【2022年最新版】住宅ローン控除の対象となる住宅や収入の条件とは

条件を満たすと控除率0.7%の住宅ローン控除が適用されます。まずはどれくらい控除によって得をするのか計算してみます。

まず控除の対象になる金額ですが、住宅購入費用として組んだ住宅ローンです。住宅ローンで諸費用もまかなっている場合は、住宅購入費用分のみが控除の対象となります。

そして、毎年確定申告にて控除の申請をするわけですが、その年の住宅ローンの残高と住宅の取得等の対価の額のいずれか安い方が控除金額の対象となります。

例えば5000万円の住宅ローンを組み、3000万円の物件を購入したとします。物件購入費用以外の2000万円は諸費用などに当てました。この場合、初年度の住宅ローン控除の適用対象となるのは3000万円部分までです。ちなみに住宅ローン控除の対象となる上限額も3000万円です。

返済が進むにつれ、住宅ローン残高が物件購入費用を下回るタイミングが出てくるはずです。そうなれば実際の住宅ローン残高をもとに控除金額を計算します。

上記の例だと住宅購入初年度の控除対象額は3000万円なので
3000万円×0.007=28万円
が住宅ローン控除額になります。

この控除額は初年度は自分で確定申告を行う必要があります。会社員で所得税が天引きされており他に未納税の収入がない場合は、住宅ローン控除額がそのまま還付されるというわけです。2年目以降は会社員であれば会社の年末調整で申請処理が行われます。

住宅ローンという名称がついている通り、控除の対象になるのは住宅ローン申請者本人が居住用の住宅として利用している物件です。つまり事業用物件には適用されません。

その上で購入時期と物件の種類によって控除の期間が変わります。

2022～2023年に購入した住宅
・新築一般住宅：控除期間13年
・新築認定住宅等：控除期間13年
・既存住宅：控除期間10年

2024～2025年に購入した住宅
・新築一般住宅：控除期間10年
・新築認定住宅等：控除期間13年
・既存住宅：控除期間10年

また、控除の対象となる住宅は床面積が基本的に50m²以上である必要があります。ただし年収が1,000万円以下かつ2023年以前に建築確認を受けた住宅であれば床面積が40m²以上で控除の対象となります。ここでいう床面積とは壁の内側の面積です。ハウスメーカーのパンフレットに記載の面積は壁の中心からの測定となっていることが多いため、控除の基準となる床面積よりも広くなっています。よく確認しないと実際は住宅ローン控除の条件を満たしていない住宅だったとなりかねませんので注意しましょう。

既存住宅（中古物件）の場合は1982年1月1日以降に建築された住宅が対象となります。これは新耐震基準適合住宅に適用した建築であるのがその時期からであるためです。ただし、それ以前に建築した住宅でも

・新耐震基準適合住宅
・「既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）」が取れる住宅
・取得日までに耐震工事を申請し、居住の日までに耐震工事が完了した住宅


上記の3つのいずれかを満たせば住宅ローン控除の対象となります。古い物件をリノベーションして住宅として使う場合には助かる制度です。

ただし、リフォーム・リノベーション住宅にはまた別の条件も付随します。

・工事費用が100万円以上
・一定の省エネリフォーム、バリアフリーや耐震のリフォーム、または大規模な修繕や間取りの変更が行われている
・増改築等をした後の住宅の床面積が50m²以上
・店舗などと併用した住居のリフォームである場合、住居用のリフォームに費用の2分の1以上が充てられている
・消費税率10％で一定期限に契約した住宅取得に該当する「特別特例取得」の場合、増改築等をした後の床面積が40m²以上50m²未満

上記を鑑みて、リフォーム費用と広さは条件を満たすように注意が必要です。

次に申請者自身が満たしているべき収入等の条件を説明します。

まず、住宅ローンが適用されるには年収が2,000万円以下である必要があります。これは世帯でなく、住宅ローンを組んだ名義人の年収という意味です。

次に、住宅ローンの借り入れ期間が10年以上であることです。住宅ローン返済途中に繰り上げ返済を行い、借り入れ期間が10年未満になった場合は控除の対象から外れます。

新築住宅の場合、引渡しまたは工事完了から6か月以内に入居する必要があります。さまざまな理由ですぐの入居ができない場合、控除の対象から入居予定時期が外れないかどうかよく確認しましょう。

生活の変化によって住宅ローンの適用から外れることがあります。住宅ローン控除を当てにしていたのに困ったということがないように、特に注意すべき点をまとめました。

住宅ローン控除は合計所得金額が年収2000万円以下でないと適用されません。もし控除期間中に超えてしまった年は控除を申請できないので注意しましょう。

例えば夫婦それぞれがローンを組むペアローンで借り入れており、控除3年目に夫が失業したとします。丸一年無職だった場合、夫は給料を受け取っていないため所得税が発生しません。この場合、夫側は住宅ローン控除を利用できません。理由としては住宅ローン控除は支払った所得税に対して還付される制度だからです。所得税が発生しなければ還付もないという理屈になります。

住宅ローン控除は自らが居住するための住宅に適用されるものですので、どんな理由であっても居住実態がなくなれば控除の対象から外れます。家族全員で転居する場合、空き家になっている期間や賃貸に出している期間は、その期間は控除されません。転勤等から戻り居住するようになればまた控除の対象になります。

また、住宅ローン名義人が単身赴任する場合は、家族や生計を共にする親世帯が住宅に残っていることが確認できれば引き続き控除の対象となります。