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| 【地域密着】 |
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中小企業一般において、地元の地域社会と密着して事業活動を進めていくことが、今日の大きな命題とされているが、不動産業者にとっては、大手企業の不動産市場進出が活発化している現在、生き残るための最大の方策とされている。具体的方法としては、不動産業者が地域の各種の社会活動に積極的に参加すること、地域の人々の不動産相談に対して懇切なコンサルタントになる等の努力を通じ、地域社会の人々との交流を深め、地域の不動産問題の解決、地域経済の振興に貢献して、自らの業も発展させる、という方式が提唱されている。 |
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| 【地価公示（法）】 |
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昭和４４年７月施行の地価公示法に基づき、土地鑑定委員は全国の都市計画区域における標準地について、昭和４５年以降、毎年１月１日現在の単位面積当たりの正常な価格を公示している。この公示価格は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共用地の取得価格算定の規準とされ、また、国土法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としている。平成１１年１月１日時点の標準地数は３万８００地点である。〔⇒公示価格〕 |
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| 【地価税】 |
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地価税は、土地の保有コストを引き上げることによって土地投機と地価を抑制し、土地の有効利用を図る目的で平成４年１月１日から施行されたもので、大規模な土地や借地権などを持っている個人や法人に課税されるものである。この税金は、毎年１月１日現在において所有するすべての土地などの価額（相続税評価額）の合計額から基礎控除額を引いた金額に０．３％の税率を課税することになる。なお、自宅または他人に貸し付けている住宅の敷地で１戸当たり１，０００�屬泙任療效呂筍鵜崚�たりの価額が３万円以下の土地などについては課税されない。なお、平成１０年以後の地価税については、課税が停止されている（租税特別措置法７１条）。〔⇒借地権〕 |
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| 【地価対策（土地対策）】 |
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わが国における土地価格は、昭和30年以降今日までに35年、48年、61年と3回の突出期があり、いずれの場合も高い地価が国民経済や社会に及ぼした影響は、非常に大きいと言わざるをえない。こうした地価高騰を抑え、安定した土地の供給を図るため、これまで様々な対策が講じられてきた。（例／各種公団の設立・土地税制の改正・不動産鑑定評価法の制定・地価公示法の改正）。しかし、バブル経済の崩壊後における地価の長期下落傾向など土地をとりまく状況の変化を受け、土地対策についても、地価の抑制から、土地の有効利用に向けた土地取引の活性化へと政策転換が行われることとなった。
〔⇒新総合土地政策推進要綱〕 |
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| 【地区計画】 |
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それぞれの地区の特性にふさわしい良好な環境の市街地をつくるために土地利用をコントロールする制度として、昭和55年に導入され、地域の特性に応じた地区のレベルの公共施設の整備の計画と土地利用計画を総合的に定めることのできる詳細な都市計画制度である。整備、開発および保全の方針と地区整備計画（地区施設の整備、建築物に係る制限等を定める）を内容とする平成4年の都計法の改正により、市街化調整区域においても地区計画が定めることができることとされ、また、併せて地区整備計画において誘導容積制度と容積の適正配分制度を適用することができるものとされた。 |
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| 【築年数】 |
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建築経過年数の略称のこと。築年数は、購入者にとって購入意志に影響する事項とされている。一般に築年数により、建物の外観、傷み具合等が違ったりするので、物件価格に影響を及ぼすからである。表示規約では、築年数を表示することが義務づけられており、従来は「建築後○年」と記載することとされていたが、月数の捨入や時の経過に伴い正確さを欠くきらいがあることから、「平成○年○月新築」と記載するよう定められた。また、物件の築年数を調査する場合、どの資料に基づくべきかが重要であるが、通常、建物登記簿謄本の表題部に記載された「登記原因及びその日付」の年月日をその根拠にすることにしている。この年月日は、原則として、建築工事請負人が発行した工事完了引渡証明に基づき記載されることになっている。 |
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| 【地上権】 |
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建物や工作物を所有する目的で、他人の土地を使用する権利のこと（民法第265条）。
土地賃借権と地上権は非常によく似ているが、次のような違いがある。
�‥效歪村攜△郎銚△世�、地上権は物権である
��地上権は、土地所有者の承諾がなくても、他人に譲渡することができる。
�Ｃ肋絽△鮴瀋蠅靴薪效禄衢�者には登記義務があるので、地上権は土地登記簿に登記されているのが一般的である。
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| 【地籍】 |
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土地の戸籍が地籍である。人間が土地に住みつき、居住しない土地の占有をも主張するようになるという長い過程のなかで、土地に人為的な種々の性格が与えられてきた。そのため土地の位置、形質および所有関係を明らかにすることとし、不動産登記法が整備され、一筆ごとに所在、地番、地目、地積および所有者が記録されるようになった。なお、現在登記所に備えられている簿冊や地図は、明治初年の地租改正の検地の結果を基礎としているため不正確であり、現在不正確な地籍を改訂するための調査が行われている。 |
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| 【地代家賃統制令】 |
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戦後の著しい住宅難を背景として、地代・家賃の高騰を防ぎ、国民生活の安定を図ることを目的として制定された勅令をいう。昭和21年に制定され、昭和27年からは法律としての効力をもつものとされた。今日では住宅事情も大幅に改善され、統制の必要性が失われている等の事情にあることから、「許可、認可等民間活動に係る規制の整理及び合理化に関する法律」により、昭和61年12月31日限りで、その効力を失うこととされた。 |
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| 【地代・家賃の増減額請求手続】 |
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借地・借家の各契約の当事者が約定の地代または家賃（賃料）の増額または減額を請求する手続き。公租公課の増徴などによる貸主の負担の増加、経済変動による近隣の土地価格の変動など、諸般の事情が変化した場合（事情の変更）、賃料の増減額請求を当事者に認めるのが公平であるという趣旨で認められている。この権利は形成権であり、当事者の請求により当然に増額または減額される。増額に関して争いがあるときは、裁判所の判断によるが、民事調停法の改正により、調停を前置しなくてはならない。 |
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| 【地耐力】 |
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地盤は、建物に加わる荷重を受けて、建物を安全に保持する役割があるが、地耐力とは、この地盤が荷重に対して耐えうる強さのこと。判定は載荷試験等により行うが、同一の地盤でも荷重の種類等により、地耐力は異なってくる。新しい盛土の締め固めが不十分であると、建物重量に地耐力が耐えきれず、沈下を起こすといった不具合が発生する。
〔⇒不等沈下（不同沈下）〕 |
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| 【地方公共団体融資】 |
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地方公共団体による住宅融資制度は、各地方公共団体（都道府県・市町村）それぞれの方針により、この制度のあるところとないところがあり、また制度の内容も多種多様である。公共団体の融資制度は特定の政策目的のための制度が多いという特色がある。このため増改築のみを対象とし、一般向けの持家取得を対象とする融資制度のない公共団体もある。融資方法としては直貸方式・預託方式・利子補給方式の３種があり、またこれらを併用する方式がある。公庫融資との併用が条件となっているケースでは、一般向けの持家取得を対象とする預託、利子補給方式が多くなっている。 |
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| 【地方住宅供給公社】 |
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都道府県または政令で指定する人口50万以上の市において、地方公共団体の出資により設立された法人。勤労者に対する持家供給を推進するため居住環境の良好な住宅および宅地を供給し、住民の生活の安定と社会福祉の増進を図ることを目的としている。昭和40年に地方住宅供給公社法が制定されたことに伴い、既存の地方住宅協会は、これに改編された。 |
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| 【地目】 |
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土地登記簿に記載される土地の主たる用途を示す名称。田・畑・宅地・山林・雑種地などがある。地目と現況は必ずしも一致しないので、登記簿について地目を確認することは土地取引での重要なポイントの一つである。
〔⇒農地〕 |
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| 【虫害】 |
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ヒラタキクイ虫に代表されるキクイ虫による孔食を木材の虫害というが、広義にはイエシロアリやヤマトシロアリ等、シロアリによる蟻害も虫害に含むことがある。ヒラタキクイ虫などは、ラワン材やケヤキなどの環孔材の導管に産卵し、これが「さなぎ」となり成虫になるまでの栄養分を木材から摂取するために食孔を起こす。外観上粉末が出て見苦しいが、シロアリのように構造上の決定的な損害は起こさない。薬剤の孔への注入によって簡単に死滅する。〔⇒蟻害（ぎがい）〕 |
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| 【中間省略登記】 |
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不動産の所有権が、A氏からB氏、B氏からC氏へと移転した場合、本来ならば不動産登記簿には「AからBへの所有権移転登記」と「BからCへの所有権移転登記」という2個の移転登記が記載されるべきである。
しかし当事者（A・B・C）が相談の上、「AからCへの所有権移転登記」という1個の移転登記のみを申請し、登記するケースがある。このような登記を「中間省略登記」と呼んでいる。
中間省略登記は、権利が移転する実態を反映していない登記ではあるが、少なくとも現在の実態（Cが所有者であるという事実）には合致しているので、既になされた中間省略登記は、当事者全員の合意があれば、有効であるものと解されている。
また不動産取引の実務上は、後日紛争になった場合に備えて、中間者（さきほどの例でいえば、登記簿上に現れないB氏を指す）から、中間省略登記をなすことについて異議がない旨の承諾書を徴収しておくのが望ましいと言われている。 |
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| 【中高層分譲共同住宅管理業者登録制度】 |
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建設大臣が「中高層分譲共同住宅管理業者登録規程（建設省告示第１１１５号）に基づき行う登録制度のこと。優良な管理業者の指導・育成と管理業者に関する情報公開を目的として設けられた。管理業者の人的構成・業務状況・財務内容等が開示される。管理業者が登録を受けるためには、この規程に定める管理業務主任者を設置し、財産的基礎を有することが必要とされる。また、登録業者は、一括再委託の禁止等を定めた「中間層分譲共同住宅管理業務処理準則（建設省告示第１０３５号）」を遵守して、業務運営を行わなければならない。平成１１年３月１５日現在、この規程に基づき登録された業者は、４９８業者となっている。〔⇒管理会社〕 |
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| 【中高層分譲共同住宅管理業務処理準則】 |
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中高層分譲共同住宅管理業者登録規程１３条に基づき建設大臣が定めた管理業者の業務処理準則のこと。同規程５条により登録を受けた管理業者は、管理業務の処理について、信義・誠実に行わなければならないとされている。準則では、管理業者が管理業務を行うにあたって遵守すべき事項として、業務についての善管注意義務、重要事項の説明、一括再委託の禁止、経理区分、金銭・有価証券の預託、会計帳簿の作成、管理組合への報告と通知義務、従業員の研修等について定めている。 |
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| 【中古住宅ローン】 |
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中古住宅を購入する人に対する住宅ローンのことである。中古住宅を対象とした住宅ローンとしては民間金融機関によるもののほか、住宅金融公庫の中古住宅購入資金、年金福祉事業団の年金被保険者に対するもの、雇用促進事業団の財形貯蓄契約者に対するもの等がある。民間金融機関による中古住宅ローンの融資条件は、金利・融資限度額等の面で新築の住宅ローンと同一に取り扱っているところが多いが、融資期間は新築の住宅ローンより短くしているところが多い。また中古住宅ローンは各金融機関によって、担保評価額と担保掛目が異なっている。 |
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| 【注視区域】 |
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地価が一定の期間内に相当な程度を超えて上昇し、またはその恐れがある区域において、適正な土地利用の確保に支障を生ずるおそれがあるときは、知事は注視区域を指定することが可能となる（国土利用計画法第27条の3）。
注視区域に指定されると、注視区域が市街化区域である場合には、その注視区域内の2,000平方メートル以上の土地を取引しようとする者は、あらかじめ知事に届出を行なうことが必要となる（国土利用計画法27条の4）。
知事は6週間以内に審査を終え、必要な場合には勧告を行なうことができる。取引をしようとする者がこの勧告に従わないときは、知事はその者の氏名・商号等を公表することができる（国土利用計画法第27条の5）。
注視区域では監視区域よりも土地取引の規制の程度が緩やかであり、注視区域の指定でも効果がない場合について、監視区域への移行が予定されている。 |
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| 【中小企業の共同化、協業化】 |
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昭和３０年代後半以降、不動産業界では大きな構造変化がみられ、とくに大手不動産業者の宅地開発、分譲住宅の分野への進出がみられ、さらに５０年代には、流通市場への参入が活発化した。こうした動きは、中小企業に大きなインパクトを与え、共同化、協業化重要な課題となってきた。その具体的な方策として、(財)不動産流通近代化センターの設立、流通機構の認定による協業化に進展したが、建設大臣による流通機構の指定により、形のうえでは大手との協業化制度も整った。また、地域の特性を生かし、公共事業による土地買収者に対する代替土地の提供等の業務に関し建設省等と協定を締結し、業務の拡大を図っている。 |
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| 【長期プライムレート】 |
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貸出期間が１年以上で設備資金や長期運転資金として利用される長期資金の貸出に適用される最優遇金利である。貸出金利は個々の企業ごとに決められるが、長期プライムレートは優良企業に対して適用される金利で、この金利が下落として事実上基準金利の役割を果たしている。国債の発行金利や長期信用銀行等の発行する金融債と連動して変更されることが多いが、それらとともに長期貸出金利の指標となっている。 |
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| 【帳簿の備え付け】 |
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宅建業者は事務所ごとに業務に関する帳簿を備え、取引がある度にその内容を記載しなければならないという宅建業法。この帳簿がないと業者は営業を開始できない。帳簿の保存期間は各事業年度末日から5年。帳簿に記載する内容は、取引のあった年月日、宅地建物の所在および面積、取引の相手方の住所・氏名、取引金額、報酬金額など。 |
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| 【聴聞】 |
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行政処分の公正を確保するため、建設大臣または都道府県知事が宅建業法６５条または６８条の規定に基づき、宅建業者の免許取消し・業務停止または取引主任者の登録の削除等の行政処分をしようとする場合は、あらかじめ当該業者、または取引主任者の出頭を求め、公開の席において釈明等をする機会を与えることが義務づけられている。これを聴聞という。したがって建設大臣または都道府県知事は、聴聞の期日の一週間前までに処分理由および聴聞の期日並びに場所を宅建業者等に通知するとともに、これらの事項を公示することとなっている（宅建業法６９条１項・２項）。上記の通知および公示にもかかわらず、当該宅建業者等が正当な理由がなくて聴聞期日に出頭しないとき、あるいは当該宅建業者等の所在が不明であるため上記の通知をすることができず、かつ、公示の日から３０日を経過しても所在が判明しないときは、聴聞を行わないで当該宅建業者等を処分することができる（宅建業法６９条３項・４項）。なお、行政手続き法が平成５年１１月１２日に制定公布され、聴聞についてもその手続きが整備された。 |
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| 【直接取引】 |
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宅建業者に売買または交換の媒介を依頼した者が、その宅建業者の紹介によって知った相手方と、宅建業者を排除して直接目的物の売買または交換の契約を締結すること。標準媒介契約約款では媒介契約の有効期間内または有効期間の満了後２年以内に直接取引があれば、宅建業者は依頼者に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬額を請求することができるとしている（同約款１１条）。 |
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| 【チリ不良】 |
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室内の壁仕上げで、壁の収縮が起こることを考えて、前もって柱の側面に小さなミゾを一本加工する。その柱の側面に加工された小さな縦ミゾをチリという。壁土を塗る場合、このチリの部分まで十分壁土を塗り込んでおくことによって、壁土が次第に乾燥して収縮した場合でも、柱と壁との取合い部分にスキマができないようになっている。このチリが不十分であると、柱と壁との間にスキマが生じ、不十分ま仕上がりとなってしまう。 |
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| 【賃借権】 |
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賃貸契約を締結したものに関し、賃借人は、その対象を使用収益することができる権利。建物に関しては、賃借契約に基き、目的物の引渡し後であれば、物権を取得した者が第三者に対抗できる。土地に関しては、その土地の借地権を有していれば、土地に関して登記がなくとも第三者にその所有に関して対抗できる。ただし、賃借権は債権であり地上権のように登記請求権はない。〔⇒借地権の対抗力、借家権の対抗力〕 |
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| 【賃貸借】 |
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相対する当事者間で貸借の契約をすること。借主は、貸主に賃料を支払う義務がある有償契約。動産・不動産の区別なく適用されるが、不動産に関しては、「借地借家法」などの特別法が設けられている。 |
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| 【賃料】 |
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一般に賃料とは、�崚�たり月額または坪当たり月額の名目賃貸料をいうが、テナントが実際に負担する賃貸料はこれに保証金、敷金などの預かり運用益分を加えたものを実質賃料とよんで区別する。オーナーにとっての期待賃料は、建設費用と管理運営費および期待利益を月割りとして有効賃貸面積に割り付けることにより構成されるが、テナント側からの賃料は、そのビルに入居することにより生ずる収益額の一部を支払う考え方となる。実際に決定される賃料は周辺事例との比較による市場賃料（実質賃料）によることとなる。 |
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| 【賃料の評価】 |
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賃料の評価は、純賃料および必要諸経費等から成り立つ実質賃料を求めることを原則とする。契約にあたって権利金、敷金、保証金等の一時金の授受がある場合には、実質賃料から、前払的性格を有する一時金の運用益および償却額並びに賃料の預かり金的性格を有する一時金の運用益を控除して、支払賃料を求めることができる。賃料の算定の期間は、ひと月を単位とし、賃料の実現時点は期末である。 |
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