【不動産投資用語】不動産ローンを組む際に必須の団体信用生命保険とは？

団体信用生命保険とは「住宅ローンの契約者が死亡等で支払うことが不可能になった際に、保険会社が代わりにローン残高を完済する保険」です。
残された家族に莫大なローンが残るリスクを避けることができると同時に、生命保険のように財産を残す働きも備えている保険で、投資商品を選ぶ際に団体信用生命保険があることを決め手に投資用不動産を購入する方も少なくありません。

団体信用生命保険は通常の生命保険にはない特徴があり、被保険者にも相続する家族にも優しい保険といえます。どのようなメリットがあるのか解説します。

団体信用生命保険に加入している契約者が、仮にローンを残して死亡した場合、保険会社がローン残債を支払うことは最初に述べた通りです。加えて、保険会社によって支払い終わった物件はそのまま家族に残ります。家族にとっては借金を背負うことなく不動産資産だけ遺して貰えたことになり、今後の生活が安心です。

売却するのももちろん問題ありませんし、ローン残債がない状態で収益用物件として投資運用を続けることもできます。故人が団体信用生命保険付きで複数の投資用物件を持っていた場合は、かなり強力な遺産となります。現金しか残らない生命保険よりも投資用不動産を購入して団体信用生命保険に入る方が良いといわれることがあるのはこれが理由です。

通常相続においては、相続人が受け取った遺産は全て相続税の課税対象になります。例えば、生命保険の場合は保険会社から受け取った金額からしかるべき税額を国に納めなけれなりません。

しかし、団体信用生命保険は相続税の課税対象にならないため、家族の金銭的負担なく物件を残すことができます。これは保険金の支払いフローが保険会社から不動産ローン会社に直接支払われることによるものです。つまり、家族をお金が経由していないので相続税の対象にならないのです。

ただし、相続した住宅や土地などの物件は相続税の課税対象となります。また、住宅ローン控除等、税法上の優遇措置を受けていた場合、契約者の死後に団体信用生命保険によりローンが完済されてしまえば、引き続き優遇措置を受けることはできません。

団体信用生命保険の保険料はローンの金利に含まれているため、不動産ローン支払いとは別に生命保険に加入するよりもお得感があります。しかも、不動産ローン+団体信用生命保険に加入するというよりは、そもそも団体信用生命保険に加入しないと不動産ローンを組めないというケースが多いため、多くの人にとっては不動産物件を購入すると同時にリスクヘッジをしているともいえます。団体信用生命保険は投資商品ではないため支払った額に利益が乗って返ってくるわけではありませんが、不動産ローンを支払えばいざという時の安心材料になるのはメリットです。大体ローンの金利に0.3%程度上乗せされるケースが多いです。

団体信用生命保険の加入には審査があります。基本的に審査の対象になるのは健康状態です。被保険者が死亡もしくは重篤な病気もしくは怪我などをした場合に支払われる保険のため、保険会社としては加入時点で健康上のリスクが大きい人の加入には慎重になります。どのような健康状態の人が審査落ちする可能性があるのでしょうか。

団体信用生命保険の審査にあたっては告知書を提出します。基本的にはどこの会社の団体信用生命保険でも下記のような質問内容です。

【3か月以内に医師の治療・投薬をうけたことがあるか】

【過去3年以内に下記の病気で手術をうけたことがあるか。または２週間以上の期間にわたり医師の治療をうけたことがあるか】
狭心症・心筋梗塞・心臓弁膜症・先天性心臓病・心筋症・高血圧症
脳卒中（脳出血・脳こうそく・くも膜下出血）脳動脈硬化症・精神病・神経症・てんかん
自律神経失調症・アルコール依存症
ぜんそく・慢性気管支炎・肺結核
胃潰瘍・十二指腸潰瘍・潰瘍性大腸炎
肝炎（肝炎ウイルス感染を含む）、肝硬変・肝機能障害・すい炎
腎炎・ネフローゼ・腎不全
緑内障・網膜の病気・角膜の病気
がん・肉腫・白血病・しゅよう・ポリープ
糖尿病・リウマチ・こうげん病・貧血症・紫斑病

【以下に該当する事項があるか】
左右いずれかの視力が矯正しても0.2以下
聴力、言語、そしゃく機能の障害
背骨（脊柱）の変形や障害

上記の3つの質問にはい、いいえで回答し、はいの場合は詳しく説明しなければいけません。仮に虚偽の申告をして審査に通過し後ほどそれが発覚した場合、契約が取り消されます。

はいの項目があれば審査に不利になるのは仕方ありませんが、必ずしも審査落ちするとは限りません。投薬等の治療で疾病をコントロールできており死亡のリスクが低いと判断されれば、団体信用生命保険の審査を通ることがあります。

また、仮に通常の団体信用生命保険に審査落ちしても、ワイド団信という審査基準が緩いものであれば加入できる可能性もあります。この場合金利が0.2〜0.3%程度上乗せされますが、疾病持ちの方だと生命保険への加入条件や掛け金が厳しくなることを考えれば、ワイド団信でも審査に通ればラッキーといえるのではないでしょうか。

団体信用生命保険が支払われるケースで最も多いのが被保険者の死亡時です。その他にも一般的な社会生活を送るのが不可能なレベルでの病気や事故にあった場合にも支払い対象になることがあります。いわゆる高度障害状態に陥った被保険者のことで、住宅金融支援機構によると以下のように定義されています。

• 両眼の視力を全く永久に失ったもの
• 言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの（注１）
• 中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの（注２）
• 胸腹部臓器に著しい傷害を残し、終身常に介護を要するもの（注２）
• 両上肢とも、手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
• 両下肢とも、足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
• 1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
• 1上肢の用を全く永久に失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの

（注１）「そしゃくの機能を全く永久に失ったもの」とは、流動食以外のものは摂取できない状態で、その回復の見込みのない場合をいいます。
（注２） 「常に介護を要するもの」とは、食物の摂取、排便・排尿・その後始末、及び衣服着脱・起居・歩行・入浴のいずれもが自分ではできず、常に他人の介護を要する状態をいいます。

かなり重篤な状況になり、初めて支払われる保険だということがわかります。

そのほかにも特約付きの団体信用生命保険があり、特約に設定した病気や事故にあい保険会社が定める所定の状態になった場合に所定の保険金が支払われます。

• 三大疾病特約付き団体信用生命保険
• 八大疾病特約付き団体信用生命保険
• がん付き団体信用生命保険

などがあり、通常の団体信用生命保険の金利に0.1〜0.3%程度上乗せされます。所定の状態になった際に全額ローンが支払われるものと、50%支払われるものなど商品によって内容が異なります。