不動産取引用語集

用語辞典

■準不燃材料	■省エネ型住宅	■少額訴訟手続
■仕様規定から性能規定へ	■商圏	■使用細則
■使用者責任	■使用貸借	■承諾料（名義書換料）
■譲渡所得	■譲渡所得の取得費	■譲渡所得の特別控除
■譲渡担保	■譲渡担保の禁止	■消費税
■消費貸借	■正味	■助言価格
■除斥期間	■所属団体名の表示	■所得税
■書面の交付義務	■所有権	■所有権留保等の禁止
■所要時間の算出地点	■自力救済	■シロアリ
■真壁	■信義誠実の原則	■申告納税
■人材の育成	■新住宅市街地開発事業	■新総合土地政策推進要綱
■新築	■浸透式	■信用保証会社
■心裡留保

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【準不燃材料】

不燃材料に準ずる防火性能を持つ材料のことで、通常の火災時ではほとんど燃焼せず、かつ、煙やガスの発生も少なく、防火上有害なひびわれ、溶融、変形等を生じない材料のことである。不燃材料、難燃材料等と同様に、建設大臣による認定が行われている。木毛セメント板、石膏ボード、金属サイディング等のように、木、紙、プラスチック等を含んでいるが、その量が少なく、材料の大半が燃えない無機質材料でできているため、燃えることによって火災を拡大させることがない材料である。

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【省エネ型住宅】

断熱材や二重ガラスを使用して断熱性や気密性を向上させることにより冷暖房効率の向上を図った住宅で、石油やガスなどのエネルギー資源を効率的に活用することを目指したものである。

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【少額訴訟手続】

簡易裁判所で扱う訴訟のうち、３０万円以下の金銭の支払いを求めるものについて一般市民が弁護士等の代理人に依頼することなく簡単に利用できるようにした特別の訴訟手続きで、平成１０年１月から施行されている。簡便な手続きにより、少額事件における泣き寝入りを防止する目的があるが、金融業者等の取立業務のために占領されることを回避するため、利用回数については、同一人が同一の簡易裁判所に対して、同一年に１０回までとされている。判決については、原則として第１回期日の弁論終了後直ちに言い渡されることとなっており、原告勝訴（金銭の支払いを認める）判決の場合であっても、被告に対し、支払猶予あるいは分割払いを定めることができ、分割払い判決で遅滞なく元本を返済した場合、訴え提起後の遅延損害金は免除することを判決の内容とすることができる（民事訴訟３６８条以下）。

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【仕様規定から性能規定へ】

法令で防火・防音・衛生等の規定を定める場合に、材料や寸法などを明示した規定を仕様規定といい、必要な性能を明示して、その基準に適合するものを認定する形式の規定を性能規定という。近年、性能をどのような設計や工法で確保するかという観点から建築基準法において、性能規定を中心とする改定が検討されている。

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【商圏】

ある取引において、個々の店舗または一定の商業集積地が顧客を動員（吸引）できる地域的な広がり（範囲）をいう。商圏の広さ（吸引力）は、店舗の大きさ、取扱い商品の種類や商業集積度、核店舗の吸引力、鉄道や道路網等交通の利便性によって決定される。商圏自体は核となる大型店の出店や鉄道の開通、広宣活動などにより広がる半面、人口の定住化による地元志向、競合店に出現により狭くなるという流動的な面をもっている。マーケティング戦略の立場から商圏を分析する場合、単なる人口だけでなく、商品の特性に応じた顧客の質（年代、所得、職業、嗜好等）が重視される。一般に、最寄品を取り扱う店舗の商圏は狭く、買回り品では広いといえる

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【使用細則】

区分所有建物の共同生活を円滑に行うため、専有部分・共用部分を問わず、使用方法や禁止事項に等について、具体的に定めたルール。マンションの使用に関する基本的事項は管理規約において定め、より詳細な事項は使用細則に委ねているのが一般的で、使用細則においては、専有部分の模様替え（フローリングなど）、ペット飼育や楽器演奏時間の制限等が定められる。なお、管理規約の制定および改廃は、区分所有法３１条により、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数決議によらなければならないが、使用細則は、標準管理規約においては、総会出席組合員の議決権の過半数決議によるとされている。

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【使用者責任】

被用者が事業の執行により第三者に加えた損害に対し、その使用者が負う損害賠償責任のこと（民法７１５条）。民法の規定上は、使用者が被用者の選任およびその事業の監督に相当の注意をしたときは免責されるが、判例では無過失責任に近い運用がなされている。

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【使用賃借】

借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約をいう（民法５９３条以下）。借主は契約に返還時期の定めがあるときはその時期に、その定めがないときは契約に定めた目的に従い使用収益を終えたとき等に、目的物を返還しなければならない。使用収益の対価を支払わない（無償）という点において賃貸借と異なる。使用賃借には、その目的物が住宅やその敷地であっても、借地借家法（平成４年７月３１日までの契約の場合は、旧借地法、旧借家法、旧建物保護法）は適用されない。親族や雇用等特殊な人的関係のある者の間で約束されるが、そういう人的関係の崩壊したときに法的紛争を生ずることが少なくない。

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【承諾料（名義書換料）】

土地建物の賃借権の譲渡または賃借土地建物の転貸の承諾の対価として、賃借人から賃貸人に支払われる金銭のことをいう。これら譲渡転貸については賃貸人の承諾が必要であり（民法６１２条１項）、これに違反すると契約を解除されることになる（同条２項）。そこで賃借人がこれら譲渡・転貸によって自己の投下資本を回収するためには、賃貸人の承諾が必要となり、これを得るため、とくに土地の賃貸借で、賃借権設定の対価として権利金を支払っていない場合、承諾料または名義書換料が授受される。借地借家法（平成４年７月３１日までの契約の場合は、旧借地法）は、土地の賃貸人がこの承諾を与えないとき、裁判所は、財産上の給付を条件として、これに代わる許可を与えることができるとしている。（借地借家法１９条、旧借地法９条の２）。〔⇒借地権の譲渡・借地の転貸〕

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【譲渡所得（じょうとしょとく）】

資産の譲渡による所得をいう。譲渡所得の総収入金額の収入すべき時期は原則として資産の引渡し日とする。なお、契約書に引渡し特約があるときはその日とする。譲渡には売買のほか交換、贈与、公売、競売、法人に対する現物出資等を含み、法人に対する贈与などの「みなし譲渡」も含まれている。計算方法は、譲渡収入金額から所得費と譲渡費用を控除する。不動産を除く資産は、保有期間が５年を超えるものの譲渡は長期譲渡所得、５年以下の場合には短期譲渡所得となる（所得税法３３条）。また、不動産については、期間が売却をしようとする年の１月１日現在で５年を超えるものは長期譲渡所得となり、売却代金から所得費・譲渡費用等および特別控除（１００万円）を控除した額に対し、一律２０％の税率で所得税が課税される（租特法３１条）。また、５年以下の場合は、次に掲げる計算方法①または②により算出された金額のうち、いずれか多い金額に相当する所得税が課税される（同法３２条）。 ①課税短期譲渡所得金額×４０％ ②{（課税短期譲渡所得金額－５０万円＋課税総所得金額）×累進税率－課税総所得金額×累進税率}×１１０％

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【譲渡所得の取得費】

譲渡所得の計算に当たり、収入金額から控除するものに取得費がある。取得費には原則として次のものがある。 ①減価する不動産については減価償却費を控除したものとする（自宅の場合：取得価格－取得価格×９０％×耐用年数1.5倍の償却率×経過年数）。 ②昭和２７年１２月３１日以前の取得資産については、譲渡収入金額の５％を当該不動産の取得費とする。ただし、取得費等が譲渡収入金額の５％を超えることが証明された場合は、取得費と改良費の合計額もしくは取得費・設備費および改良費の合計額とすることができる。 ③相続財産等の場合は、被相続人等が取得に要した額とする。 ④買換え、交換資産は、旧資産のの取得価格。なお、取得費が不明な場合は、概算取得費控除（譲渡収入金額の５％）とする。

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【譲渡所得の特別控除】

譲渡所得の計算に当たり、一般の資産の総合課税の特別控除は５０万円であるが、不動産の譲渡所得の特別控除は次のように分かれている。そして、この控除は、年間５，０００万円が限度で次の順序による。なお、⑥を除き短期でも適用する。 ①収用交換等の特別控除は５，０００万円（租税特別措置法３３条の４）。②特定土地区画整理事業等による土地等の譲渡は２，０００万円（同法３４条）。③特定住宅地造成事業等による土地等の譲渡は１，５００万円（同法３４条の２）、④居住用財産譲渡特別控除は３，０００万円（同法３５条）。⑤農地保有合理化のための農地譲渡は８００万円（同法３４条の３）。⑥長期譲渡特別控除は１００万円（同法３１条）。

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【譲渡担保】

債権保全のため、ある財産権を債権者に譲渡する形式の物的担保をいう。民法に規定はないが、取引の慣行から生まれ、判例学説によって認められた担保である。債権者乙は、債権者甲に譲渡担保に供した目的物をそのまま使用収益できるので、生産財等について多く設定されるが、不動産についても用いられ、登記原因を「譲渡担保」とすることも認められている。債務が完済されると目的物の所有権は乙に復帰するが、弁済されないと甲はこれを第三者丙に売却し、または自己の所有とすることによって、優先弁済を受けることになる。ただし、甲は債権額を超える部分の清算をしなければならない。乙の他の債権者丁が目的物を差し押さえたとき、甲は第三者異議の訴（民事執行法３８条）ができる。

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【譲渡担保の禁止】

宅建業者は自ら売主として宅地、または建物の割賦販売を行った場合において、当該宅地または建物を買主に引き渡し、かつ代金の額の１０分の３を超える額の金銭の支払いを受けた後は、担保の目的で当該宅地または建物を譲り受けてはならない（宅建業法４３条２項）。宅建業者がいったん所有権を買主に移転してから、再度、残代金の担保手段として当該不動産の所有権を譲り受けることは買主にとって宅建業者の倒産や二重売買による危険があるので、この方法による担保を禁止しているものである。

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【消費税】

平成元年４月１日以降の取引に課税される新しいタイプの間接税。国内取引の場合、事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡および貸付け、並びに役務（サービス）の提供に対して課税され、税率は地方消費税とあわせて５％となっている。不動産取引では、土地（土地の上に存する権利を含む）の譲渡および貸付け（一時的に使用される場合等を除く）は、非課税取引とされているが、建物には課税される（ただし、住宅の貸付けは非課税）。また宅建業者についても３，０００万円を超える収入を得ている業者は消費税を課税されることとなっているので、建設省告示により消費税課税業者の場合は、報酬額に消費税相当額を上乗せすることができることとなっている。また、報酬額の計算の基礎となる取引代金の額には消費税を含めない額とすることとされている。

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【消費賃借】

金銭等の代替物の賃借をいう（民法５８７条）。賃貸借、使用賃借では、借りた物自体を返還しなければならないが、消費賃借では、借主は借りた物（金銭等）は消費してしまうので、返還は同種同等同量の物ですることになる点に特色がある。貸主から金銭等賃借の目的となる物を借主に交付しなければ、消費賃借は成立しない（要物契約）。しかし、手形小切手が交付されたときは、原則として現金と同視される。金銭賃借の合意があり、担保権の設定手続をした後金銭の授受がなされた場合も、金銭消費賃借は有効に成立する。金銭等を授受しないで、既存の売買代金等の債務を消費賃借の目的とする場合を、準消費賃借という（同法５８８条）

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【正味（しょうみ）】

売買の対象となった土地のうち、住宅を建築するなど実質的に宅地として使用できる部分の面積をいう。たとえば、私道部分、法地等を除いた部分の面積のことである。

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【助言価格】

宅建業者が、売買または交換の媒介の依頼を受けた不動産に関し、依頼者と締結する媒介契約の書面に記載する売買すべき価格について意見を述べた場合の価格をいう。業者が依頼者にこれを示す際は必ず一定の標準的手法に従い、選択した取引事例を根拠として依頼を受けた不動産と比較検討して、客観性ある実際的な成約見込価格を助言しなければならない（宅建業法３４条の２第２項）。〔⇒価格査定〕

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【除斥期間（じょせききかん）】

権利行使の期間が限定され、その期間内に権利行使をしないと権利が消滅する場合をいう。消滅時効も類似の制度であるが、期間は固定的で中断がないこと、相手方の援用がなくても裁判所は権利消滅の判断ができること、起算点は権利発生のときであること、権利消滅の効果は遡及しないことで、消滅時効と異なる。民法上、除斥期間を定めた規定がないので、法文上「時効ニ因リテ」とされているが否かで決するとの考え方もあったが、権利の性質、規定の趣旨、目的等で解釈上決められている。解釈にはいろいろの説があるが、一般的には、時効について短期と長期の定めのある場合（民法１２６条、４２６条、７２４条）の長期については除斥期間と解されている。

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【所属団体名の表示】

不動産の広告をするに際して必要とされる表示事項のひとつ。不動産の表示に関する公正競争規約に参加している事業者団体（業界団体）で、広告主である宅建業者が加盟する事業者団体の名称のこと。全国９地区において公正競争規約に参加している事業者団体は１０９である（平成１１年３月現在）。都道府県ごとの宅地建物取引業協会または全日本不動産協会各県本部のほか、不動産協会、日本高層住宅協会、住宅産業開発協会、日本ハウスビルダー協会、日本住宅宅地経営協会、都市開発協会等がある。

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【所得税】

所得税は、個人の所得および法人の利子・配当等に対して課税する国税で（所得税法５条）、個人の場合で、その年に所得のあった者は、その翌年の２月１６日から３月１５日までの間に所得税の確定申告と納税をしなければならない（同法１２１条）。所得とは、所得税法により利子、配当、不動産、事業、給与、退職、山林、譲渡、一時、雑の１０種類に分けられ、それぞれ一定の方法で所得を計算し通算して、総所得金額とする。総所得金額から、雑損控除のほか１３種類の所得控除をして課税所得金額とし、累進税率により所得税を計算する。所得税額から、住宅取得控除税額その他の税額控除をして納付すべき税額とする。〔⇒住宅ローン減税（住宅借入金等に係る税額）〕

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【書面の交付義務】

宅建業者が関与して、宅地または建物の売買等の契約を締結したときは、その契約の相手方等に、遅滞なく、一定の契約内容を記載した書面を交付しなければならない（宅建業法３７条）。契約内容を明確にし、紛争の未然防止を図るためである。本条で要求する記載事項は、売買または交換の場合（同条１項）、賃借の場合（同条２項）で異なっているが、必要記載事項のすべてを漏れなく記載した契約書をもって、本状の書面に代えることができ、実務上もそのように取り扱われる例が多い。なお、本状の書面は宅地建物取引主任者（重要事項説明を行った者が望ましい）が記名押印しなければならない。また、媒介報酬は本状の書面の作成交付後でなければ受領できない（標準媒介契約約款９条、商法５５０条１項、５４６条）。なお、宅建業者が、宅建業法に基づき、不動産取引に関与するにあたり、取引の相手方に交付しなければならないとされていいる書面としては、以上のほかのほか次のものがある。①宅地または建物の売買または交換の媒介の契約を締結したときは、依頼者に対し遅滞なく一定の媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならない（宅建業法３４条の２）。これを媒介契約書といい、これを交付することなく、媒介報酬を受領すると処分の対象となる。②宅地または建物の売買、交換もしくは貸借をしようとするときは、取得しようとする者または借りようとする者に対して、その契約が成立するまでの間に、当該物件の重要事項について取引主任者をして、その内容を記載した書面を交付して説明させなければならない（宅建業法３５条）。〔⇒媒介契約の内容の書面化、重要事項の説明義務〕

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【所有権】

法令の制限内で、所有物を事由に使用収益、および処分することができる権利をいう（民法２０６条）。財産権の基礎をなす権利であり、その侵害に対しては、一般の損害賠償請求が認められる（同法７０９条）ほか、解釈上所有物返還請求権や妨害の排除・予防の請求権が認められる。所有権は、売買、贈与、相続等によって取得されることが多いが、無主物の先占（同法２３９条）、遺失物の拾得（同法２４０条）、埋蔵物の発見（同法２４１条）、不動産なら建増し等による附合（同法２４２条）、時効の完成（同法１６２条）等によっても取得される。なお、所有権を制限する法令には、土地収用法、建基法、都計法等があるが、昨今は権利濫用の法理によっても制限されることが少なくない。

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【所有権留保等の禁止】

売主が売買の目的物を買主に引き渡しても、①残代金保全のため目的物の所有権を移転せず自分に留保する（所有権留保）、②いったん買主に移転した後、再び残代金保全のための担保として目的物の所有権を売主が譲り受ける（譲渡担保）等の取引方法がある。これらの取引では、売主の二重売買や倒産によって、買主が不測の損害を被る危険が極めて大きい。このため宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる場合で、ａ：割賦販売を行う場合は、買主が代金の１０分の３を超える支払いをすれば、所有権を留保してはならないとし（宅建業法４３条１項）、譲渡担保として譲り受けてはならないこと（同条２項）、およびｂ：一定の提携ローン付売買で、業者が買主の債務を保証する場合も１０分の３を超える弁済または支払いをすれば所有権留保は禁止される（同条３項）。

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【所要時間の算出地点】
団地と駅等の距離、所要時間は買主にとって大事なチェック項目であるが、この距離と時間は次のように算出することとされている（不動産の表示に関する公正競争規約１２条９号）。団地を１期、２期等と数区に区分して分譲するときは、各区分ごとに距離、所要時間を算出すること。図において、１期を販売する際は、学校へはＡ点、病院へはＢ点、駅へはＣ点をそれぞれの施設までの算出地点としてよいが、２期を販売する際は、学校へはＤ点、病院へはＥ点、駅へはＦ点がそれぞれの算出地点となる。なお、徒歩による所要時間は、道路距離８０ｍにつき１分を要するものとして算出した数値を表示することとされている（同規約１２条１２号）。〔⇒徒歩所要時間の表示〕
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【自力救済】

司法手続きによらず、自力でその権利を実現することをいう。自力による権利の行使を広く認めると、社会秩序が混乱するおそれがあるので、国家の権力が確立された今日では、私権の実現は司法手続きによって行うのが原則であり、自力救済は場合により不法行為となる。例えば、甲の所有地に乙が無断で家を建てた場合、甲は司法手続きにより土地所有権に基づく建物収去・土地明渡し請求を行うべきであり、自力でその家を収去すると、損害の賠償をさせられる。ただし、法律に定める手続きによったのでは、権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能、または著しく困難であり、緊急やむをえない特別の事情のあるときは、例外的に許されることがある。

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【シロアリ】

〔⇒蟻害〕

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【真壁（しんかべ）】

和風木造建築における伝統的な構法であり、柱をあらわし、柱と柱の間に壁を納める方式の壁の構法である。伝統的には、土塗りの小舞壁（こまいかべ）（木舞壁）であり、細かい竹を格子状に組み、これに土を塗って仕上げる。木造真壁は、柱が室内外の空気に触れて防腐上は好ましいが、筋かいを入れにくいという難点がある。

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【信義誠実の原則】

権利の行使や義務の履行を信義に従い誠実にしなければならないことをいう（民法１条２項）。短縮して信義則ともいう。権利の行使にしても義務の履行にしても、社会生活上相手方の期待に沿わないような方法ですることは好ましくないので、民法はその基本原理のひとつとして信義則に従うべきことを定めた。宅建業者については、宅地建物取引の専門業者として、高度の知識を駆使して依頼者のために信義を旨とし、誠実にその業務を行うよう義務づけられている（宅建業法３１条）。例えば、宅建業者の調査が不十分であったため依頼者に損害を与えた場合、この規定を根拠に損害賠償を命じている判例も見受けられる。〔⇒業務処理の原則〕

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【申告納税】

税金の納付方法には、普通徴収制度と所定の方法により一定期限内に申告納付する申告納税制度がある。税目別の申告納税制度の概要は次のとおりである。 ①所得税・・・翌年２月１６日から３月１５日とし、所得税の確定申告をした場合は、事業税と住民税についても申告書の提出があったものとみなされる。 ②法人税・・・決算期日後２ヶ月以内（商法規定は３ヶ月）で、事業税、住民税は併せて申告納付する。 ③相続税・・・相続開始のあったことを知った日の翌日から１０ヶ月以内とし、贈与税は翌年２月１日から３月１５日まで。地方税では特別土地保有税、事業所税。

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【人材の育成】

不動産をめぐる行政・制度、社会経済の複雑化、多様化などの進展に伴い、不動産業界でも人材の育成が重要な課題となってきた。不動産をめぐる諸問題についての高度の専門知識、専門技術が、不動産業の経営者や営業担当者に要求され、この要求にこたえることによって業界の社会的信用の向上、顧客の信頼も現実できるということである。このため、業界では人材育成、教育の機運が高まり、例えば、全宅連は会員を対象に昭和６０年１０月、本格的な経営講座を開講した。また、大学でも不動産学部、不動産学科の開設の動きがみられる。

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【新住宅市街地開発事業】

人口集中の著しい市街地の周辺において、良好な住宅市街地を開発するために行われる宅地の造成、造成された宅地の処分、および宅地とあわせて整備されるべき公共施設の整備に関する事業、並びにこれに付帯する事業をいう。市街地開発事業のひとつであり、公的主体が施行者となって、全面買収方式により事業を行うこととされている。また、新住宅市街地開発事業は、都市計画で定め、都市計画事業として事業を施行することとされている。なお、都市計画においては、事業の種類、名称、施行区域および施行区域の面積のほか、住区、公共施設の配置、および規模、並びに宅地の利用計画を定めるものとされている。具体的な事業地としては、多摩ニュータウン、千葉ニュータウン等があげられる。

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【新総合土地政策推進要綱】

平成９年２月１０日に閣議決定された土地政策に関する要綱。バブル経済崩壊後、地価の長期的下落傾向により、景気回復がはかどらない状況となっていることに鑑み、土地政策の目標をこれまでのような「地価抑制」から「土地の有効利用」に転換し、そのための施策を推進することとしている。具体的には、土地の有効利用を実現するために、総合的な土地利用計画の整備・充実・土地取引にかかる規制緩和・情報公開・新手法の開発による土地取引の活性化を図る等としている。

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【新築】

不動産広告において新築として表示できるのは建築後１年未満、かつ、使用されたことがないものである。この場合の建築経過年数の起算点は、造作工事が完了した時点である。

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【浸透式（しんとうしき）】

排水を吸い込ませる排水方法をいう。下水処理区域内では、建物の配水管の末端を公共下水道、都市下水路その他の排水施設に排水上有効に連結する必要があり（建築基準法施行令１２９条の２第３項）、下水道や側溝が未整備の地域において本方式が使用される。通常、排水の吸い込みを効果的に行うために、浅井戸状の穴に小石を詰めた浸透枡を設け、枡に排水を集中する方式がとられている。なお、この方式は雨水の排水処理に使われていることが多いが、汚水等についても所定の浄化槽処理を経て浸透式で排水されることもある。

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【信用保証会社】

住宅ローンにおける担保物件の調査、担保権の設定、担保物件の管理、事故債権の管理、回収等の与信手続き、管理を一元的に行うことにより住宅ローンの保証業務を行う会社である。信用保証会社を利用する側にとって次のメリットがある。①借入人にとって、適当な保証人を見出すことが困難な場合、一定の保証料を支払うことににより、保証会社の保証を利用することができる。②携帯会社にとって従来の携帯先保証方式に伴う住宅ローンの保証債務負担および不動産の担保管理を保証会社に肩代わりしてもらうことができる。

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【心裡留保（しんりりゅうほ）】

表意者が表示行為に対応する真意のないことを知りながら行った意思表示をいう（民法９３条）。冗談で甲が自分の家を乙に与えると約束するような場合がその例であるが、心理留保であっても、その意思表示は原則として有効である。ただし、相手方（乙）が意思者（甲）の真意（冗談）を知り、またはこれを知ることができるような事情にあるときは無効となる。そのような相手方を保護する必要はないからである。なお、判例は代理人（または会社の代表者）の真意を知っているような場合には、相手方と本人（または会社）との間では効力がないとしている（最判昭和４２年４月２０日民事判例集２１巻３号６９７頁、同昭和３８年９月５日民事判例集１７巻８号９０９頁）。

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