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| 【イーピーエス】 |
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Electric Pipe Shaft（またはSpace）の頭文字。マンションやビルなどの電気系統の設備工事において、電気の幹線を通すスペースをさす。IT化の進展で戸建て住宅でも需要がはじまっている。 |
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| 【移行地（いこうち）】 |
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宅地地域、農地地域等の内にあって、細分されたある種別の地域から他の細分された地域へと移行しつつある地域の内にある土地をいいます。
たとえば、ある準工業地域について、工場が少なくなり、普通住宅地域へ移行しつつあるような地域内にある土地のことです。準工業地域も住宅地域もともに宅地地域ですが、宅地地域内における種別の移行が認められたものです。
移行地についての地域要因は、移行の程度により、移行後の地域要因を重視するか、移行前の地域要因を重視するかを決めなければなりません。
なお、同一需給圏についても熟成度の程度によって分かれます。つまり、移行後の土地の種別に一致するか、あるいは移行前の土地の種別に一致するかでその傾向が分かれることになります。
〔⇒見込地〕 |
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| 【遺言（いごん）】 |
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遺言者の死亡によって一定の効力を発生させることを目的とする相手方のない単独行為をいう。遺言は、法律の定める方式に従わなければ、これをすることが出来ない。遺言事項は、相続分の指定、遺贈、認知等法律で定められたものに限る。方式は普通方式（自筆証書、公正証書、秘密証書）と臨終遺言の特別方式とがある。
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| 【遺産分割】 |
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被相続人の死亡後、残された財産（遺産）を共同相続人間で配分することをいう。分割の場合は、遺言または法律の規定による相続分で決まるが、共同相続人中被相続人の事業や療養に寄与した者には寄与分が加味される。ただし、これらによって具体的に誰がどの財産をどれだけもらうかは、遺産の種類・性質、各相続人の年齢・職業・心身の状況その他一切の事情を考慮して、相続人間の協議によって決められる。もし寄与分や分割の協議が調わないときは、家庭裁判所で決めてもらうことになる。 |
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| 【意思能力】 |
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自分の行為の動機と結果を認識し、これに基づいて正常な意思決定のできる精神的能力をいう。民法では意思能力の不充分な未成年者、禁治産者、準禁治産者を行為能力なきものとして扱うことにした。 |
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| 【異常硬化】 |
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住宅建築工事の際、コンクリート、モルタル、左官材、接着剤、塗料等建物の一部を形成する材質の硬化が不充分なため、所定の強度が得られないことをいう。建築現場は工場内部と違い、気温や湿度、風雨や日照等いろいろな外的な要因を受けやすく、特に水分の蒸散によって硬化を促進させる水硬性の材料（例えばコンクリートやモルタルなど）は、硬化養成中の温度が低過ぎたり高過ぎたりすると、外見からは十分硬化しているように見えるが、硬化不充分な場合がある。 |
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| 【遺贈（いぞう）】 |
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遺言者が遺言によって、その財産の全部または一部を処分することを遺贈という。遺贈によって利益を受ける者を受遺者といい、遺贈を実行すべき義務を負う者を遺贈義務者という。遺贈は遺言の効力発生の時、即ち遺言者の死亡の時にその効力を生ずるが、その時以前に受遺者が死亡した場合は、効力を生じない。遺贈義務者は、原則として相続人である。遺贈は、無制限に認めるられるものではなく、相続人の遺留分を害することができない。遺贈は相手方ののない単独行為である点において贈与と異なるが、贈与者の死亡によって効力を生ずる死因贈与については遺贈の規定が準用される。 |
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| 【一時金】 |
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不動産の賃貸借等の契約に際し、借主から貸主に授受される金銭、たとえば権利金・敷金・保証金・建設協力金・更新料・条件変更承諾料・増改築承諾料・名義書替料などをいいます。
一時金には、預り金的性格のもの、賃料の前払的性格のもの、権利の譲渡的性格のものなどその法的性格はいろいろで、とくに賃料または借地権等の鑑定評価において問題とされます。 |
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| 【一団の土地】 |
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土地利用上、現に一体の土地を構成しており、または一体として利用することが可能なひとまとまりの土地をいい、必ずしも公簿上一筆の土地であることを要しない。国土法により、一定規模の面積以上の土地取引にあっては届出が必要となる。このなかには、個々の取引としては届出の必要のない規模であっても、当事者の一方または双方が一団の土地として取引を行う場合も含まれる。〔⇒土地取引の事前届出制、土地取引の事後届出制〕 |
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| 【一括処分】 |
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一般分譲等の個別処分よらない商品不動産の売却・交換をいう。宅地造成やマンション建設等の宅地・住宅開発事業において当初計画あるいは途中経過に応じて粗造成宅地・完成宅地や住戸等の全部若しくは一部を処分することがある。これが行われると事業計画の基本が変わるので宅地・住戸等の購入者が影響を受けることになる。土地区画整理事業における保留地処分や開発行為における協力地主への造成換地がこの方式で行われる場合、全体計画の中で周辺に対する影響を最小限度に抑えるよう対象地の位置・価格・用途規制が配慮される。 |
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| 【一種いくら】 |
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土地の価額を容積率によって見積もる概算法。容積率100％につき1種という数え方をする。例えば容積率400％の商業地域の場合、土地の坪単価を80万円（1種80万円という）と仮定した場合、80万円×4種＝320万円（4種320万円）というように見積もる。なお、この方法による評価額はあくまで概数。取り扱いを検討する際の判断材料などに使われ、実際の取引では綿密な物件調査により価格査定した価額となる。 |
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| 【一発登記】 |
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契約時に、契約から登記、引き渡しまですべて完了する不動産売買をさす業界の俗語。通常は、手付金（契約時）、中間金、残代金（引き渡し時）の流れとともに、数ヶ月の期間を要して行われるものが、一度に登記まで完了してしまうので、こう呼ばれている。自己資金で金額をまかなうほか、何らかの事情によるもので、きわめてまれなケース。売主や業者側は、手間が省けるとともに早期に資金を回収できるためメリットが大きい。 |
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| 【一般定期借地権】 |
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平成四年に施行された新借地借家法で認められた権利｡従来の借地法では土地を一度貸して借り主が建物を建てると、なかなか返還されないと言う弊害があった｡そこで五十年以上の存続期間を定めた場合、期間満了後は、必ず土地を返還する事を内容とする借地権制度が生まれた。また契約終了後は建物を取り壊し、更地にして地主に返還する。 |
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| 【一般媒介契約】 |
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依頼者が他の宅建業者に、重ねて媒介や代理を依頼することが許されるもので媒介契約の一形式。
一般媒介契約が締結されても、依頼者は他の宅建業者への依頼が制限されないので、 有利な取引の機会がそれだけ広くなるが、宅建業者の側からすれば成功報酬を得られる保証がないため、 積極的な媒介行為を行わない場合もある。
また、最近では各分野で情報機器の整備が進み、不動産取引においても流通市場が整備され、 ひとつの宅建業者に依頼しても多くの物件情報が得られるようになりつつある。 一般媒介契約には、他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがある。 なお、一般媒介契約を締結するときは、建設大臣の定める標準一般媒介契約書によることが望ましいとされている。
〔⇒専属専任媒介契約、専任媒介契約、媒介契約〕 |
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| 【一般保証業務】 |
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宅地建物取引業保証協会等がその社員である宅建業者との契約により、その宅建業者が受領した支払金または預り金（いかなる名称で授受さえるかを問わず、宅建業者がその相手方から、その取引の対象となる宅地または建物に関して受領する金銭をいう。ただし、受領する額が50万円未満のもの、保全措置が講じられているいる手付金等、登記後に受領するもの、および報酬は除かれる）について、その返還債務などの債務を連帯して保証する業務をいう。保証協会がこの一般保証を行う場合は、建設大臣の承認を受けなければならないこととされている。 |
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| 【囲にょう地通行権（いにょうちつうこうけん）】 |
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袋地・準袋地の所有者が、公路に出るため他人の土地を通行することのできる権利を言う。この通行権を有する者は、囲にょう地にとって最も損害の少ないところを選ばなければならないが、必要あるときは通路を開設することもできる。通行権者は通行地の損害に対して1年ごとに償金を支払わなければならないが、通路開設のための損害に対しては一時に支払わなければならない。土地の分割によって袋地となったときは、袋地の所有者は分割または譲渡された他方の土地のみを通行することができ、その他の土地を通行することはできない。この場合には、償金を支払う必要はない。 |
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| 【委任・準委任】 |
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不動産売買場契約の法律行為を他人に委託することを委任といい。法律行為以外の事務の委託をすることを準委任という。不動産売買契約にの仲介などは準委任と解されているが、準委任には委任の規定が準用されるから、民法上は両者に大差は無い。委任自体も契約であり、通常委任事項を明記した委任状またはこれを記載しない白紙委任状が交付される。委任はとくに報酬を定めない場合は無償とされるが、費用は前払いを受けることができ、立替えたときはその額と利息を請求することができる。委任契約は、受任者の死亡、破産、禁治産の宣告によって終了するほか、当事者双方はいつでも解除でき、遡及効果はない。 |
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| 【居抜き（いぬき）、居付き（いつき）】 |
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家具や設備がついたままでの売買、あるいは賃貸借のことである。多くは飲食店、旅館等での営業用の設備、装飾品等の経済的価値のあるものがついたままでの売買、転貸、賃借権の譲渡をいう。この取引にあっては、対象となる不動産の価値よりも、それに付着する設備等の価値の判断が重要となる。また、最近では賃借人がついたままでマンションやビルを売買する場合にも用いられる。 |
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| 【威迫行為】 |
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宅建業者の業務に関する禁止事項として、契約を締結させ、または申込みの撤回もしくは解除を妨げるための威迫行為が、平成7年の改正で追加された。脅迫とは異なり、契約を締結させるため、または契約の解除若しくは申込みの撤回を妨げるため、相手方に恐怖心を生じさせることは要しないが、相手方に不安の念を抱かせる行為であって、刑法事犯に当たらないような巧妙かつ悪質な地上げ行為などを想定したもの。 |
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| 【違反建築物】 |
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建基法またはこれに基づく命令、若しくは条例規定に違反して建築された建築物、およびいったん適法な状態で建築されながら、その後の大規模な増・改築、用途変更等の結果、違法となった建築物をいう。特定行政庁は違反建築物の建築主、工事の請負人または現場管理者、当該建築物の所有者等に対して、工事の施工停止を命じ、または当該建築物の除却、移転、改築、使用禁止等、当該違反の是正のために必要な措置をとることを命ずることができる。違反建築物の売買に関する広告をする場合で、再建築が不可能な場合は「再建築不可」等の表示をしなければならない。 |
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| 【違約金】 |
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契約を一方的に放棄したり、債務不履行があった際に、約束に反した者が支払う金銭のこと。違約金は契約時に支払う金額まで定めておかなければならない。 |
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| 【遺留分（いりゅうぶん）】 |
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一定の相続人のために法律上必ず留保しなければならない相続財産の一定部分のことで、死者の財産に依存して生活している一定の相続人の生活を保障するためのものです。兄弟姉妹には遺留分がなく、直系尊属のみが相続人であるときは相続財産の３分の１、その他の場合は２分の１になります。遺留分算定の基礎となる被相続人の財産は、相続開始のときの財産額に生前に贈与（相続開始前１年間のもの、およびそれ以前でも当事者双方が遺留分を侵害することを知りながら贈与したもの）した財産の価額を加え、それから債務の全額を差し引いたものです。遺留分権利者は、遺留分の範囲内で、すでに給付した財産の返還を請求し、また給付しない財産に対する請求を拒むことができます（遺留分の滅殺）。遺留分の放棄は、被相続人の生前においては家庭裁判所の許可を受けなければなりません。 |
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| 【色むら】 |
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塗装後、局部的に着色状態に不連続な部分が現れて識別できる状態である場合、その着色面は色むらがあるという。塗装において素地（下地）の処理を念入に行うことは極めて重要であるが、怠ったまま仕上げを行うと素地内の不純物などが仕上げ塗りを内部から変化させて局部的な色むらを発生する場合がある。また十分に撹拌（かくはん）を行わずに塗り上げるようなん場合にも色むらを発生することがある。仕上げ材自体の色むらは単に塗替えや張替えで済むが、素地の不良は素地そのものを十分調整してからでないと再度むらが発生してしまう。 |
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| 【印鑑証明】 |
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届け出ている印鑑であることを証明する官公庁等の書面。印を押した文章の作成者が本人に間違いないことを証明する時に使う。また、届け出してある印鑑を実印と言う。 |
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| 【印紙税】 |
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印紙税は、印紙税法に定められている別表第一の課税物件表記載の事項に従い、 契約書その他の課税文書を作成した場合に、当該文書に原則として印紙を貼付消印して納付する国税である。 なお、不動産の媒介契約書は委任状に該当するものとされ、 非課税文書であるが、期限までに相手方が見つからないときには買い取る等の特約をつけると、 その記載内容によっては課税されることがある。 |
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| 【インターネット】 |
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世界中にあるコンピューターネットワークをつなげてできた巨大ネットワークの総称。わが国においてもパーソナルコンピューターの急速な普及に伴い、法人・個人とも利用者が急増している。インターネットの特徴としては、文字、音声、画像等さまざまな型式の情報を一括して取扱えるマルチメディア機能を有していること、利用者は情報を受信するだけでなく、比較的容易かつ迅速に情報を発信できることなどがあげられる。こうした点に着目して、不動産業者の中にも、インターネット上にタイムリーな物件情報（間取図や外観写真を含む）を提供するなど、ビジネスに利用するところが増えてきている。 |
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| 【インテリアコーディネーター】 |
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インテリアを家具調度類によるアンアンプルとして決める（コーディネーション）ための相談役。住宅の改造や改装、模様替えをすることにより住みよい住まいづくりを望む人が近年増加してきた。その際のアドバイザーとして、従来は住宅産業の中で企業が私的に講習をして「ホーム・アドバイザー」｢リフォーム・インストラクター」等の名称で活動させていた。通産省は、昭和59年から新たにインテリア・アドバイザーの名称の資格制度を認定し、業界内の名称の統一を行った。同年に第１回資格試験が(社)インテリア産業協会によって実施された。 |
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| 【インテリアプランナー】 |
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インテリアプランナー制度は、建築物のインテリアの設計および工事監督に携わる高度な専門技術者を育成するため、(財)建築技術教育普及センターが建設大臣の認定を受けて実施しているもので、同センターが行うインテリアプランナー試験（インテリアの設計等に関する専門の知識や技術についての試験）に合格し、その登録を受けた者にインテリアプランナーの称号が与えられる。 |
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| 【インテリジェント・シティ】 |
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複数のインテリジェント・ビルで構成される新都市。ビルのIT化やエリア内のネットワークなどの高度情報化機能だけでなく、ゆとりや遊び空間などもあわせもつ。幕張や品川などのベイエリアのほか、2003年開業予定の汐留、六本木の旧防衛庁跡、旧テレビ朝日跡など。 |
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| 【インテリジェント・ビル】 |
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高度情報化社会に対応して、本格的にニューメディアを導入し、テナント共用の情報通信施設等の高度の情報機能を備えたビル。主に賃貸用のオフィスビルとして活用する。1970年代からアメリカに出現し、昭和58年ごろからわが国でもみられるようになった。東京芝浦の東芝ビルなどはその代表的なものである。一般的には地下室などに大型ホストコンピューターを設置し大型の情報を入力、全フロアに情報ネットワークを張りめぐらし、テナントはオフィスに入居するだけで、コンピュータ機能などのサービスを受けられる。テナントの情報機能を画期的に高めるもので、ビル業界の新しい開発テーマのひとつとなっている。 |
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