不動産取引用語集

用語辞典

■生活関連施設	■成功報酬主義	■清算金
■生産緑地	■正常価格・正常賃料	■制震構造
■性能保証住宅登録機構	■整理回収機構（日本版ＲＴＣ）	■税率
■政令で定める使用人	■世界不動産連盟	■設計図書
■接道義務	■セットバック	■ゼネコン
■善意・悪意	■先行登記	■全国総合開発計画（五全総）
■専属専任媒介契約	■センターコア	■センター分かれの原則
■全体計画（マスタープラン）	■専任の取引主任者	■専任媒介契約
■線引き	■占有権	■専有部分
■占有補助者	■専有面積と専用面積	■占有屋
■専用使用権

【生活関連施設】

生活利便性・快適性など、居住者の生活環境を整えるためにつくられる施設。集会所、教育施設、福祉施設、医療機関、金融機関、店舗などのほか、郵便局、派出所、役場（出張所）も含まれる。ニュータウン建設など、大規模開発計画では、これら生活関連施設を配置する。

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【成功報酬主義】

媒介報酬は宅建業者が契約を成立させたことに対する成功報酬であり、媒介契約が成立しない限り、依頼者は宅建業者に対して報酬を支払う義務がないという考え。媒介契約が無効・取消しとなった場合、宅建業者は依頼者に報酬を請求できない。媒介契約約款では、契約が停止条件つきで成立した場合、停止条件が成就して初めて報酬請求ができるとしている。

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【清算金】

土地区画整理事業において、従前の宅地の位置、地積、形状、利用状況などを照応した換地計画を行うのが原則だが、価値的に不均衡が生ずることもある。このような不均衡を是正するために、金銭により清算することが認められており、これを清算金という。

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【生産緑地】

生産緑地法（昭和４９年法律第６８号）により定められた生産緑地地区の区域内の土地または森林。市街化区域内にある農地等で、①公害または災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等、良好な生活環境の確保に相当の効用があり、公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているもの、②５００㎡以上の規模の区域であること、③用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるものの区域について、都市計画に生産緑地地区を定めることができる。生産緑地について使用または収益をする権利を有する者は、当該土地を農地等として管理しなければならず、同地区内においては、建築物等の新築、改築または増築、宅地その他土地の形質の変更等は、市町村長の許可を受けなければ、してはならないとされている。

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【正常価格・正常賃料】

正常価格とは、市場性を有する不動産について、合理的な自由市場で形成されるであろう市場価格を表示する適正な価格をいう。すなわち、自由な取引が行われるとした場合、その取引において通常成立すると認められる価格をいう。現実の価格は、取引などの必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、個別的な事情に左右されがちのものであって、必ずしも正常価格とはいえないが、一般的にいって売手または買手は、正常価格を売値または買値の基礎とする。正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念をもとにおいて成立するであろう適正な賃料をいう。

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【制震構造】

地震に耐えうる建築技術のひとつ。建物に地震の振動を伝えない免震技術に対して、建物自体が地震の衝撃を吸収し建物の損傷を防ぐのが制震技術。あらかじめ大地震の際に損傷を受ける部材を決めておき、万一損傷を受けてもその部材だけを交換すれば復元できる。高さ300ｍを超える超高層ビルにも利用できる。

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【性能保証住宅登録機構】

住宅性能保証制度の実施・運営を行う財団法人。住宅性能の向上や消費者保護、住宅建設業者などの育成を目的に、昭和57年に設立された。登録業者の申請により住宅の現場審査を行い、合格した住宅の登録を行う。また、合格した住宅には保証書を発行する。保証期間は、構造上重要な部位については10年間、その他の部位は12年間である。

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【整理回収機構（日本版ＲＴＣ）】

不良債権の最終処理を推進することを目的に、預金保険機構が全額出資して平成１１年４月に設立された機構。整理回収機構は、旧住宅金融専門会社の債権を回収する住宅金融債権管理機構と破綻金融機関から不良債権を買い取り、回収を行う整理回収銀行が合併する方式により設立され、いわゆる破綻金融機関だけでなく一般金融機関からも一定の条件で不良債権を買い取り、回収する業務も行うこととなっている。

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【税率】

税ごとに定められた課税率。相続税、贈与税においては、所得と税率が比例する超過累進税率が適用され、法人税は、企業の税負担の目安となる実効税率を適用する。印紙税、登録免許税は、各法の定める税率によって算出される。

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【政令で定める使用人】

宅建業者の使用人で、宅地建物取引業者に関して宅建業者に定める事務所の代表者である者のこと（宅建業法施行令２条の２）。具体的には、その使用人が常勤する事務所における契約の締結権限を業者代表者から委譲されている者を指す。なお、宅建業法では、本店および支店のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、この使用人を置くものを同法上の事務所としているので、この使用人については業者や法人の役員と同じように、一定の免許基準に該当するか否かの審査対象に加えられている。

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【世界不動産連盟】

世界不動産連盟は、フランスの不動産協会の提唱により、１９４９年フランス、ベルギー、デンマーク、イギリス、アメリカの不動産業者代表がパリで第１回総会を開いて発足した不動産業者の国際組織。わが国の業界は１９６１年（昭和３６年）に連盟に加入、１９６６年（同４１年）、１９７９年（同５４年）、１９９６年（平成８年）の計３回、東京での総会開催国となった。毎年、加盟国持ち回りで総会を開き、不動産業の国際化などについての情報交換を行っている。日本支部には業界の１４団体が加盟しており、支部事務局は有力団体の持ち回りである。

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【設計図書】

一般的には、建物や工作物を建築・製作・施行するために必要な図面その他の書類の総称である。建築基準法では、建築物、その敷地または工作物に関する工事用の図面および仕様書をいい、建築士法では、建築物の建築工事実施のために必要な図面および仕様書をいい、いずれも原寸図その他これに類するものは除かれる（建基法２条１２号、建築士法２条５項）。

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【接道義務】

都市計画区域内において、建築物の敷地が建基法上の道路（自動車専用道路を除く）に２ｍ以上接しなければならないことをいい、建築物およびその敷地の利用の便宜、避難、消防活動の確保等を図るため、道路のないところに建築物が立ち並ぶのを防止することを目的としている。なお、大規模な建築物や多量の物資の出入りを伴う建築物などについては、その用途または規模の特殊性に応じ、避難または通行の安全の目的を達成するため、地方公共団体は、条例で敷地と道路の関係について必要な制限を付加することができることとされている（建基法４３条）。

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【セットバック】

建築基準法により、建築物の外壁を敷地境界線から後退させること。斜線制限により後退させる場合と道路幅員を確保する場合に行われる。ちなみに、みなし道路(2項道路)のように幅員が4ｍに満たない道路に面している場合には、少なくとも道路中心線から2ｍは後退しなければならないことになる。

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【ゼネコン】

総合工事請負業者（general　con-tractor）の略。土木工事一式・建築工事一式を元請で受注し責任施工する。各工事種目の専門下請業者を配下にかかえ、資金力・技術力・資材調達力・施工実績・ノウハウ等を駆使し多種多様な工事において総合設計施工監理能力を有する。

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【善意・悪意】

法律上、一定の事実を認知していないことを善意といい、認知している場合は悪意として判断されること。民法上、善意・悪意に関する法律は数多く、善意かまたは悪意かによって、法的効力に差が出る。

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【先行登記】

住宅ローンなど、金融機関が買い主に融資する際、担保を確保するために、決済に先立ち、目的物の所有権移転登記などをすませること。原則的には、売主の引き渡しと、買主の売買代金の支払いは同時履行するため、先行登記を行なう場合には、売主に借入金の受領権限を与えるなど保全措置をとるのが普通。

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【全国総合開発計画（五全総）】

国土総合開発法（昭和２５年５月２６日）に基づき国土総合開発政策の長期的かつ基本的な方法づけを行う計画。第５次にあたる計画は「２１世紀の国土のグランドデザイン）として平成１０年３月に閣議決定された。同計画では、経済社会情勢の変化に対応した開発を進めるだけでなく、２１世紀を展望する国土の長期構想として、現在の一極一軸型の国土構造を４つの新しい「国土軸」（北東国土軸、日本海国土軸、太平洋新国土軸、西日本国土軸）からなる多軸型の国土構造に転換することを目標に掲げている。

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【専属専任媒介契約】

媒介契約であって、次の①と②の特約が付いている契約のことを「専属専任媒介契約」と呼ぶ。①依頼者は、他の宅地建物取引業者に重ねて売買（又は交換）の媒介（又は代理）を依頼することができない。②依頼者は、依頼した宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買（又は交換）の契約を締結することができない。〔すなわち依頼者は自分で発見した取引の相手方と、当該宅地建物取引業者の媒介（又は代理）を経ずに、契約を締結してはならない〕。〔⇒一般媒介契約、専任媒介契約〕

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【センターコア】
台所・トイレ・洗面所・浴室など水を用いる部分を住宅の中心部に配置することにより、工事施工の合理化を図った、マンションの間取りの一形式である。その結果、部屋の独立性が図れ、プライバシーが確保される効果もある。
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【センター分かれの原則】

宅建業者が指定流通機構に情報を登録し、そのシステムを通じて契約を成立させた場合、情報を登録した会員と、買い手を探してきた会員は、媒介手数料を折半するのであるが、このように流通機構等を中心として売主側、買主側に分かれて、それぞれの側の一方から媒介報酬を受領するこという。

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【全体計画（マスタープラン）】

開発行為の全面にわたってその内容を把握し、開発目標を達成するための概要をいう。骨子は住宅と宅地需給予測に基づき適地を選定し、都市計画等上位計画との整合を図り事業規模と範囲を想定すること、並びに事業収支の見通しのうえに開発目標を設定し、所与条件の事業環境を前提に供給対象と計画人口を配分して土地利用計画を決め、これらを最も合理的に推進できる開発方式とスケジュールにまとめたものである。周辺に対する影響を緩和するため、あるいは実施計画の変更に備えて若干の余裕をもたせて作成する。

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【専任の取引主任者】

常勤でその事務所にのみ勤務する宅地建物取引主任者。宅建業者は事務所の従業者5人に1人以上の割合で、成年者である専任の取引主任者を置くことが義務づけられている。また、事務所以外でも契約行為が行われる案内所などの施設では、1人以上の専任の取引主任者を置かなければならない。専任の取引主任者が退職したなどの理由で、専任取引主任者数が規定数を下回った場合は、宅建業者は2週間以内に適合措置をとる必要がある。

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【専任媒介契約】
媒介契約であって、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することが禁止されている契約のことを「専任媒介契約」と呼ぶ。
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【線引き】

線引きをどのように行なうかは、原則的に都道府県の権限に委ねられている（都市計画法15条1項）。市街化区域は建築・造成が原則的に自由だが、市街化調整区域は建築・造成が禁止されているので、この線引きは地域住民の生活に非常に大きな影響を与えることになる。一般的には、農村地帯であっても、市街化区域になれば地価が跳ね上がるので、地元住民は「市街化区域」に線引きされることを望むことが多い。その反面、地元自治体（市町村）は、市街化区域では施設整備（道路・上下水道の建設や小学校の建設など）を行なう義務が発生するので、予算の関係から市街化区域を拡大したくないというケースが多い。このため住民と自治体の間で利害が対立するケースがよく見られる。

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【占有権】

占有権とは、物を支配する権利のことである（民法第180条）。土地の所有者は、その土地を所持しているので、占有権を有している。また土地の賃借人は、その土地を使用する権限があるので、やはり占有権を有している。そうすると占有権という権利を考えなくても、所有権や土地賃借権だけに着目すればよいようにも考えられるが、あえて占有権という権利を想定するにはそれなりの理由がある。例えば、ある人が土地を現実に支配し利用しているが、他の人がその土地の真実の所有者であると主張したような場合には、土地を現実に支配している人はまったくの無権利者である可能性があることになる。こうした場合には、法律上、現実に支配している人をとりあえず保護することが必要となるので、現実に支配している人に「占有権」という権利があると考えるのである。もちろん、民事裁判によって土地を現実に支配している人が無権利者であることが確定すれば、占有権は最終的には失われることになるが、裁判が確定するまでの間は占有権によって事実状態が保護されることになるのである。なお、真実の権利者が長期間にわたって権利を主張せず、無権利者の占有状態が長期間継続した場合には、無権利者が土地の所有権を取得することが認められている。この制度を「所有権の取得時効」という。

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【専有部分】

一棟の建物のうち、構造上区分され独立して住居等の用途に供することができる部分で、区分所有権の目的となるものをいう（区分所有法１条、２条３項）。専有部分以外の部分は廊下、階段等の共用部分である。専有部分は、まず構造上の独立性を必要とし仕切壁、天井、床等によって他の部分と遮断されていなければならない。次に、独立して住居、店舗、事務所または倉庫その他建物としての用途に供するという利用上の独立性も必要とされている。なお、共用部分であっても、バルコニーのように特定の区分所有者の専用使用権が認められることがあるが、このためには規約または管理組合での決定が必要である。

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【専有補助者】

占有者のいわば手足となって目的物を所持する人をいう。夫名義で借りた家に居住する妻子とか、法人名義で借りた事務室で執務する代表者や従業員等がその例である。専有は代理人によってもなされる(代理専有、民法１８１条)が、専有代理人は、賃借人とか使用借主などのように｢自己のためにする意思｣を有し、したがって｢独立した所持｣を有するのに対し、専有補助者にはこのような点が欠けると考えられている。そのため、たとえば占有を侵害されたときの占有訴権は、占有者が原告となって行使し占有補助者は原告とならず、反対に建物明渡し等の訴訟では、占有者が被告となり、敗訴判決があれば占有補助者も明渡しの執行を受けることになる(民事訴訟法１１５条１項)。

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【専有面積と専用面積】
専有面積は、分譲マンションなど区分所有の建物の専有の対象となる部分（＝区分所有権の目的となる部分）の面積をいう。専用面積は、共用部分のうち、特定の部分を特定の区分所有者が専用で使用できる部分を加えた面積のこと。通常、バルコニーやポーチ状になった廊下の一部などはすべて共用部分であるが、住戸に付帯する部分については、専用部分になる。
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【占有屋】

不良債権の担保となっている不動産に賃借権を悪用して居座り、高額な立退料を要求するなどして、担保物件の価値を下落させたり、競売等の民事執行に対して理由のない執行抗告を濫用して妨害する行為を行う者をいう。抗告屋地下げ屋ともいう。

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【専用使用権】

区分所有建物における共用部分は、本来、各区分所有者が、通常の用法に従ってそれぞれ自由に使用することができる。敷地についても同様である。しかし、次のいずれかの場合には、共用部分や敷地の使用を、特定の区分所有者または第三者だけに限定することが可能とされている。
1）規約にその旨の定めがあるとき
2）集会の決議があるとき
3）共有者全員の同意があるとき
このようにして、特定の区分所有者又は第三者が、共用部分や敷地を排他的に使用できるとき、その使用の権利を「専用使用権」と呼ぶ。具体的には、分譲マンションの１階の住戸に専用庭を設けるケースなどで、専用使用権が設定されることが多い。

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