不動産取引用語集

■パース（透視図、perspective）	■媒介	■媒介契約
■媒介契約の内容の書面化	■媒介（仲介）報酬	■配管材料
■売却保証	■売買	■売買一方の予約
■はがれ	■剥離（はくり）	■爆裂（ばくれつ）
■破産（はさん）	■肌分かれ	■破断（はだん）
■白華現象（はっかげんしょう）	■罰則	■パテだれ
■パラペット	■梁（はり）	■バリアフリー barrier free
■バルコニー balcony	■販売区画（戸）数	■販売受託
■販売促進

【パース（透視図、ｐｅｒｓｐｅｃｔｉｖｅ）】

パースペクティブの略で、物を立体的に表現する製図法。一般的には、立体的に描かれた建物の外観や室内の完成予想図をさす。

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【媒介】

他人間の法律行為の締結に尽力する行為。一般に仲介ともいう。宅地建物取引の媒介とは、当事者の一方または双方の依頼により、当事者間の宅地建物の売買や貸借等の契約の成立に向けて尽力する行為をいう。宅建業法では、消費者保護の観点等から種々の規制が課せられている。

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【媒介契約】

貸主や売主は、宅地建物（物件）の取引きをする際に賃借や売買契約の仲立ちを不動産会社に依頼する契約のことをいいます。
媒介契約には、３つの形式があります。
一般媒介：依頼者（貸主や売主）は、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することが出来ます。
専任媒介：依頼者（貸主や売主）は、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することは出来ません。依頼者自身が借主や買主を見つけて契約する事は可能です。
専属専任媒介：依頼者（貸主や売主）は、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することは出来ません。また、媒介を依頼した不動産業者が見付けた相手以外との契約も出来ません。

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【媒介契約の内容の書面化】

宅建業者は宅地または建物の売買または交換に係る媒介契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約の内容を書面に記載し、記名押印のうえに依頼者に交付しなければならない（宅建業法３４条の２）。書面に記載する内容は、①当該宅地または建物を特定するための所在、地番、構造等、②当該宅地または建物の売買すべき価額または評価額、③当該媒介契約が、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約（明示型）または一般媒介契約（非明示型）のいずれかに該当するかの区別、④媒介契約の有効期間および解除に関する事項、⑤指定流通機構への登録の有無、⑥報酬に関する事項、⑦専任媒介契約を締結した依頼者が、他の業者に媒介を依頼して契約を成立させたときの措置、⑧専属専任媒介契約を締結した依頼者が媒介を依頼した業者が探索した相手方以外の者と契約と締結したときの措置、　⑨一般媒介契約（明示型）を締結した依頼者が、明示していない業者に媒介の依頼をして契約を締結したときの措置、⑩当該媒介契約が建設大臣の定めた標準媒介契約約款であるか否かの別。なお、賃借の媒介については、現在のところ書面の交付が義務づけられていない。また、媒介契約の内容を書面に記載する場合、文章の内容が曖昧では困るので、建設大臣の定めた標準媒介契約約款を使用するよう通達が出されているが、法律に定められた事項を記載した媒介契約書を個別に作成して使用することもできる。[→媒介契約、標準媒介契約約款]

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【媒介（仲介）報酬】

宅建業者が媒介を依頼され、契約を成立させた際に受け取る報酬。宅建業者は、国土交通大臣が定めた媒介報酬の上限額を超えて請求してはならない。売買の媒介か、貸借の媒介かによって報酬額の算出方法は変わってくる。上限を超えて報酬を受領または要求した場合は、業務停止処分や罰則を受ける。[→成功報酬主義、報酬の額の制限]

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【配管材料】

　水やガスの供給等のために設置される管の原材料。特に給排水・給湯等の水回りに使用する配管は、その材質によって濁水、詰まり、腐食による破壊等の生じ方に差がある。すなわち、鋼管・鉄管は鉄錆の赤水が、亜鉛メッキ管は白水が流出することがあり、銅管も電蝕によって青水が流出することがある。これらが流出せず、こぶ状になれば詰まりの原因となるし、腐食が進行すると管に穴があいて漏水を生じたり、破壊に至ることもある。このような問題についての対応策はいくつかあるが、どの配管材料も完全に劣化を防ぐのは困難とされている。

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【売却保証】

[→買取保証]

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【売買】

　当事者の一方が財産権を相手方に移転することを約束し、相手方がその代金を支払うことを約束する契約をいう（民法５５５条以下）。賃貸借とともに、不動産取引において最も重要な役割を営む契約のひとつである。不動産の売買では売主は目的物を引き渡したり、所有権移転登記や農地売買で必要な知事に対する許可の申請等に協力する義務を負う。買主は代金を支払う義務を負うが、通常の売買契約では売主から所有権移転登記、およびその引渡しを受けるのと引き換えに支払うこととなり、またそのように約束されている。なお、宅地建物の割賦販売等については、宅建業法、積立式宅地建物販売業法により、いわゆる消費者保護のための規制が加えられている。[→同時履行の抗弁権]

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【売買一方の予約】

売主または買主の一方が、相手方に対して予約完結の意志表示（完結権の行使）をすると、相手方の承諾なしに売買契約（本契約）が成立する旨の予約をいう。必ずしも本契約の細目まで決定しておく必要はない。

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【はがれ】

仕上材が下地材から接着不良や結合不良のため離れてしまうこと。接着不良の原因は、まず第１に下地面が汚れていたり、油分やほこりなどが付着しているなど接着を妨害する場合、第２には下地面の水分の乾燥が不十分で湿潤状態であったり、水分か下地面に侵入してきたりしてはがれを起こすことがあげられる。第３は、仕上げ材と下地材との間の伸縮率があまりにも違いすぎて接着面に応力が加わり接着力より大きくなってはがれてしまう場合である。第４は接着剤の種類の選定に誤りがないかどうかということ、第５は接着工事の不良があげられる。

　[→浮き]

　鉄筋コンクリート造の建物の鉄筋が腐蝕して膨張し、鉄筋を覆っていたコンクリートにひび割れを発生させ、ついにはコンクリートをだつﾗｯｸさせてしまう現象を爆裂という。コンクリートはアルカリ性なので鉄筋の錆の発生を防止しているが、コンクリートの中の砂に海砂を使うとナトリウムイオンのため、内部の鉄筋に錆が発生してくる。また、骨材が不良であればアルカリ骨材反応を起こして、ひび割れが発生し、鉄筋の腐蝕膨張が爆裂となる。爆裂の発生を防ぐには、まず鉄筋を錆から守ることが大切である。砂と砂利の品質管理を十分に行って、かぶり厚を十分にとって密実なコンクリートを打設することが重要である。

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【破産（はさん）】

債務者がその債務を完済させることが困難とわかったとき、総債権者に公平な弁済を受けさせようとする手続き。倒産処理手続きのひとつで、法人個人を問わず同一の手続きを踏む。債務者の財産の換価は破産管財人が行い、債権者に公正な配当になるよう試みる。破産手続きは、債権者または債務者自らが破産申立てをし、破産宣告をする。その間、債務者の財産の保全処分が出されることもある。破産宣告のあと、破産債権の届出・調査、債権者集会、換価、配当、そして終結とプロセスを踏む。

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【肌分かれ】

　左官工事、塗装工事等現場での塗り工事では、一度で仕上げは行わず、下塗り、中塗り（むら直し）、上塗り（仕上塗り）の順に何回かに分けて仕上げる。この場合、乾燥が不十分なまま塗り重ねると、それぞれの工程の境界面で剥離を起こすことがある。これを一般に肌分かれをいう。現象的には浮き（剥離）であるが、肌分かれが原因で浮きという現象を起こすものと考えられている。

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【破断（はだん）】

最も一般的なのは、屋上露出防水層が下地コンクリートの動きに追随できなくて破断して雨漏りを起こす場合である。下地コンクリートの熱挙動を和らげるために穴あきルーフィングを用い密着工法を避けるとともに、ストレッチルーフィングをアスファルトで接着して耐力の増強を図る必要がある。破断箇所の修繕には、収縮追随性のあるシーリング材を用いてクラックを充填し、その上からゴムアスファルト等で補強しておく方法が一般的である。

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【白華現象（はっかげんしょう）】

コンクリートなどの表面に、浸出して結晶化した白い物質が出現する現象のこと。コンクリート、石材、煉瓦目地など起き、材質中に含まれる硫酸ソーダなど、硫酸アルカリを含む場合に起きやすく、冬期の工事に多く見られる。軟かい石質の場合には、致命的な損傷となる。エフロレッセンス（または略してエフロ）、鼻垂れ、凝花などとも呼ばれる。

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【罰則】

　宅建業法に違反した場合、行政処分とは別に罰則の規定が適用されるものがあり、宅建業法７９条以降には、懲役、罰金、および過料の罰則が定められている。宅建業者の従業員等が違反行為をしたときは、その従業員等が罰せられるほか、その従業員を雇用していた宅建業者も罰せられる。ただし、宅建業者が従業員等の違反行為を防止するため、当該業務に対して相当の注意および監督を行っていたことが立証できる場合には罰せられない。

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【パテだれ】

　サッシ回り、開口部回り、パネル相互の結合部分等にはシーリング材が用いられているが、これが気温の上昇で軟化し、表面がずれて一部しわ状のものがその表面目地部分に現れる状態をいう。シーリング材としては、以前、魚油に炭酸カルシウムやアスベスト等を混入して練り上げたパテやコーキング材が多く用いられていた。それらの材料が太陽熱でたれ下がってしまったことがあり、それ以来、シーリング材に対してもパテだれという言葉が使われるようになった。シーリング材も種類が多いが、用途に応じた選定を行えばパテだれのおそれはない。

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【パラペット】

　建物の屋上や吹き抜け廊下等にとりつけられた手摺り壁のこと。陸屋根式建物の屋上に多くみられるが、屋根スラブと壁との結合部分に施された防水層だけではその防水効果が不十分なため、これを補強するために設けられた立ち上がり部分のこと。

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【梁（はり）】
木造建物において、柱頭の位置にある水平材。三角形の小屋組の底辺となり小屋組を支える小屋梁と２階の床を支える床梁とがある。鉄筋造建物や鉄筋コンクリート造建物においても木造建物におけるのと同様の役割を果たすが、壁式構造の鉄筋コンクリート造建物にいおいては、躯体が耐力壁と床で構成されているため、梁は存在しない。
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【バリアフリー　ｂａｒｒｉｅｒ　ｆｒｅｅ】

障害者や高齢者などが生活する上で障壁（バリア）となる部分を取り除くこと。具体的には、室内の床の段差をなくしたり、廊下や階段に十分な幅をもたせたり、手すりを設置するなど。

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【バルコニー　ｂａｌｃｏｎｙ】
西洋建築で、２階以上の外壁から屋外に向けて張り出してつくった屋根のない手すり付き露台。見晴らし場とか休憩場、室内生活の延長として利用できる屋外の床のこと。
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【販売区画（戸）数】

団地型の物件の販売広告をするときに実際に販売できる住宅の戸数または宅地の区画数。必要な記載事項のひとつ。

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【販売受託】

売主の委任を受け、売主に代わって分譲地・建売住宅・マンション・別荘等の商品不動産の販売代行を業とする宅地建物取引業の形態をいう。さらに事業用地の斡旋・設計施工・収支採算・販売促進活動・契約・登記・金融・販売後の管理に至るすべての業務を含むこともある。広告表現では販売代理、媒介、販売提携（代理）、販売提携（媒介）等として表示する。

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【販売促進】

　宅建業者が営業拡大のために行う広告宣伝と、売却物件・購入顧客に関する情報収集活動をいう。社名・システム等のイメージ・店舗・営業内容等の告知と案内、自社物件・媒介物件等扱い商品を購入する見込客の集客とフォローのための計画と実施であって、顧客と物件を掌握し成約に至る重要なアプローチである。媒体にはチラシ・リーフレット・看板・情報誌等の印刷物から、テレビ・ラジオのＣＭ等の電波まで、あらゆる手段が利用される。

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