標準的な年間純収益、適正な還元利回り、資本還元の方法の３つがこの手法の主要な部分であり、収益目的のために用いられている不動産、例えば、賃貸用不動産または企業用不動産の鑑定評価額を求めるにあたっては、とくに有効であり、しかも理論的な方式である。 |
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| 【従業者証明書】 |
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宅地建物取引業の従業者がその業務に従事するするときに携帯する宅建業者の従業者であることを証する書面をいう。宅地建物の取引に関する事故あるいは紛争が起きた場合、宅建業者と当該事故をひきおこした従業者との雇用関係等が、一般の取引関係者に明らかでないと、たとえ宅建業者の監督不徹底があったり、宅建業者に責任があったとしても、宅建業者自身の責任を追及できなくなるおそれがある。そこで、宅建業法では、宅建業者は従業者を業務に従事させる場合には、当該宅建業者の従業者であることを証する書面を携帯させることとしている。（同法４８条１項）。ここでいう従業者には、宅建業者と継続的雇用関係に立っているものばかりでなく、宅建業者本人、法人の場合は代表者および一時的に宅建業者の業務を遂行する者も含まれる。〔⇒従業者証明書の携帯義務〕 |
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| 【従業者証明書の携帯義務】 |
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宅建業者は従業者に対して、その従業者であることを証明する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならないとされている（宅建業法４８条）。無免許業者を排除するとともに、宅建業者の業務の適正な運営を図るため、昭和６３年の宅建業法の改正により従業者証明書の携帯が義務づけられた。なお、従業者は、取引の関係者から請求があれば、この証明書を提示しなければならない（同法同条）。〔⇒従業者証明書〕 |
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| 【従業者名簿】 |
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無免許業者の排除、宅地建物取引業者の業務の適正な運営を図るため、その従業者に従業者証明書の携帯が義務づけられているが、その証明書の発行の根拠となる従業者名簿を事務所ごとに備え、関係者から請求があったときは、その閲覧に供さなければならないとされている（宅建業法４８条）。名簿には、氏名、性別、生年月日、従業者証明書番号、主たる職務内容、住所のほか、取引主任者であるか否かの別、従業員の雇用の日、退職の日等が記載され、最終の記載をした日から１０年間の保存が義務づけられている（同法施行規則１７条の２）。 |
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| 【住居表示】 |
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以前、わが国では住居等の表示を全て土地の地盤（土地の特定性を示す番号。一筆の土地に一つの地盤がつけられている）によって行っていた（地盤表示）。しかし、人家の密集した市街地の住居（住所もしくは居所、または事務所その他これらに類する施設の所在する場所）を表示するには、この方式では混乱が生じるようになったため、昭和３７年、市街地における住居表示の合理的制度の確立を目的として「住居表示に関する法律」が制定され、一住居ごとに「○番○号」とういう表示をするようにされた。従って、現在、土地の表示である地盤と住居表示が異なることがしばしばある。なお、この住居表示の方式には街区方式と道路方式がある。 |
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| 【集成材構造】 |
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構造用集成材により構築される構造方法のことである。集成材とは、ラミナと呼ばれる挽板（ひきいた）を、繊維方向をそろえて組み合わせ、合成樹脂接着剤で積層接着して製造される木質材料であり、その使用目的により、構造用集成材と造作用（ぞうさくよう）集成材に分かれる。集成材により、天然では得にくい大断面で長尺の材が得られるとともに、湾曲材も容易に製造できるため、体育館、美術館、スポーツ練習場等をアーチ等による大スパン構造として建築するのに適した構造方法である。 |
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