不動産コンサルティングと価格査定とは？鑑定と価格査定の違いを徹底解説

不動産の売却をしたい人が査定手段を求めて検索をすると、「不動産価格鑑定」と「不動産価格査定」の２種類が存在していることに気づいた人は多いはずです。この２つは一見似ているようで、業務内容は全く違います。
この記事では、不動産価格鑑定(不動産コンサルティング)と不動産価格査定の違いについて詳しくお伝えします。

《目次》

不動産コンサルティングの担当は必ず資格の保有者
査定はルールがないかわりに無料！仲介に必要なサービス
不動産コンサルティングと価格査定、おすすめはどっち？
不動産コンサルティング鑑定と価格査定を選ぶときのポイント
まとめ：不動産コンサルティングと価格査定は別物

不動産コンサルティングの担当は必ず資格の保有者

まずは不動産コンサルティング(不動産価格鑑定)について説明します。
不動産コンサルティングは、専門資格のあるコンサルタント(不動産鑑定士)による不動産価格鑑定を意味します。
不動産コンサルティングを担当するコンサルタントは、誰にでも務まる役職ではありません。
必ず「宅地建物取引士」「不動産鑑定士」「１級建築士」という国家資格のいずれかの資格を取得している必要があります。
鑑定額がかなり正確に出ることにより、鑑定士からの評価額を公的書類として利用することが可能です。
そのため、例えば法人経営者が会社の物件を購入する場合には、不動産価格を証明するために不動産コンサルティングへ依頼することが多いです。正式な形で適正額を証明することで、脱税の疑いがかかることを回避することが目的です。

公的書類になることでメリットがある

まず公的書類としての不動産評価額でない限り、銀行や裁判所、税務署など公的機関への適切な提出資料として受け入れてもらうことができません。
下記でご紹介する不動産査定価格は公的書類として扱うことができないため、法的効力の有無が大きな差であると言えます。
また、不動産鑑定士が税務署に対して提出するための適切な不動産価格を出すことで、相続税の節税ができる場合もあります。

不動産コンサルティングでの査定額は低めに見積もりが出る

不動産コンサルティングを利用する人の多くは、明確な計画を持って不動産を売るパターンが考えられます。
例えば、ローン返済や遺産管理、資金調達など、予想された査定額との差が出てしまうことで、計画通りに進めなくなってしまう場合があります。
このような事態を防ぐため、査定額を低めに出す傾向があります。

査定はルールがないかわりに無料！仲介に必要なサービス

「不動産価格査定」とは、物件が売主から「売りたい」と希望があった場合に、売却可能価格の参考として算出することを指します。
査定に関しては特にルールがなく、形式や内容についても自由です。査定をする担当者にも資格がある必要はなく、依頼をする企業により査定結果にばらつきが出るものです。基本的に取引事例法を参考に、過去の取引例と比較して査定を出す方法をとります。実際に現地へ行って査定をする場合には、より正確な結果が出やすいです。
またこの査定結果には、不動産会社側が法的な責任を問われることもありません。

不動産査定はなぜ無料なの？

法的な責任がないとは言え、不動産の査定をするには手間と時間がかかります。それでは、なぜ不動産会社は無料で査定を行うのでしょうか？
理由は、不動産会社が不動産売買の仲介をすることを目的として査定を行っているからです。
査定を行った結果、不動産の売主に仲介会社として依頼をもらうことで、仲介手数料として報酬が入ります。つまり、査定をした結果、他者に仲介を依頼されてしまった場合には、無報酬となってしまいます。この特徴から、評価額が比較的高めに提出されることが多いです。

不動産査定のデメリットとは？

不動産査定はあくまで当事者が売却の目安価格として求めるものなので、公的な効力がないことがデメリットになります。裁判所や税務署に提出するための公的書類としては、扱ってもらうことができません。
例えば、相続税や贈与税などの税務申請や、訴訟が必要な場合には、不動産査定の結果では証明力が不十分であると見なされます。

不動産コンサルティングと価格査定、おすすめはどっち？

不動産コンサルティングと価格査定、不動産売却時に一般的に利用されているのは価格査定です。
とは言え、両者の内容が違うため、一概として「おすすめ」を決めつけることはできません。
公的書類が必要な場合は必然的に不動産コンサルタントによる鑑定が必要になりますが、不動産を売却することだけが目的な場合には、不動産会社による価格査定のみでじゅうぶんであると言えます。

不動産会社による価格査定は本当に信じられるの？

不動産コンサルタントによる鑑定と比べて不動産査定は簡易であり、法的な証明力に欠けると言われると、信頼に欠けるのではないかと考える方もいらっしゃいます。
しかし、価格査定に法的な力がないとは言え、普段から不動産を扱っている売買のプロによる査定になるので、信頼の置ける不動産会社を選ぶことで正確な査定をしてもらうことが可能です。

不動産価格査定を依頼する場合の注意点

不動産価格査定をする場合、圧倒的に高い値段で査定結果を出す悪徳業者が存在します。このような業者の狙いは、査定結果に惹かれた売主に仲介契約をしてもらうことです。市場価値は変わらないため、「売れないので値段を下げましょう」と、契約後に交渉をされることが予想されます。
複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼ができると感じた業者と契約をするようにして下さい。

不動産コンサルティング鑑定と価格査定を選ぶときのポイント

不動産コンサルティング鑑定と価格査定で悩んだ場合の選ぶポイントをご紹介します。

▼ 不動産コンサルティング鑑定がおすすめな人
・公的書類が必要な人
・相続の遺産分割をする人
・節税を考えている人
・親族間で不動産を扱う人
・離婚で財産分与する必要がある人

正確な評価額が出せるのは、不動産コンサルタントによる鑑定のみになります。

▼不動産会社による価格査定がおすすめな人
・興味本位で不動産の評価額が知りたい人
・複数の査定額を知りたい人
・不動産売却だけが目的な人
・公的書類が不要な人

不動産会社による価格査定は無料なので、比較的気軽に依頼をすることができます。

不動産コンサルティングが提案できるのは売却だけじゃない

不動産コンサルティングは最適な住宅ローンを提示し、理想のライフプランの提案をするのが勤めです。物件の売却時だけでなく、購入時にも的確なアドバイスをするプロです。
売却と購入を同時、あるいは将来的に考えている人にとっても、強い味方となってくれるはずです。

自分で査定をするのは危険！必ず鑑定か査定に出しましょう

手間や費用がかかるから、と言って、売りたい物件を自分で査定するのは危険です。
不動産を高すぎる価格で設定してしまうと売れず、低すぎる価格で設定すると損をしてしまうのは誰にでも予想がつくと思います。
このような相場は、物件の外装や内装だけでなく、立地や周辺環境、建物自体の汚れや損傷状況によって変化します。
売ることだけが目的の場合には、不動産会社へ無料の査定を依頼するだけでもじゅうぶんです。プロに依頼をしてみることをおすすめします。

まとめ：不動産コンサルティングと価格査定は別物

コンサルティング鑑定と価格査定の違いについてまとめます。
・コンサルティング鑑定では、費用がかかる一方、公的書類として利用可能
・価格査定の場合は、無料で査定可能な反面、公的書類としての効力はない
２者が似ているようで、随分違うものであることがわかって頂けたと思います。
日用品をフリーマーケットに出すのとは違い、物件の売却では相場も掴みにくく、疑問も湧きやすいと思います。
この記事が参考になったと感じて頂けた方は是非、不動産鑑定システムや総合不動産コンサルティングにてお話しをお伺いさせて下さい。
わからないこと、疑問に思ったことも、お問い合わせフォームにてお気軽にご相談頂けます。