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| 【不動産コンサルティング】 |
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不動産の取引や土地活用について、不動産に関する専門家としての知識や経験を生かし、公平かつ客観的な立場から、依頼者が最善の意思決定を行えるように助言し、報酬を受ける業務をいう。不動産コンサルティングに関する業務は、従前から信託銀行等により行われていたが、オイルショックによる地価の下落以後、その業務量が増加した。等価交換によるマンションの建築、相続に関する節税対策のアドバイス、所有土地の有効利用計画作成のアドバイスなどがその例である。
不動産コンサルティングに関する業務の増大に対応し、更には不動産コンサルティングに従事する者の知識および技術の向上を目的として、平成４年７月、建設大臣告示により、不動産コンサルティング技能の審査・証明事業認定制度が創設された。この告示に基づき、(財)不動産流通近代化センターが、宅地建物取引主任者資格登録をした後、７年以上不動産業に従事している者を対象に不動産コンサルティング技能試験を実施し、合格者を登録するとともに、登録者に対して不動産コンサルティング技能登録証等を交付している。
なお、、登録者は、不動産特定共同事業法１７条の規定に基づく業務管理者に就任することが認められている。 |
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| 【不動産取得税】 |
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土地や建物などの不動産を取得した人に対して、その「取得」について１回限りで、その不動産の所在する都道府県が課す地方税（地方税法７３条の２）。ここでいう取得とは、登記の有無や有償・無償を問わず、所有権の取得の事実をいい、家屋の建築・増改築はもちろん、不動産の交換・贈与・寄付および埋め立てによる土地の造成なども含まれる。ただし、相続による不動産の取得、法人の合併による不動産名義の変更など、所有権の形式的な移転は非課税である。課税標準は、市町村の固定資産課税台帳に固定資産評価額が登録されているときは、その価額によるが、新築家屋などのように、登録がされていない場合は、都道府県知事が固定資産評価基準に基づいて評価した価額による。なお、一定の住宅および住宅用土地の取得については、課税標準の特例および価額の減額の措置が設けられている。不動産取得税の標準税率は１００分の４である。
ただし、住宅の取得についてはそれが平成１３年６月３０日までの間に行われた場合に限り１００分の３である（地方税法附則１１条の２）。 |
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| 【不動産取得】 |
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不動産（不動産上の権利を含む）、船舶、航空機等の貸付けによる取得をいう（所得税法２６条）。不動産の買付けによる取得は、貸付けを業とする場合でも事業所得ではなく不動産取得である。不動産取得は、１年間の総収入金額から、収入を得るための必要な経費を控除して計算した金額をいい、総収入金額には地代家賃収入金額のほかに、敷金・保証金等のうち、返還を要しない部分の額についても収入金額とする。必要経費とは、家事関連費や資本的支出は含まないが、特定の優良賃貸住宅は５年間割増償却ができる（租税特別措置法１４条）。 |
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| 【不動産仲介業の３要素】 |
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不動産仲介業の実際の業務内容は、３つの要素から成り立っている。３要素（３本の柱）とは、�‐霾鷆函弔垢阿譴親睛討農騎里癖�件情報を豊富に収集・保有し、顧客の求めに応じて迅速に提出する、��交渉（折衝）業…単に物件を仲介するのではなく、売手・買手の「人間の仲介」という面が強く、温かい人間関係、信頼関係をつくり、そのうえで価格など取引条件の交渉を円満に進める、�Ｊ歉擽函捗淑�な注意をもって適正な契約をまとめ、取引の安全性を保証する、ことである。 |
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| 【不動産適正取引推進機構 ＲＥＴＩＯ】 |
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「ＲＥＴＩＯ」は、Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｅｓｔａｔｅ Ｔｒａｎｓａｔｉｏｎ Ｉｍｐｒｏｖｅｍｅｎｔ Ｏｒｉｇａｎｉｚａｔｉｏｎの略称。財団法人で、不動産取引をめぐる紛争の防止を図り、また、紛争の処理に当たる機関として、地方公共団体、不動産業界、学識経験者等の支援により、昭和５９年４月に設立された。設立以来、紛争事例の収集・分析、地方自治体や業界団体などの不動産相談業務への助言・支援活動、広報・出版活動、紛争案件の処理業務等を進めてきている。また、昭和６３年度からは、指定試験機関として宅地建物取引主任者資格試験を実施し、平成２年９月からは、免許・登録事務のＯＡ化に伴い、これら事務処置システムの管理運営を行っている。所在地は、〒１０５−０００１東京都港区虎ノ門３−８−２１第３３森ビル３階。電話は、０３−３４３５−８１１１。ＵＲＬはhttp://www.retio.or.jp |
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| 【不動産とあなたのふれあいラリー】 |
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官民学が連携し、国民とのふれあいを通じて不動産業に対する国民の理解を一層深めてもらうことを目的として、建設省が主唱し、平成６年度からスタートした運動。毎年９月から１１月にかけて関係団体主催の協賛事業が行われる。 |
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| 【不動産登記簿】 |
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登記事項である不動産の現況および不動産に関する権利関係を公示するため、１個の不動産ごとに設けられる公の帳簿をいい、不動産の所在地を管轄する登記所（法務局）に保管されている。不動産登記簿は、不動産の現状を公示する表題部と権利関係を公示する甲区・乙区の用紙からなっている（不動産登記法１６条）。なお、信託原簿等は登記簿とは別途編綴されるが、登記簿の一部とみなされる（同法１１０条の６）。不動産に関する登記簿は、不動産登記法に基づく土地登記簿・建物登記簿のほか、特別法に基づく立木登記簿等がある。[→甲区・乙区、表示登記] |
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| 【不動産投資信託】 |
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受託者が多数の投資家から募集した金銭信託財産を不動産投資に運用し、投資家（=受託者）に配当を支払う投資信託の形態をいう。既に、米国では不動産投資信託を制度として導入している。米国の不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の投資形態は、�”堝飴困僚衢�（エクイティ型=主に値上がり益を習う）、��不動産担保貸付け（モーゲージ型）、�Ｎ昭圓虜�合（ハイブリット型）の３種類である。また、投資家が手持している信託受益証券は証券市場で流通し、相場が形成されている。そこで、日本も米国の例にならい、この制度を導入することについて検討がなされている。
日本がこの制度を導入した場合は、�‥效呂龍ゝ襪鯊タ覆垢襦↓▲�フィス・マンション等の供給を促進する、��小口投資家に投資機会を提供できる等の利点が得られるものと考えられる。 |
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| 【不動産特定共同事業法】 |
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経営基盤が脆弱な不動産会社が不動産共同投資事業を行ったことにより、事業参加者に被害が発生したことから、事業参加者の利益の保護を図るとともに、不動産共同投資事業の健全な発達に寄与するため、平成７年４月に施行された法律。
不動産取引による収益分配を目的とする任意組合契約、共有不動産の賃貸契約およびこれに類する契約の締結等を行う者に対し、許可制とすることや、業務規制、監督などが規定されている。 |
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| 【不動産取引紛争事例等調査研究委員会】 |
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(財)不動産適正取引推進機構が設置した委員会の一つで、不動産取引に係る苦情・紛争について法律的な検討を行い、それを通じて多くの紛争の解決の指針あるいは具体的な取引にあたってのよりどころとなる規範を明らかにし、紛争の早期かつ適正な解決、紛争の未然防止を図ることを目的としている。委員会は、法律学者、弁護士、司法書士、行政官等から構成され、毎月１回の割合で、実際にあった事例および不動産取引に関する判例に基づいて検討を行っている。この検討の成果は、不動産取引紛争事例集として同機構より発表されている。 |
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| 【不動産の鑑定評価】 |
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不動産鑑定士または不動産鑑定士補が不動産鑑定評価基準の定めるところに従い、不動産の経済価値を判定し、価額で表示することをいう。不動産は、不動性、不増性等自然的にも人文的にも固有の特性を有し、一般財のような自由な市場を持つことがない。そこで鑑定主体（不動産鑑定士等）が、「合理的な市場があったならばそこで形成されるであろう正常な市場価格」を的確に把握し、貨幣額で表示する作業が必要となる。不動産の鑑定評価は、不動産の価格に関する専門家の判断であり、単なる算定と区別する意図から、鑑定と評価とを結合し、判断要素の重要性を明確にした。 |
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| 【不動産の鑑定評価に関する法律】 |
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「不動産の鑑定評価に関し、不動産鑑定士等の資格および不動産鑑定業について必要な事項を定め、もって土地等の適正な価格の形成に資する」ことを目的とし、昭和３８年に制定公布された法律である。同法によって、不動産鑑定業者の登録を受けない者が不動産の鑑定評価を業として行うことは禁止された。さらに不動産鑑定士になるための専門的知識を有するか否かの試験、登録、不動産鑑定業の登録、業務・責務、鑑定評価書の交付等が規定され、不動産鑑定評価制度が発足した。 |
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| 【不動産の証券化】 |
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不動産の証券化とは、概括的には、不動産に関する小口化された権利が一般多数の投資家に販売され流通することといわれるが、一義的な内容を持つ概念ではなく、ここで用いられる「証券」という言葉も証券取引法上の有価証券概念と一致するものではない。わが国においては昭和６２年頃から様々な観点からの議論が交わされるようになってきたものである。
一般に不動産の証券化といった場合、不動産の所有権自体が移転する形態のものをエクイティの証券化と呼び、これに対し、不動産の所有権自体が移転するのでなく、不動産を担保にした貸付債権が移転する形態のものをデットの証券化と呼び、大きくこの２つに分けて論じられることが多いようである。わが国においてエクイティの証券化の例といわれるものは、代表的なものとしては、不動産小口化商品があり、その他、国鉄清算事業団の土地信託方式があり、デットの証券化の例といわれるものでは、抵当証券、住宅ローン債権信託が代表的である。なお、この２つを組み合わせた類型がハイブリッド型といわれるもので、わが国では国鉄清算事業団の実施した不動産変換ローン方式の例がある。[→不動産共同投資事業、不動産小口化商品] |
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| 【不動産の所在地と住居番号】 |
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不動産の所在地は、都道府県、郡、市、区、町、村、字および地番で表示される。地番とは、土地を特定するために市、区、町、村、字またはこれに準ずる区域を地番区域とし、その区域ごとに起番して定められる番号をいう（不動産登記法施行令１条、２条）。ところで、不動産の地番は１筆ごとに定められるのであるが、その面積は大小さまざまであり、とくに、市街地においては１筆の土地に数個の建物が建てられたり、数筆の土地に１棟の建物が建築されるなどして、その表示方法、訪問、配達等の際混乱を商事、不便を来すこととなったので、昭和３７年に「住居表示に関する法律」が制定され、不動産の所在、地番に関係なく住居番号を定めることができることとなった。住居番号は、市街地にある住所、居所または事務所等の施設の所在する場所（住居）を表示するために、市町村内の町や字の区域を道路、鉄道等によって区画された地域（街区）内にある建物等につけられる番号等をいい、地番とは関わりなく定められる（住居表示に関する法律２条）。 |
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| 【不動産の日】 |
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わが国の不動産業界で最大の加入業者数（約１１万５，０００社）をもつ(社)全国宅地建物取引業協会連合会は、昭和５９年度から、９月２３日を全国統一の「不動産の日」とし、この日を中心として、全国各地で同会組織による「不動産フェア」を開催、今後もこれを続ける方針である（９月２３日の２３日を“二十三（ふどうさん）”と読ませ、秋の取引活況を控えた初秋の９月のこの日を指定したもの）。各組織ではこの「フェア」でそれぞれが設けている流通機構のＰＲをしたり、不動産取引についての知識啓蒙、不動産無料相談等を行い、業界の社会的信用の向上に努めている。 |
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| 【不動産の表示に関する公正競争規約】 |
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不当景品類及び不当表示防止法１０条の規定に基づき公正取引委員会の認定を受けて、不動産業界が設定した不動産の取引に関する広告その他の表示に関する自主規制基準。同法４条（不当表示の禁止）の解釈基準のひとつとして取り扱われる。昭和３８年東京地区に設定され、現在、北海道、東北、首都圏、東海、北陸、近畿、中国、四国および九州の９地区に設定されている。 |
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| 【不動産販売と景品】 |
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不動産業における景品類の規制は、不当景品類及び不当表示防止法３条の規定に基づき、不動産業における景品類の提供に関する事項の制限（平成９年４月２５日公正取引委員会公示第３７号）に定められている。従来、不動産業者は、一般消費者や相手方事業者に対して一定条件の景品類を除き原則として提供を禁止されていたが、規制緩和等を背景に上限額の引上げ等の緩和が行われた。
景品類の具体的な上限は、�〃�賞により提供する場合、取引価額が５，０００円未満の場合は取引価額の２０倍、取引価額が５，０００円以上の場合は１０万円以内（景品類の総額は売上予定総額の１００分の２以内）、��懸賞によらないで提供する場合、取引価額の１０分の１または１００万円のいずれが低い金額の範囲とされている。 |
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| 【不動産融資の総量規制】 |
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不動産融資の総量規制とは、金融機関の不動産業向け貸出し（融資）について、その増勢を総貸出しの増勢以下に抑制するという大蔵省の行政指導のことである。この総量規制は、金融機関の過剰な不動産業向け融資が地価高騰の大きな要因のひとつになっていたため、平成２年４月から平成３年１２月まで実施されたもので、地価抑制に大きな効果をあげた。なお、同規制解除後、一定の数値に基づき抑制指導を行ういわゆるトリガー方式が採用されていたが、平成６年にはその適用が停止された。 |
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| 【不動産流通近代化センター】 |
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財団法人で、国庫助成金と不動産業界各団体や一部金融機関の出捐金の合計３０億円を基金として、昭和５５年１１月に設定された。
このセンターは、不動産流通の近代化を指導するとともに、出捐に参加した業界団体やその構成員が行う協業化（会館設立等）および近代化（店舗改装等）に要する資金の融資の保証および一部の利子補給等を行っている。
近代化指導事業としては、価格査定マニュアルの作成および改善・普及、不動産流通標準情報システムの設計・開発および改善・保守、指定流通機構の登録物件の調査分析等を行っている。また、宅建業に従事する者の教育研修事業として、実務講習（宅地建物取引主任者資格登録の要件である２年以上の実務経験にかわる実務講習）、指定講習（宅建業法１６条３項の規定に基づく指定講習）初任従業者研修制度に基づく研修主催企業の認定および研修、宅地建物取引主任者が受講を義務づけられている法定講習のテキストの編集・刊行等も行っている。
所在地は、〒１７０−６０６５ 東京都豊島区東池袋３−１−１サンシャイン６０・３２階。電話は、０３−３９８６−０５７５。 |
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| 【不動産流通標準情報システム】 |
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略称は「レインズ」（Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ｎｅｔｗｏｒｋ Ｓｙｓｔｅｍ=ＲＥＩＮＳ）。不動産流通市場の整備を図るため、流通機構相互間の連携を可能とするために、建設省と(財)不動産流通近代化センターが共同して設計・開発した不動産情報処理システム。昭和６１年にその設計仕様が公表され、流通機構への導入が進められた。標準システムの基本構成は、個々の不動産業者（流通機構の会員）が情報機器を利用してセンターに物件情報の登録、検索、図面要求等を行い、センターから図面情報・メールサービスの提供を受けるをいうものになっている。標準システムのパターンはＢ型とＦ型とＩＰ型の３つ。Ｂ型会員はパソコンとファクシミリ、Ｆ型会員はファクシミリを、ＩＰ型会員は主にパソコンをそれぞれ保有して登録等を行う。[→レインズ] |
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| 【不等沈下（ふとうちんか）、（不同沈下）】 |
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建物の基礎や地盤が場所によって異なる沈下をすることで、直接建物自体にも影響し、ひび割れ、傾斜等の不具合を起こすことが多い。主な原因としては、基礎の地盤が不均一で不安定である、盛土の締め固めが不十分なため、建物の重さに耐えきれない、地盤の中に部分的に軟質の粘土塊や有機物があり、これが圧密沈下するなどである。 |
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| 【不当な高額報酬要求の禁止】 |
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宅建業者は、その業務に関して相手方等に対し、不当に高額の報酬を要求する行為をしてはならない（宅建業法４７条２号）。「不当に高額」というのは、建設大臣の定めた報酬額を超えているだけでは不十分で、社会通念上不当であることが必要である。この場合、不当に高額な報酬を受けとらなくても、ただ要求しただけでこの禁止に違反することになる。 |
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| 【不当な履行遅延の禁止】 |
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宅建業者は、その業務に関してなすべき宅地または建物の登記、もしくは引渡しまたは取引にかかる対価の支払いを不当に遅延する行為をしてはならない（宅建業法４４条）。「不当に遅延する」とは、自己の利益を得る目的または自己の怠慢により、約束の時期に約束どおり実行しないことをいうが、不当性をもつかどうかは、社会通念により定まるものであり、具体のケースによって個別に判断することになる。 |
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| 【不当利得】 |
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法律上の原因なくして、他人の財産または労務により財産的利益を受け、これがために他人に損失を及ぼした者に、その利益の返還を命ずる制度をいう（民法７０３条以下）。土地の売買契約が詐欺を理由に取り消されたとき売主が受領済みの代金を、また買主が土地の占有や登記をそれぞれ相手方に返還するようなことがその例。返還の範囲は、善意の受益者にあってはその利益の存する限度であり（同法７０３条）、悪意の受益者にあってはその受けた利益に利息をつけ、もし損害があればその賠償もしなければならない（同法７０４条）。ただし、民法１２１条（取消しの効果）、１９６条（費用償還請求権）等の特則があるときはそれに従う。 |
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| 【不燃材料】 |
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通常の火災時に、燃焼や防火上有害なひび割れ、溶融、変形等を起こさず、かつ、防火上有害な煙やガスを発生しない材料のことで、防火材料のうちで、最も防火性能が高く、いくつかある防火材料の試験のうち最も厳しい試験に合格したものである。建基法２条９号に規定された材料のほか、上記の試験に合格したものについて、建設大臣による不燃材料の認定が行われている。代表的な不燃材料としては、コンクリート、モルタル、れんが、瓦、石綿スレート、鉄鋼、アルミニウム、ガラス、しっくい等がある。 |
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| 【不法行為】 |
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権利ないし法律上保護される利益が違法に侵害され、損害を被った者が、その侵害者に対し損害賠償を請求する制度をいう（民法７０９以下）。原則として故意過失を要件をするが、危険責任（危険物を支配・管理する者に絶対的責任を負わせる）ないし報償責任（大規模な事業活動を営む者はその事業活動に起因する損害につき責任を負う）の思想のもとに、立法上も解釈上も、無過失責任主義が台頭している。損害賠償は債務不履行にもあるが、この場合には被害者と加害者との間に契約関係があるのに対し、不法行為は両者にそのような関係のない場合である。公務員の不法行為については、国または公共団体が損害賠償責任を負う（国家賠償法１条）。 |
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| 【フランチャイズ・チェーン ｆｒａｎｃｈｉｓｅ ｃｈａｉｎ】 |
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語源フランス語（ｆｒａｎｃｈｉｒ=自由民にする。解放する）の意味から転じ、商品やサービス・販売方法等の所有者（フランチャイザー）がディーラー（フランチャイジー）を通じて、統一ブランドの使用と商品・サービスの販売を許可する流通システムの一形態を指し、本部を核として広域に会員店舗が連鎖するところからこの名称となった。本部はテリトリー営業権の付与・店舗設計や賃借の支援・経営ノウハウや商品サービスの提供・従業員訓練・ブランド広告・システム標準化・金融援助等の役割をもち、会員はロイヤリティ納入システムやブランドの遵守義務を負う。[→テリトリー制] |
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| 【フリープラン方式販売】 |
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最初に、業者と顧客との間で、建築請負契約を停止条件とする土地売買契約を締結し、これに基づいて、後に顧客の意向にそった建築請負契約を締結する販売方式（いわゆる売り建て方式あるいは建築条件付土地売買契約）である。しかし実務上は、より広義に解釈され、いわゆる建て売り方式（業者自ら設計。施工した住宅を販売する方式。土地付建物売買契約）でもその物件が未完成の場合で、顧客の要望を取り入れ、設計や設備、仕様の一部を変更することに応じる契約もフリープラン方式販売に含まれるとしている。もっとも、宅建業法３６条の規定により、宅建業者が売主の場合には建築確認を受けた後でなければ未完成物件の売買契約は締結できないことになっているのでこのような設計等の一部変更は当然にその建築確認の範囲内で処理できるものでなければならない。 |
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| 【フリーレント】 |
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賃貸ビルや貸倉庫などの契約で、賃料・保証金の値下げや、一定期間を無料にする方式。欧米では長期契約がほとんどなので、賃料を一定期間無料にする方式が多いが、日本の契約期間は２年間が主体であるた賃料の値下げや保証金を取らない方式が多く用いられている。 |
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| 【プラハブ建築】 |
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プレファブリケーションの手法によりつくられる建築物のことである。プレファブリケーションとは、工事現場以外の場所で前もってつくるということであり、具体的には、部材をあらかじめ工場等で囲う・組立てをし、所定の場所に据え付けることを指す。建築生産の合理化、省略化による質の均一性、精度の向上、工期の短縮等を図っている。 |
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| 【ブローカー ｂｒｏｋｅｒ】 |
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物品や権利の売買の仲介人をいうが、米国の不動産業界では不動産取引仲介業者をいう。米国では一定年齢以上の不動産取引実務経験者に対し各州が独自に筆記・面接等の資格試験を実施して合格者にブローカー免許を与える。免許を受けると他業者の下でパートナー・ブローカーとして従事し、あるいは独立業者となってセールスマンを雇用し開業することもできる。詳細は各州ごとに不動産仲介業法（ｂｒｏｋｅｒａｇｅ ｌａｗ）や免許規則（ｌｉｃｅｎｓｉｎｇ ｓｔａｔｕｔｅ）が定められている。 |
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| 【フローリング】 |
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洋風の木質由香仕上材で、ブナ、ナラ等の広葉樹材を幅１０�冂�度の板材としたもの。和風の縁甲板を含めることもある。フローリングは掃除がしやすくダニの心配がない等の利点があるが、マンションでは下階へ音が伝わりやすくなるため、下地に緩衝材を敷き詰める等の防音対策が必要である。 |
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| 【不陸（ふろく）】 |
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水平でないこと。面が水平でないこと。「ふりく」ともいう。面に凹凸できると、凹部には水が溜まり汚れが沈殿するし、凸部は傷みやすく汚れやすい。床面の水平は十分確保されていなければならないが、水を使う場合、水を流す必要のある場合などの床面は、水はけが確保されなければならないので適切な水勾配をとりながら、しかも凹凸のない床面の仕上げでなければならない。また、部材相互の接合面が不陸であると、局部的に応力を集中して思わぬ破壊を生じることもある。 |
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| 【分筆・合筆（ぶんひつ・がっぴつ）】 |
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一筆の土地を分けてすう筆にすることを分筆といい、数筆の土地を合わせて一筆とすることを合筆という。どちらも土地の物理的形状に関係なく登記簿上の所属籍を変更する人為的な処分である。分筆・合筆の登記はともに所有者の自由な申請による（不動産登記法８１条の２第１項）が、例外として、分筆については、�＾貮�の土地の一部が別地目をなったとき、��一部が地番区域を異にするに至ったときには、登記官の職権で分筆登記をすることを要する（同条第４項）。合筆については、�―衢�者を異にする土地、�⇔拈椶靴覆づ效蓮↓Ｃ枠峩莪茲魄曚砲垢訶效蓮↓っ鰐椶魄曚砲垢訶效蓮↓ソ衢�権および承役地で地役権の登記以外の権利登記のある土地（同法８１条の３第１項）、��所有権の登記のない土地と登記のある土地（同条第２項）については合筆登記はなしえない。 |
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| 【分野調整】 |
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昭和５１年秋に施行された中小企業分野調整法は、中小企業固有の分野に大企業が進出しようとする場合、中小企業側は、その業種の主務大臣に「調整の申し出（大企業の進出計画の縮小や撤退を大臣に勧告してもらいたいとの要望）」を提出できることとしている。不動産業界では、三井不動産販売(株)のＦＣ展開に対して、昭和５３年春、「仲介業務は中小企業固定の分野」という観点から全宅連が「調整の申し出」を行った。この紛争は流通近代化方策の本格化期まで続いた（昭和５６年２月、全宅連と三井の協議が成立、全宅連が「申し出」を取り下げた）。この事件が、流通近代化政策を大きく促進させた。 |
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