「借地権付住宅とは。他人（地主）さん）の土地を借りて建築した住宅のことです。ですので、建物の所有者と土地の所有者は異なります。土地を借りる代わりに建物の所有者は、土地の所有者（地主さん）に「お金（地代）」を支払いますが、土地の固定資産税を払わなくてすむということや、所有権に比べてかなり安く取得できる利点があります。
【一戸建住宅と借地権付住宅の権利比較イメージ】
| ■借地権の種類 | |||
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旧借地法に基づく「借地権」 | 平成4年8月以前からの継承 | |
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借地借家法に基づく「普通借地権」 | 平成4年8月前から施行 | |
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借地借家法に基づく「一般定期借地権」 | 定期借地権等 | |
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借地借家法に基づく「建物譲渡特約付借地権」 | ||
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借地借家法に基づく「事業用借地権」 | ||
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借地借家法に基づく「一次使用目的の借地権」 | ||
- １）更新が可能な借地と更新が不可能な借地がある
- 借地権付住宅は土地を借りていますので、契約期間を定めている場合は、原則として契約期間が満了したときに終了となります。しかし、借地権の種類によって更新可能なものと更新不可能なものがあります。前出の〜『定期借地権等』は更新不可能です、株式会社健ハウジングが販売又は分譲する『旧借地法に基づく借地権』は更新可能です。
- ２）契約期間と更新
- 『旧借地法に基づく借地権』の借地契約の期間は、建物の構造によって区分されます。
最初の契約期間 更新後の契約期間 非堅固な建物
（木造等）30年
ただし、20年以上の約定存続期間を定めたときは、それによる。20年
ただし、それを超える約定は有効である。堅固な建物
（鉄筋等）60年
ただし、30年以上の約定存続期間を定めたときは、それによる。30年
ただし、それを超える約定は有効である。
- １）用途
- 契約によって建物の用途が定められている場合は、その用途に従わなければなりません。たとえば居住用の建物から事業用の建物などに用途変更する場合は、地主さんの承諾が必要となります。また、用途変更しなくても、建替えなどによって木造から鉄筋コンクリート造などのように、建物の構造を変更する場合なども地主さんの承諾が必要となります。
- ２）増改築
- 契約の内容によりますが、一般的には地主さんの承諾が必要です。
- ３）建替え
- 地主さんの承諾が必要です。
- ４）貸すことについて
- 基本的には、建物所有者（借地権者）の自由です。しかし、契約によって使用用途が「住宅用」などのように定められている場合は、地主さんの承諾を得た方が望ましいでしょう。
- ５）売却について
- 基本的には地主さんの承諾が必要です。
Answer.
このように、借地権付住宅は、土地・建物の利用は借りている人の自由ですが、建物に変更を加える場合や、財産の処分をしようとする場合は、常に地主さんの承諾が必要となります。一般的に、承諾を与える代わりに承諾料として金銭の授受がともないます。
このように、借地権付住宅は、土地・建物の利用は借りている人の自由ですが、建物に変更を加える場合や、財産の処分をしようとする場合は、常に地主さんの承諾が必要となります。一般的に、承諾を与える代わりに承諾料として金銭の授受がともないます。
