不動産の賃貸を検討する際の基礎知識！土地の賃料の計算方法は？

土地の賃貸契約には大きく分けて3つあります。このうち借地法は旧法ではありますが、古い土地や建物付き土地の賃貸借では適用されてしまう可能性があるので注意しましょう。

大正10年に制定され平成4年8月まで施行されていました。つまり平成4年7月以前に契約され、いまだに契約が続いている土地に関してはこの法律は生きています。

内容は極めて借主に有利な契約です。借主が契約更新を希望する限りは貸主は土地を貸し続けなければなりません。基本的には借主から契約解除をする方法、契約を更新しない方法は存在しないといっていいです。

貸主が死亡して誰かが相続した場合も、旧法である借地借家法は効力が続きます。「親から相続した土地に借地借家法が適用されており、立ち退いてもらうことができない」起こりうるケースです。

借地借家法は貸主・借主双方の同意があれば新法に書き換えることができます。また、借主がいるスムーズな売却に向けては双方の落とし所を辛抱強く探っていくことが大切です。

上記の旧法を貸主に微妙に優しくしたのが、新法の普通借地権です。普通借地権においては最初の更新期間は30年、次が20年、それ以降は10年ごとで更新となります。普通借地権においても貸主側に正当な理由がなければ、借主の更新の希望を断ることができません。

残念ながら貸主側の正当な理由が認められることは非常に少ないです。自己使用や経済的事情、これまでの経緯、建物の改築取り壊しの必要などが挙げられますが、多くの場合、借主の利益とバッティングします。借主の居住地を保護する必要性から更新終了が認められず、結果として土地を返してもらえないという結果になりがちです。

上記2つと比べて貸主が守られているのが、新報の定期借地権です。定期という名の通り、これが適用された賃貸借契約において更新は存在しません。下記の3つの契約期間が存在します。

一般定期借地権：50年以上
事業用定期借地権：10年以上50年未満
建物譲渡特約付借地権：30年以上

上記のうち一般定期借地権と事業用定期借地権は、契約終了時には借主が土地を更地にして返却しなければなりません。建物譲渡特約付借地権は期間終了後に貸主が建物を買い取る契約です。

最初の2つに比べるとずいぶん借主に有利な契約となりました。一般定期借地権は居住用ということで契約期間が長いですが、貸主にとっては返してもらえないリスクがない上に取り壊し費用の負担もありません。

建物譲渡特約付借地権に関しては建物を買い取る必要はありますが、そのまま自分の事業用物件として運用ができます。もっとも借主が建設する建物の種類や用途によってもどの借地権契約にメリットがあるのかは変わってきます。

地代の計算方法は大きく分けて4つあります。下記どれか一つではなく、いろいろな計算方法で土地の相場を算出し、値付けの参考にしましょう。

地主であれば保有している土地に対して税金（租税公課）が科されているはずです。この租税公課から逆算する方法で借地にした場合の土地価格を算出することができます。目安としては

首都圏の住宅地：（固定資産税+都市計画税）×3〜5倍
首都圏の商業地：（固定資産税+都市計画税）×5〜8倍

となります。

路線価は国税庁が土地の税金の目安として定めている価格です。路線価をもとに更地の価格を算出することができます。路線価は公示価格の8割程度に設定されているため、

路線価÷0.8＝更地の土地価格
となります。

更地の土地価格の1.5〜3%が年間借地料の目安です。

国が発表している公示地価や基準地価を参考にする方法です。

公示地価×土地面積=更地の土地代

更地の土地価格の1.5〜3%が年間借地料の目安です。

他の計算法とは違い、自分の希望の収益を上げるための土地の価格を算出するための計算方法です。

土地の価格×期待利益率+年間維持費用＝年間借地料

となります。

期待利益率は通常2％ほどを設定することが多いです。

最初の契約時に定めた地代が20年、30年と時代が進むにつれ実情に合わなくなることがあります。現時点での適正な価格に更新することは可能なのでしょうか。

下記の3条件に合致すれば貸主は地代の値上げを交渉することが可能です。

土地の価格が上がった
固定資産税・都市計画税が上がった
地代が近隣より著しく低いことがわかった

しかし、これはあくまで交渉のテーブルを設けることができるだけで、強制的に値上げしていいことにはなりません。交渉時にはこれらを証明する客観的なデータや資料などを示す必要があります。

相続の際に借地はどのような扱いになるのでしょうか。借地は二つの切り分けがされ、貸主が持っているのは底地、借主が持っているのは借地権です。

実際に土地を保有しているのは貸主ですが、特に都市部では相続の計算上は借主が持っている借地権のほうが高い価値になることが多いです。これは国税庁の財産評価基準によってランクが定められています。

A〜G、空欄の8段階のランクがあります。例えばAとして評価されるのは銀座の一等地のような場所です。Aには借地権割合が90%と定められています。例えば10億円の土地だとすると、90%が借地権なので、9億円が借地権として借主が持っていると考えます。貸主の財産である底地の価値は1億円という計算です。

これが例えばDランクだと60%、Gランクだと30%、空欄だと20%と下がっていきます。ランクが低くなればなるほど田舎で便が悪いと考えればいいでしょう。

便が悪い土地になればなるほど相続税の計算の際に底値として計上される割合が大きくなります。つまり借主側としては底値が高くなることで相続税が高くなります。