不動産取引用語集

用語辞典

■歩合給（ぶあいきゅう）	■風致地区	■付加使用料
■吹き付けタイル	■附記登記（ふきとうき）	■復代理人
■ふくれ	■袋地・準袋地（ふくろじ・じゅんふくろじ）	■附合（ふごう）
■負担付贈与	■付置義務駐車場（駐車場の付置義務）	■普通借地権
■物権	■物件検索	■物件広告
■物権的請求権（物上請求権）	■物件登録	■物件の所在地とネーミング基準
■物上代位	■物上保証人	■物調（ぶっちょう）
■物納（ぶつのう）	■不動産	■不動産アナリスト
■不動産学界	■不動産鑑定士（補）	■不動産鑑定評価基準
■不動産業	■不動産業者の教育研修	■不動産業総合調査
■不動産共同投資事業	■不動産業の中・長期ビジョン	■不動産業リノベーションビジョン報告
■不動産金融	■不動産公正取引協議会	■不動産小口化商品

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【歩合給（ぶあいきゅう）】

　営業マンの業績（売上高や手数料収入等）にスライドして支払われる出来高払いの給料である。営業マンに動機づけ（仕事への意欲など）を与える意味をもっており、能力給とか出来高給とも呼ばれている。売上目標を営業マンにノルマをして課す場合に歩合給を導入することが多いが、達成不可能な目標を設定すると、営業マンのモラール（士気）に逆効果をもたらすことに注意しなければならない。

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【風致地区】

地域地区の一つ。都市に見られる自然的な景観を維持するために、建築物の建築や宅地の造成などに基準を設け、都市計画法で特に定めた地域のこと。

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【付加使用料】

　テナントのビル使用に伴って生ずる電気、ガス、水道、冷暖房、専用部分についての照明管球取替費用、規定時間外使用に伴う諸費用等についても実費清算料金をいう。費用の性格上後払いとなるが、共同ビル等で専用部分ごとに個別メーターがついていれば明確に費用按分されるが、共同メーターの場合では賃貸面積比率等で按分される。この場合、共益費として取り扱われる場合もあり、その区分はビルごとに多少の差異があるため必ずしも明確ではない。[→共益費]

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【吹き付けタイル】

タイルのような光沢のある仕上がりにする、樹脂系の吹付け材のこと。ひび割れしにくく、水洗いもできる。

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【附記登記（ふきとうき）】

登記をその形式で分類した場合の主登記（既存の権利の登記）に対する登記で、主登記に附記し、その一部を変更し、新たな登記として旧登記を維持するものをいう。したがって附記登記の順位は主登記と同一である（不動産登記法７条１項）。附記登記は、①その性質上、主登記と同一の順位の登記でなければ困る場合（登記名義人表示変更、所有権以外の権利の移転等）、②変更や更正の効力を当初登記した権利の順位に遡及させたい場合（権利の変更、更正登記等。なお、利害関係人がいる場合はその人の承諾書を添付できるとき）、③権利関係の簡明化のため、法律で定めた場合（根抵当権の極度額の変更等）になされ、それは主登記の番号を用い、その番号の左側に附記何号と記載して表示される。

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【復代理人】

売主から代理権を得た代理人から、さらに専任された代理人のこと。復代理人は代理人と同じ代理権を持ち、売主に代わって住宅等を販売することができる。[→代理]

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【ふくれ】

材料を下地に接着したり塗布したりした後、下地の水分が逃げ場を失って仕上材を押し上げ、ドーム状のふくらみを呈する状態をいう。下地に水分が残存した状態のままでその表面に不透気性の材料を接着したり、ペイント塗装をしたりして下地に含有している水分が蒸発しにくくなっている状態で日光などに照らされると材料を押し上げてふくれを生ずることがある。とくにコンクリート、木材、モルタル等水分を含有している下地に対する仕上げでは、これら下地の水分コントロールは極めて重要である。

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【袋地・準袋地（ふくろじ・じゅんふくろじ】

他の土地に囲まれて公路に通じない土地を袋地という。池沼・河川、もしくは海洋を利用しないと他に通ずることができないか、または崖岸があって土地と公路との著しい高低がある土地を準袋地という。これらの土地の所有者は、公路に出るための囲繞地通行権を有する。袋地の地上権者にも認められ、賃借人にも通行権がある。

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【附合（ふごう）】

異なった所有権者の複数の物が、分離させたのでは利用に適さない程度に結合することをいう。民法は、動産と動産の附合（民法２４３条）と、不動産の動産の附合（同法２４２条）について定めている。甲所有地に乙が稲苗や木を植えたとか、甲所有建物に乙が増築したような場合が、後者の例である。これらの場合、甲は稲苗、木、または増築部分の所有権を取得する（同条本文）。ただし、もし乙が土地利用権（権限）を有し、これによって稲苗や木を植えたとすると、乙はそれらの所有権を有し、甲の所有とならない（同条但書）。ところが、建物の増築では木材等が建物の構成部分になってしまうので、甲の承諾を得たときでも、乙は甲に損失の請求しかできない（同法２４８条）。

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【負担付贈与】

　資産を贈与する場合には債務などの負担義務も併せて贈与すること。負担付贈与は次の点に留意すべきである。①債務の贈与による名義変更を必要とする場合に、その債権者が名義変更を承知しない場合がある。②贈与した資産が債務よりおおければ贈与税の対象となるが、逆に債務が多いときは低額譲渡とみられることもある。③相続にあたり過去３年間分の贈与財産は相続財産に加算することとなるから、負担付贈与後３年内に相続があれば、資産は相続税の課税対象額となる。

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【付置義務駐車場（駐車場の付置義務）】

　地方公共団体が２，０００㎡以上の建築物の賃築、若しくは増築をしようとする者に対して併設することを義務づけた駐車場のこと。

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【普通借地権】

平成４年８月１日に施行された新借地借家法で改正された借地権の一つ。契約更新のない「定期借地権」に対して、賃貸借契約の期限がきても、地主の側に土地を返してもらう正当の事由がなければ、借地人が望む限り自動的に借地契約は更新されるというもの。借地権の存続期間を当初30年とし、更新すると第１回目のみ20年、以後10年とする。また、契約終了時に、地主に建物の買い取りを請求することもできる。[→定期借地権]

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【物権】

一定の物を､直接に支配して､利益を受ける、排他的な権利です｡種類は､法律で定められる（物権法定主義１７５条）民法の認める物権：所有権・占有権・地上権・永小作権・地役権・入会権・留置権・先取特権・質権・抵当権の計１０個です｡[→物権的請求権]

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【物件検索】

不動産購入希望依頼者のために、宅建業者が、媒介契約の趣旨に従ってその土地、戸建て住宅、マンションの種別、地域・沿線・駅、希望価格帯等の希望に適合する売却物件を探索選別することをいう。実務上は買顧客が購入希望条件を記入した媒介契約書または委託書に基づき、自社物件（所有もしくは買付け予約物件）、売却元付け物件、手数料配分のある他業者元付け物件、流通機構登録物件等、いわゆる市場流通物件情報から取捨選択する。検索手法は物件情報誌・チラシ等の印刷媒体の個別調査、コンピュータ端末機のディスプレー表示、情報センターへのファクシミリ送信依頼等による。

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【物件広告】

　商品（物件）の形質その他の内容または価格その他の取引条件等を告知し、その物件の顧客を誘引するための広告。表示規制６条により一定の必要な表示事項の記載義務が課せられている。[→企業広告]

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【物権的請求権（物上請求権）】

物権を有する者が、その物権の行使を妨げている者に対し、妨害の排除を求めうる権利をいう。実定法上に根拠はないが、この権利を認めることに異論はない。妨害の態様に応じ、①返還請求権、②妨害排除請求権、③妨害予防請求権に分類される。①は建物所有者がその不法占拠者に明渡しを求めるような場合、②は土地所有者が地中に土管を敷設した者にその除去を求めるような場合、③は抵当権者が目的物を毀損等しようとしている者に、あらかじめその禁止を求めるような場合である。いずれも、妨害者の故意過失を要しない。なお、騒音、日照阻害等の生活妨害に対する排除請求は、人格権、環境権に基づくものであると考えられている。

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【物件登録】

依頼者が、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止したもの。宅建業者は、依頼を受けてから７日以内に指定流通機構（レインズ）に物件登録をしなければならず、２週間に１回以上の報告（業務処理状況）義務を負う。報告は口頭・書面のどちらでもよく、有効期間は３ヶ月で、依頼者側から更新できる。

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【物件の所在地とネーミング基準】

物件のネーミング（名付け）をする場合に地名を用いるときは、①物件の所在する地方公共団体の区域等の行政上の名称、②慣例として用いられている地名（例／群馬県吾妻郡長野原町の南部は北軽井沢と称されている）、③地理上の名称を用いなければならない（表示規約１４条）。

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【物上代位】

抵当権の行使方法の1つですが、例えば、銀行Ａが、Ｂの不動産に3000万の抵当権をつけていました｡ＢがＣにその不動産を2500万で売却しました｡Ｃが代金2500万をＢに払い渡される前に差押という手段を用いて抵当権の回収をはかること｡残りの債権がこの場合は､500万があるので、抵当権は消えないと考えられています。つまり、目的物の代りの物に抵当権を行使すること｡

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【物上保証人】

他人の債務のために、保証人として、自己の債務の上に質権、先取特権、抵当権を設定する者をいう。物上保証人は、債務を負うのではなく、債務者の担保のために財産を提供する。よって、仮に、物上保証人が債務者の代わりに債務の弁済をしたとすれば、その弁済に対して債務者に請求できる。[→保証債務]

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【物調（ぶっちょう）】

　物件調査の略。不動産の買主は、この物件調査を十分にしておかないと、自己の予定していた物件とは異なる等の理由でクレームをつけることが多い。業者は、顧客に物件を事前に十分調査し、見分するよう助言することが望ましい。

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【物納（ぶつのう）】

相続税の納付方法の一つで、金銭で納付することが困難である場合、金銭納付の例外として、相続により取得した財産を納付すること。但し、質権・抵当権その他の担保権の目的となっている財産など管理又は処分が不適当な財産については、認められません。物納するには、納税者の申請により、納付することを困難とする金額を限度として物納申請書を提出し、税務署の許可を受けます。

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【不動産】

土地またはその定着物をいう（民法８６条１項）。それ以外の物はすべて動産である（同条２項）。定着物の代表的な物は、建物および立木等による登記または明認方法を施した樹木であるが、これらは土地とは別個の不動産として扱われる。庭木、庭石等、一般的には、継続して土地に不直して使用されることがその物の取引上の性質であるといえるものは、土地と一体となって一個の不動産を形成すると考えられる。不動産は動産に比べて大切な資産であるからその得喪には慎重な扱いを必要とし（同法１２条１項３号）、またその所在は一定しているので登記によって権利関係が公示され、さらに強制執行についても動産より複雑な手続きを要するものとされている（民事執行法４３条以下）。

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【不動産アナリスト】

(社)全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）が、昭和６０年１０月に開講した会員業者を対象とする教育事業において、その中級コースが「不動産アナリスト・コース」をされており、このコースを修了し、提出論文が合格した者に、同会から「不動産アナリスト」の称号が与えられる。教科内容は、不動産有効活用における企画立案能力と提案方法の取得を目的とした年間３回、各回３日間の集合教育を中心としたもの。平成１１年３月末現在、アナリストになった者は、６，１３６名である。

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【不動産学界】

不動産をめぐる諸科学、法学、経済・経営学、建築・都市計画、医学・衛生学、地域・都市社会学などを総合した総合科学としての不動産学の形成を求める要望が、最近、急速に強くなり、各分野の学者、研究者、実務者、関係官庁などによって、昭和５９年１１月、日本不動産学会が設立され、不動産学界がつくられ始めている。この学界の成立と発展により、関係諸科学との交流と相互補完、大学における不動産学の導入、不動産業界へのすぐれた人材の育成と提供、不動産業務の発達などが期待されており、平成４年には明海大学において不動産学部が開設された。

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【不動産鑑定士（補）】

国土交通省が毎年実施する不動産鑑定士試験の一部に合格し、国土交通大臣への登録を受けた者を不動産鑑定士補と言う。不動産鑑定士補の登録を受けるには、不動産鑑定士試験の2次試験に合格し、2年以上の実務経験があることが必要である。不動産鑑定士補は職務上高度な倫理が求められるので、法律（不動産の鑑定評価に関する法律）の規定により、故意に不当な鑑定評価をした場合には、登録抹消などの厳しい懲戒処分が行なわれる。また不当な鑑定評価をした疑いが生じた場合には、誰でも、知事または国土交通大臣に対して調査等を行なうように要求することができる（不動産の鑑定評価に関する法律第42条）。

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【不動産鑑定評価基準】

不動産鑑定士等が、不動産の鑑定評価を行うにあたってその拠り所をなるもの。現在の基準は、平成２年１０月、国土庁長官に対し、土地鑑定委員会委員長より運用上の留意事項を付して、答申が行われ、平成３年４月１日以降全面的に適用されている。　基準の目的は、概ね次のとおりである。①不動産鑑定士等が不動産の鑑定評価を行うにあたって、その拠り所となる実質的で統一的な行為規範を設定すること。②これを公表することにより、不動産の鑑定評価およびその制度に関する社会一般の理解を深め、信頼を高めること。 ③不動産の鑑定評価に関する法律の所期する不動産の適正な価格の形成に資すること。

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【不動産業】

法令上の定義はありませんが、広義には不動産分譲業、流通業、賃貸業および管理業の総称をいい、狭義には宅地建物取引業をいいます。　不動産分譲業とは、住宅・宅地などを建築・造成し、これを一般消費者へ分譲するものであってデベロッパーとも呼ばれています。不動産流通業とは、住宅・土地・事務所等不動産の売買および賃貸借の仲介（代理および媒介）を行うものをいいます。不動産賃貸業とは、住宅・事務所等不動産の賃貸を行うものをいいます。不動産管理業とは、ビルのメンテナンス（設備管理、清掃等）、分譲マンションの管理（管理組合の出納事務、設備管理、清掃、管理員業務等）不動産の管理を行うものをいいます。　宅地建物取引業とは、宅地建物取引業法の定義によれば、①宅地または建物の売買、②宅地または建物の交換、③宅地または建物の売買、交換または貸借の代理、④宅地または建物の売買、交換または貸借の媒介のいずれかを業として行うものをいいます。　したがって、広義の不動産業のうち不動産分譲および不動産流通業が、狭義の不動産業である宅地建物取引業にあたります。なお、日本標準産業分類の大分類においては、不動産業を主として不動産の売買、交換、賃貸、管理または不動産の売買、賃貸、交換の代理もしくは仲介を行うものと定義していて、さらに、中分類として不動産取引業および不動産賃貸・管理業に分類し、小分類として不動産取引業を建設業・土地売買および不動産代理業。仲介業に、不動産賃貸・管理業を不動産賃貸業、貸家業・貸間業および不動産管理業にそれぞれ分類しています。

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【不動産業者の教育研修】

不動産業がより広い分野に拡大し、かつ、業務内容が高度化、複雑化してきたため、不動産業者に対する教育研修を強化する必要が高まっている。不動産業者の既存の研修としては、宅地建物取引主任者証の交付・更新時の法定公衆、宅地建物取引業に従事する初任従業者に対する研修（(財)不動産流通近代化センターおよび近代化センターが認定した業界団体・企業が実施）、宅建業法１６条３項の規定に基づく指定講習、宅建業法６４条の６の規定に基づく保証協会による研修、、各業界団体または企業による任意の研修等があるが、更に一層拡充を図る必要がある。

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【不動産業総合調査】

不動産業者の業態別の経営内容、業務実績および住宅宅地の供給に関する実態を把握することによって、業者の指導育成等に関する施策を策定するための基礎資料を得ることを目的に、建設省（不動産業課、宅地企画調査室）が毎年１回実施する調査。不動産業に関する調査対象は、宅建業法の免許（建設大臣）を受けているすべての事業者で、調査事項は、毎年度の企業の概要、営業の実績等となっている。なお、このほか不動産業の業況については、(財)土地総合研究所が不動産業業況調査、全宅連が中小不動産業経営動向調査をそれぞれ行っている。

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【不動産共同投資事業】

事業者が事業参加者の提供する資産（金銭または不動産）を一括して合同運用し、不動産取引によって得られた利益を事業参加者に分配する事業またはその方式のこと。不動産共同投資事業の事業形態には、任意組合方式、匿名組合方式のほか、一括借上方式もある。不動産小口化商品もこの一つ。[→不動産小口化商品、不動産の証券化]

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【不動産業の中・長期ビジョン】

不動産に関する各分野の学者、研究者、実務者、関係官庁などにより、昭和59年に設立された学会。設立背景には、総合科学としての不動産学の形成を求める声が急速に高まったことがある。この学会の成立により、関係諸科学との交流や、大学における不動産学部の設置、優れた人材の育成と提供、不動産業務の発達などが期待されている。

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【不動産業リノベーションビジョン報告】

(財)不動産流通近代化センターが建設省建設経済局長からの委嘱に基づき、不動産業リノベーションビジョン研究会および３部会（経営改革部会、情報化部会、事業展開部会）の検討を経て、平成９年６月にとりまとめた報告。社会経済構造の変化により生じた不動産需要の変化に対し、情報化の促進、透明・公正な投資市場の整備、賃貸住宅市場の近代化等、今後の不動産業の展開および当面の課題に対する対応方向を示している。

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【不動産金融】

金融機関が行う金融は、不動産との関係で、①資金使途が不動産に係る金融（不動産の取得、建設、保有等のための金融）、②信用供与先が不動産関連業者である金融（不動産業のほか、建設業も含めて不動産関連業者に対する金融）、③不動産と担保とする金融（不動産担保金融）－の３つに整理できる。不動産金融とは、広義には、不動産を担保として、不動産の取得、建設、開発、保有等の不動産に係る金融ということができる。これには、不動産業者に対する金融のほか、広く企業の設備投資や、個人の住宅取得が含まれる。狭義には、不動産金融とは、不動産を担保とする金融で、信用供与先が不動産関連事業を行う者への金融（不動産業、建設業の不動産関連業者のほか、不動産関連事業を行う者を含む）といえる。

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【不動産公正取引協議会】

不動産広告の適正化を目的として、全国9ブロックで設立されている不動産会社の団体のこと。例えば首都圏ブロックでは「社団法人首都圏不動産公正取引協議会」が設立されている。

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【不動産小口化商品】

不動産会社がオフィスビル等の不動産の所有権を共有持分権若しくは区分所有権の形に分割して分譲するとともに、その共有持分権等を一括して管理、運用し、一定期間中の賃貸収益および一定期間経過後に当該不動産を売却し得た売却益を、買主にその持分に応じて分配する仕組みである。昭和６２年以降、商品化されており、その契約の類型により、組合型、信託型、賃貸型に大別される。[→不動産共同投資事業]

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