不動産取引用語集

用語辞典

■都市施設	■土石流	■土台
■土地家屋調査士	■土地価格比準表	■土地基本法
■土地区画整理組合	■土地区画整理士	■土地区画整理事業
■土地区画整理審議会	■土地転がし（とちころがし）	■土地信託
■土地総合研究所	■土地調査員	■土地取引の許可制
■土地取引の事後届出制	■土地取引の事前届出制	■土地の対する負担調整措置（固定資産税）
■土地値（とちね）	■土地利用基本計画	■土地利用権
■土地利用審査会	■都道府県地価調査	■都道府県民税および市町村民税
■徒歩所有時間の表示	■土間コン（べたコン）	■トラス
■取消し	■取引条件の有効期限	■取引事例（成約事例）
■取引事例比較法	■取引総合保証制度	■取引態様の明示
■取引保証

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【都市施設】

都市の骨格を形成し、円滑な都市活動を確保し、良好な都市環境を保持する為の施設の総称であり、都計法11条1項に列挙されている施設を指す。都市計画では、このうち当該都市計画区域に必要なものを決定することとされている。都市計画決定の後は、その実現をより円滑に図る趣旨から、区域内における一定の建築行為が制限されることとされており、さらに、土地収用権が付与された都市計画事業により整備することが可能である。

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【土石流】

土石流は、水を含んだ大量の土砂が急勾配の渓流を流下するもので、俗に山津波とか鉄砲水などと呼ばれている。土石流は、豪雨や地震によって発生した山崩れや渓流中の異常な洪水流が原因で発生し、流下するうちに谷の側方を浸食しながら雪だるま式に土砂の量が増えるもので、大被害に結びつきやすくなる。また、火山噴火に伴い火山噴出物が河川の水などと混じり合って渓流沿いに流下するものもある。雲仙・普賢岳では、平成3年6月30日に土石流が発生し、建物188棟が被災した。

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【土台】

木造建築物の基礎の上に設けられる軸組最下部の水平材のこと。柱から伝達される荷重を基礎に伝える役割を果たす。外周部に位置するものを側土台、間仕切り位置のものを間仕切り土台といい、隅角部の補強に用いられるものを火打ち土台という。土台は、地震や風圧によるずれや持ち上がりを防ぐために一体の布基礎にアンカーボルトで緊結しなければならず、また、有効な防腐措置を講ずるとともに、必要に応じ、シロアリ等の虫害を防ぐための措置を講じなければならない。

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【土地家屋調査士】

　土地家屋調査士試験に合格した者等で、土地家屋調査士法に基づき日本土地家屋調査士会連合会に対して土地家屋調査士名簿に登録の申請をし、その登録を受けた者をいう。土地家屋調査士は、他人の依頼を受けて、不動産の表示に関する登記につき必要な土地または家屋に関する調査、測量、申請手続または審査請求の手続きをすることを業とする。資格は土地家屋調査士試験に合格した者、法務局または地方局において不動産の表示に関する登記の事務に従事した期間が通算１０年以上になる者、法務大臣が調査士業務を行うのに必要な知識および技能を有すると認めた者に限られる。

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【土地価格比準表】

　国土法に基づく届出等に係る土地価格の迅速・的確な把握が要請されるので、このような事態を踏まえて、国土庁から通達された土地価格評価事務のための一般的な比準方法を定めたもの。土地の評価に関する実践的な手法、特に価格比準の方法を検討し、住宅地域、商業地域、工業地域および宅地見込地地域等の用途的地域ごとに価格形成要因の比較ができるようにされている。

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【土地基本法】

　土地についての基本理念を定め、国、地方公共団体、事業者および国民の責務を明らかにするとともに、土地に関する施策の基本となる事項を定めることにより、適正な土地利用の確保を図りつつ正常な需給関係と適正な地価の形成を図るための土地対策を総合的に推進し、国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的として、昭和６３年６月の臨時行政改革推進審議会答申および総合土地対策要綱の趣旨を踏まえて、平成元年１２月に制定された法律。

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【土地区画整理組合】

　土地区画整理事業を施工する主体として、土地区画整理法に基づき設立された組合を指す。組合を設立するには、土地所有者または借地権者が７人以上共同して、定款および事業計画を定め、都道府県知事の設立の許可を受けなければならない。許可の申請に際しては、施行地区となるべき区域内の宅地の所有者、および借地権者のそれぞれ３分の２以上の同意を得なければならず、かつ、同意した者の有する宅地および借地の地積の合計が総地積の３分の２以上でなければならない。組合が設立されると、施行地区内の土地所有者または借地権者はすべて組合員となる。

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【土地区画整理士】

　土地区画整理事業の換地計画に関する専門的技術を有する者で、建設大臣の行う技術検定の合格者をいう。

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【土地区画整理事業】

都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善および宅地の利用増進を図るため、土地区画整理法に定めるところに従って行われる土地の区画形質の変更、および公共施設の新設または変更に関する事業をいう。換地処分という行政処分を通して、地区内に新たに必要となる公共施設の用地、および事業費の一部に充てるため第三者に処分して換金すること等に用いる土地（保留地）を、土地所有者等が少しずつ出しあうことによって生ぜしめるところに大きな特色がある。なお、一定のものは、都市計画事業として施行される。

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【土地区画整理審議会】

地方公共団体、行政庁、地方住宅供給公社、住宅・都市整備公団、または地域振興整備公団が施行する土地区画整理事業について、事業ごとに設置することとされている審議会を指す。地域内の権利者から選挙により選ばれた委員、および学識経験者から構成され、権利者の意見が事業の施行に反映されるようにする趣旨で設けられているものである。具体的権限としては、換地計画、仮換地の指定および減価補償金の交付に関する事項について土地区画整理法に定める権限を行うこととされている。

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【土地転がし】

　地価上昇の著しい土地を、当初から転売を予定した仮需要者が購入、時期をみて上昇分を上乗せして売却し、相当幅の利益を得る取引が重なること。こうした取引を１企業だけでなく、数企業の間で転々と繰り返し、数度の転売を重ねた重ねたうえで最終需要者の手に渡るところから“転がし”という。昭和４０年代半ばの狂乱地価時代に、全国各地で行われ、また、昭和６１年から６２年前半にかけて、大都市の商業地高騰で活発化し、転がしの間に地価が５０％～１００％アップという事例も出て問題化した。転がしの間に高くなりすぎ、買い手がつかなくなることを“ババつかみ”ともいう。

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【土地信託】

土地信託は、昭和５８年１０月の自民党政調会の民活特別部会で、都市開発、宅地供給等の公共的事業分野に土地信託の積極的導入が提唱されてから急速に世間で脚光を浴びるに至った。

（１）土地信託の仕組み・・土地を有効に利用して収益をあげる目的で、土地所有者（委託者）が信託銀行（受託者）に土地を信託し、信託銀行が信託契約の定めるところに従い信託財産である土地の管理・運用を行い、その成果を土地所有者（受益者）に配当して交付するもの。土地信託は、土地の所有権を実質的に留保したまま有効利用を行う賃貸事業型を基本とし、土地自体を処分してしまう分譲事業型等がある。

（２）土地信託（賃貸型）のメリット・・①土地所有者は、土地を売却せずに当該土地から収益を得られる。②土地は、信託期間終了後、建物とともに土地所有者に返還される。③信託銀行が土地所有者に代わって、煩雑な建設資金の調達、建物の発注、テナントの募集および管理等を行ってくれるなど。これらの特色を生かして、オフィスビル用地、外国人向け賃貸住宅、マンション用地等に活用されている。また、最近は複数地権者による共同事業、再開発事業への展開や国公有地の効率的利用にあたっても土地信託の導入がされている。

「金融制度及び証券取引制度の改革の法律関係の整備等に関する法律」（平成４年法律第８７号）が施行されたことに伴い、新たに設立される信託銀行子会社および地域金融機関の本体で、土地信託の一部を扱えることができるようになった。なお、平成１０年９月末時点の土地信託受託残高件数は１，４４９件となっている。

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【土地総合研究所】

（財）土地総合研究所は、土地に係る諸問題、不動産市場、不動産業および不動産に係る事業の推進方策に関する調査研究等を専門的かつ総合的に行う研究機関として、平成４年３月に設立されたものである。現在、短期地価動向調査や不動産共同投資事業などに係る調査研究を行っている。[⇒短期地価動向調査]

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【土地調査員】

国土法に基づき、同法による土地取引の許可制おｙｐに届出制、並びに遊休土地に関する措置に関して、それらの対象となる土地、当事者の営業所、事務所その他の場所への立入り、土地、帳簿、書類その他の物件の検査、および関係者への質問をさせるために、土地利用または不動産の評価に関して経験と知識を有する職員のうちから、都道府県知事（政令指定都市の場合は市長）が任命した者をいう。

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【土地取引の許可制】

　国土法の規制区域内の土地について、土地売買等の契約（対価を得て行われる土地に関する所有権、地上権、賃借権、またはこれらの権利の取得を目的とする権利の移転、または設定をする契約）を締結しようとする場合には、当事者は都道府県知事の許可を受けなければならず、許可を受けずに締結した契約は効力を生じないをする制度をいう。許可基準は、取引の価額が適正を欠かないこと、および土地の利用目的が自己居住用である等限定された利用目的に該当するとともに、土地利用基本計画等土地利用に関する計画に不適合でないことを等とされている。

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【土地取引の事後届出制】

　国土法の規制区域、注視区域または監視区域として指定された区域以外の区域においては、一定規模（市街化区域内2,000㎡以上、その他の土地計画区域内5,000㎡以上、都市計画区域外１万㎡以上）の土地について売買等の取引を締結した場合には、当事者のうち権利取得者（買主等）は、その契約を締結した日から起算して２週間以内に取引の価格および利用目的等を都道府県知事（政令指定都市の場合は市長。以下同じ）に届け出なければならないこととされている。都道府県知事は、届出に係る土地の利用目的について審査した結果、土地利用基本計画等に適合しない場合は、変更勧告することができ、勧告に従わないときは公表することができる。

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【土地取引の事前届出制】

国土法の注視区域および監視区域において、一定規模（注視区域には、市街化区域内2,000㎡以上、その他の都市計画区域内5,000㎡以上、都市計画区域外１万㎡以上。監視区域については都道府県知事（政令指定都市の場合は市長。以下同じ）が規則で定める面積以上）の土地について売買等の取引を行おうとする場合には、当事者（売主、買主等）は、取引の価格および利用目的をあらかじめ都道府県知事に届け出なければならないとされている。都道府県知事は、届け出された価格が著しく適正を欠き、または利用目的が土地利用基準計画等に適合しない場合等は、中止または変更するよう勧告することができ、勧告に従わないときは公表することができる。

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【土地に対する負担調整措置（固定資産税）】

　固定資産税では、昭和３９年以降課税標準の評価改訂に際し、税負担の急激な増加を調整するため、負担調整措置がとられている（地方税法附則１８条以下）。平成９年度の税法改定により、宅地と農地について、平成９年から平成１１年度までの間の税負担について一定の負担調整措置が規定されている。

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【土地値】

　文字どおり土地の価格という意味であるが、一般的に中古住宅の取引において、建物は存在しているが、老朽化している等により建物の価格評価を行わず、土地の価額のみの物件であるという意味で用いられる。

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【土地利用基本計画】

　国土法に基づき、各種の土地利用計画の総合調整を行う上位計画として、都道府県知事が国土利用計画（全国計画・都道府県計画）を基本に策定する計画である。当該都道府県の区域について、都市地域、農業地域、森林地域、自然公園地域、自然保全地域の５地域区分、および土地利用の調整等に関する事項を内容としており、都市計画法等の個別規制法に基づく諸計画の総合調整機能を果たすとともに、土地取引規制、開発行為の規制、遊休土地に関する措置を実施するにあたっての基本となる。

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【土地利用権】

　土地を利用できる権利全般のことをいう。土地を自由に利用することができるのは、何といっても所有権である。これに対して、他人の土地の利用権は、利用目的に制限がある。まず用益物権として、①工作物、竹木所有のための地上権、②耕作、牧畜に利用する永小作権、③要役地の便益のための地役権、④主として薪炭採草など慣習によって利用される入会権（民法２６３条、２９４条）があり、次に債権として、利用目的がさまざまに決められる賃貸借と使用賃借の２つがある。入会権を除き、いずれも所有者との契約によって設定される。他人の土地が建物所有のために利用されるのは、地上権と賃借権がほどんどである。[⇒借地権]

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【土地利用審査会】

　国土法に基づき、都道府県および政令指定都市におかれる付属機関であり、次の事項を処理することとされている。①規制区域の指定等が相当であることについての確認、②規制区域内における土地取引について一定の許可基準に該当するものとして許可する場合に意見を述べること、③規制区域内における土地取引に対する許可、または不許可処分についての審査請求の裁決等、④土地取引の届出について勧告する場合に意見を述べること、⑤遊休土地の利用、または処分の計画の届出について勧告する場合に意見を述べること。

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【都道府県地価調査】

　本調査は、国土法による土地取引の規制を適正、かつ円滑に実施するため、都道府県知事が昭和４９年以降毎年７月１日現在の基準値の価格調査を実施し、その結果を公表するものである。これは、国が行う地価公示と併せて一般の土地の取引価格の指標ともなるものである。平成１０年の全国の基準地数は宅地２９，２９９地点、林地１，２０１地点となっている。

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【都道府県民税および市町村民税】

　都道府県民税（市町村民税）は、都道府県内（市町村内）に住所を有する個人に均等割額および所得割額の合算額が課税され、事務所または事業所を有する法人に均等割額および法人税割額の合算額が課税される（地方税法２４条、２９４条）。不動産の譲渡については、国税の場合と同様に分離課税とされる。住民税の申告は、個人確定申告提出者は省略だが、法人は申告納税である。

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【徒歩所要時間の表示】
宅建業者が一団の宅地または建物の分譲の広告をする場合に、当該団地から各施設までの距離または所要時間について表示をするときは、不動産の表示に関する公正競争規約１２条（９）および（１２）により、道路距離８０ｍにつき１分を要するものとして算出し、１分未満の端数については１分に切り上げることとしている。坂道、歩道陸橋は考慮されず、信号の待ち時間も含まれない。団地から駅その他の施設までの徒歩所要時間を計る場合、それらの施設から最も近い団地内の地点が起点となる。たとえば下図の場合、駅はＡ点が、学校はＢ点が起点。
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【土間コン（べたコン）】

　土の上に直接コンクリートを打った床。すき間なく全面に打設することから「べたコン」ともいう。土間コンの基本は、地面を掘って仮枠を立て、丸太等で基礎を突き固め、さらにその上に砂利を敷いて、これも突き固める。次に固まった基礎の上にコンクリートを平均に流し込み、１時間ぐらい後でモルタル塗りをし、木ゴテで伸ばす。仕上げは、塗面にセメントの粉を少量ふって中塗りゴテで押さえる。２～３日そのままにして、固まったら仮枠をはずす。

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【トラス】

　各節点（２以上の部材の接合する部分）をすべてピン接合した、三角形を単位として構成される骨組みのことである。各節点に荷重が加わるとき、各部材には軸方向方のみ伝達される。ピン節点とは、開き戸に用いる蝶番（ちょうつがい）のように、部材相互の相対的な移動は拘束されているが、曲げモーメントに対しては、回転自由な接合状態をもつ節点のことであり、「滑節（かっせつ）」、「ヒンジ」等ともいう。トラムは、その構成から、平面トラスとドーム等を形成する立体トラスに分けられる。

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【取消し】

　瑕疵（かし）ある意思表示ないし法律行為の効力を、初めに遡って消滅させることをいう。禁治産者等の無能力者や、詐欺・脅迫により意思表示をした者は、その意思表示ないし法律行為を取り消すことができる（民法１２０条）。取り消された行為は初めから無効であったものとみなされ（同法１２１条本文）、当事者は不当利益の法理により受領した物を返還しなければならないが、無能力者の場合には、現に受ける限度で償還すればよい（同条但書）。取消しの効果は、第三者にも主張することができるが、詐欺による取消しだけは善意の第三者に主張することができない（同法９６条３項）。取消権は追認なしうるときから５年、行為のときからは２０年で消滅する（同法１２６条）。民法にこれらのほかにも取消しが規定されている（４２４条、５５０条、７５４条、８６５条、１０２２条等）が、その効力等は異なる。

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【取引条件の有効期限】

　必要な表示事項のひとつ。広告で表示した不動産の価格、住宅ローンその他の取引条件によって取引可能な期間の終期。有効期限前の値上げ等は不当表示として取り扱われる。

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【取引事例】

　宅建業者が媒介を行った売買・交換および賃貸借の不動産取引について成約時期、対象物件、取引物件、当事者の事情等の取引内容を整理し、資料事実に表現したものをいう。業者が媒介契約締結に際し売却物件を取引事例と比較検討することにより、依頼者へ助言する意見価格の根拠として必須であるほか、市場調査、地価動向、相場気配等の不動産取引実態把握に役立つところが大きい。実務上は売り元付け業者から成約した取引事例を所定のデータにまとめて所属流通機構へ報告すると、流通機構が整理集約した事例資料として媒介を通じて会員業者へ伝達する。

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【取引事例比較法】

　種別および類型を同じくする不動産は、それが同一需給圏内に存する限り相互に代替性を有するものであるから、その価格は「代替の原則」が作用する。不動産の取引にあたって、その当事者は当該不動産と同種類の代替可能な他の不動産の取引事例、また賃貸借等の事例に着目し、それらの事例における取引価格または賃料を価格判定の目安として用いている。このような考え方を基礎として成り立っているものが比較方式である。比較方式には、価格を求める場合の手法である「取引事例比較法」と、賃料を求める場合の手法である「賃貸事例比較法」がある。　取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格の必要に応じて事情補正および時点修正を施し、かつ、地域要因の比較、および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求めるものである。この手法によって求められた試算価格を「比準価格」ともいう。

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【取引総合保証制度】

　不動産取引の安全を保証する制度。具体的内容としては、手付金（内金）保証制度や住宅性能保証制度等がある。取引がトラブル化したとき、買手の手付金（内金）を代わって支払うとか、住宅に瑕疵があった場合、無償でその補修を行うというものである。大手系の７流通機構が提携して設立した不動産流通促進協議会が、昭和６０年度から、制度をスタートされたことから、業界全体でも導入の機運が高まっている。また、建設省の不動産業中・長期ビジョン研究会報告書は上記の手付金保証制度等のほかに、ローン手続き、登記手続き、精算等の事務の一括処理制度を加えた「総合取引保証制度」の創設の検討を提言している。

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【取引態様の明示】

　宅建業者は、宅地または建物の売買、交換または賃借に関する広告をするとき、および注文を受けたときは、次のいずれの立場であるかを明らかにしなければならない（宅建業法３４条）。それは、　①自己が契約の当事者となって売買または交換を成立させる、②代理人として、売買、交換、または賃借を成立させる、③媒介として売買、交換または賃借を成立させる－の３態様であるが、これを明示する必要があるのは、取引態様のいかんにより法律上の効果や報酬の額が異なるからである。なお、取引の途中で取引態様が変わったときも、遅滞なく明示し直さなければならない。明示の方法は、口頭でも書面でも良いが、紛争を防ぐためにも書面でするほうが望ましい。

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【取引保証】

　不動産取引は一件扱高（いっけんあつかいだか）が高額で、相手方も未知の１回限りの取引先であることが多く、しかも当事者に知識・経験のないことが通常である。これらの起因する当事者の不安や懸念を軽減するため、一定の要件のもとに媒介業者もしくは第三者が取引の安全と危険担保を保証することをいう。現在いくつかの業者で行われているものとしては売主が本来負うべき物件の瑕疵担保責任を代わりに引き受ける瑕疵保証、売買契約上の事由によらず売主が手付金を立替払いする手付保証、媒介期間終了時に売却物件が未成約の場合、その物件を買い取る買取保証の３種あるが、方式・保証金額・保証費用・保証人等は業者により異なる。

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