売買・税金のお話
印紙税（国税）
売買契約書、工事請負契約書、住宅ローンの契約書、領収書等を作成した時に、その契約書等の種類や記載金額により決まります。
印紙税一覧表(抜粋)
<不動産の譲渡に関する契約書等の印紙税額表>
| 契約書記載金額 | 不動産の譲渡に関する契約書 | 借地権の設定や譲渡に関する契約書、住宅ローン等の金銭消費貸借契約書 |
|---|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円以上 10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超 50万円以下 | 200円 | 400円 |
| 50万円超 100万円以下 | 500円 | 1千円 |
| 100万円超 500万円以下 | 1千円 | 2千円 |
| 500万円超 1,000万円以下 | 5千円 | 1万円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 1万円 | 2万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 3万円 | 6万円 |
| 1億円超 5億円以下 | 6万円 | 10万円 |
| 5億円超 10億円以下 | 16万円 | 20万円 |
| 10億円超 50億円以下 | 32万円 | 40万円 |
| 50億円超 | 48万円 | 60万円 |
| 金額の記載のないもの | 200円 | 200円 |
<建築工事の請負に関する契約書の印紙税額表>
| 契約書記載金額 | 税額 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上 100万円以下 | 200円 |
| 100万円超 200万円以下 | 200円 |
| 200万円超 300万円以下 | 500円 |
| 300万円超 500万円以下 | 1千円 |
| 500万円超 1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超 5億円以下 | 6万円 |
| 5億円超 10億円以下 | 16万円 |
| 10億円超 50億円以下 | 32万円 |
| 50億円超 | 48万円 |
| 金額の記載のないもの | 200円 |
<不動産取引の主な文書と印紙税 整理表>
| 文書の種類 | 印紙の要否 | 文書の種類 | 印紙の要否 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 売 買 関 係 |
媒介契約書 | × | 賃 貸 関 係 |
土地賃貸借契約書 | ○ |
| 重要事項説明書 | × | 建物賃貸借契約書 | ×(注2) | ||
| 不動産購入申込書 | ×(注1) | 駐車場使用契約書 | × | ||
| 不動産売買契約書 (覚書、念書等で売買金額等の記載があるものも含まれます。) |
○ | 管理委託契約書 | ×(注4) | ||
| 事業用定期借地権設定合意書 | ○ | ||||
| 建物譲渡特約付借地権設定契約書 | ○ | ||||
| 土地交換契約書 | ○ | 建物所有目的以外の借地契約書 | ○ | ||
| 実測清算確認書 | ○ | 一時使用目的借地契約書 | ○ | ||
| 売買契約変更合意書(売買金額変更) | ○ | 土地使用貸借契約書 | × | ||
| 売買契約変更合意書(融資利用条件変更) | ○ | 借地権更新契約書 | ○ | ||
| 借地権譲渡契約書 | ○ | 敷金領収書(営業に関するもののみ) | ○(注3) | ||
| 領収書(営業に関するもののみ) | ○(注3) | 領収書(営業に関するもののみ) | ○(注3) | ||
（注1）購入申込者が保存するものは不動産売買契約書として課税される場合があります。
（注2）建物賃貸借契約書のなかに「家賃〇○円を受領した」という記載があると、領収証となり、印紙を貼ることになります。
（注3）記載金額が5万円未満は非課税。
（注4）契約書の中に請負に関するものがある場合は請負に関する契約書として印紙が必要となります。
登録免許税
不動産を取得した場合、その権利関係を明らかにするため、又は住宅ローンを借りるため種々の登記をしなければなりません。この登記をする時にかかる税金を登録免許税といいます。
[1]登記の種類
| 具体的ケース | 登記の種類 | |
|---|---|---|
| 1 | 建物を新築した場合 | 表題登記、所有権保存登記 |
| 2 | 建物を増築した場合 | 表題変更登記 |
| 3 | 建物を取壊して新築した場合 | 滅失登記、表題登記、所有権保存登記 |
| 4 | 土地・建物を購入、あるいは相続・贈与を受けた場合 | 所有権移転登記 |
| 5 | 住宅ローンのため抵当権を設定する場合 | 抵当権設定登記 |
[2]登録免許税額
| 登記の種類 | 課税標準 | 税率 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| H27.4.1～ R2.3.31 |
R2.4.1～ R3.3.31 |
||||
| １ | 所有権保存登記 | 法務局認定価額(注1) 又は固定資産税評価額 |
特例居住用建物(注2) | 0.15% | － |
| 認定長期優良住宅 | 0.1% | ||||
| 認定低炭素住宅 | |||||
| 認定低炭素住宅 | 0.4% | ||||
| ２ | 購入による 所有権移転登記 |
固定資産税評価額 | 土地(注3) | 1.5% | 1.5% |
| 特例居住用建物(注2) | 0.3% | － | |||
| 認定長期優良住宅(マンション) | 0.1% | ||||
| 認定長期優良住宅(1戸建) | 0.2% | ||||
| 認定低炭素住宅 | 0.1% | ||||
| 特定増改築居住用建物 | |||||
| 上記以外の建物 | 2.0% | ||||
| ３ | 相続による 所有権移転登記(注4) |
固定資産税評価額 | － | 0.4% | |
| ４ | 遺贈、贈与による 所有権移転登記 |
固定資産税評価額 | － | 2.0% | |
| ５ | 住宅ローンによる 抵当権設定登記 |
債権金額 | 土地 | 0.4% | |
| 特例居住用建物(注2) | 0.1% | ||||
| 上記以外の建物 | 0.4% | ||||
(注1)新築時は、まだ評価額が決定していないので、法務局ごとに定められた新築建物価格認定基準表により登記官が課税標準を決定する。
(注2)特例居住用建物とは適用要件を満たす居住用建物の場合です。
(注3)競売により取得する場合には土地は2％となります。
(注4)
(1)相続により土地を取得した個人が、所有権移転をしないで死亡した場合に次に該当する時には、登録免許税が免除されます。
1.平成30年4月1日から令和3年3月31日の間に
2.その死亡した個人をその土地の所有権の登記名義人とするための登記
※平成30年4月1日から施行
(2)相続により取得した一定の土地で、かつその土地の登録免許税の課税標準となる不動産の価格が10万円以下である時は、登録免許税が免除されます。
1.平成30年11月30日から令和3年3月31日の間の申請に適用
不動産取得税
不動産取得税は不動産を取得した物が納める税金です。不動産の取得とは、建物の購入・建築（新築・増築・改築）、土地の購入・贈与・交換等です。相続等により取得した場合は課税されません。
課税標準額は、原則として固定資産税評価額であり、固定資産税評価額は、不動産の購入価格、建築工事代金ではなく、市区町村の固定資産税課税台帳に記載されている価格です。
[1]不動産所得税の計算
(注1)令和3年3月31日までに取得した宅地等は固定資産税評価額×1/2が課税標準となります。
(注2)税率と課税標準の特例は次のようになります。
| 課税標準の特例 | 税率 | 適用期限 | ||
|---|---|---|---|---|
| 土地 | 宅地等(注1) | 1/2 | 3％ | 令和3年3月31日まで適用 |
| 非宅地等 | － | 3％ | ||
| 建物 | 住宅 | － | 3％ | |
| 非住宅(注2) | － | 4％ | ||
(注1)宅地等とは宅地及び宅地評価された土地をいいます。
(注2)非住宅とは店舗・事務所・倉庫等をいいます。
[2]住宅用建物の税額軽減
課税標準額の軽減
取得した住宅用建物が下記の２の適用要件を満たしている場合は、課税標準額が軽減されます。
１.控除額(その建物の建築された日によって控除額が違います)
| 新築された日 | 控除額 |
|---|---|
| ～昭和56年6月30日 | 350万円 |
| 昭和56年7月1日～昭和60年6月30日 | 420万円 |
| 昭和60年7月1日～平成元年3月31日 | 450万円 |
| 平成元年4月1日～平成9年3月31日 | 1,000万円 |
| 平成9年4月1日以後 | 1,200万円(注) |
(注)
平成21年6月4日から令和2年3月31日までの間に取得した新築の認定長期優良住宅の場合は、1,300万円控除となります。
２.適用要件
| 新築住宅 | 中古住宅 | |
|---|---|---|
| 床面積 | 50m²以上240m²以下(注1) ※戸建以外の賃貸住宅は40m²以上240m²以下 |
50m²以上240m²以下(注1) |
| その他 | (イ)取得者は個人、法人どちらでも可 (ロ)住宅であればよい(賃貸も可)(注2) |
自己居住用に限る(注3) |
(注1)
(1)共同住宅等の場合は、各独立部分ごとに床面積要件の判定をします。（但し、廊下、階段等共用部分があり場合は、その部分を各戸の床面積の割合に応じて配分した後の各戸当たりの床面積で判定）...登記簿上の床面積ではありません。
(2)共有の場合はその建物全体の面積で判定します。
(注2)住宅にはセカンドハウス(別荘は除く)も含まれます。
(注3)中古住宅は次の要件に該当すれば適用可。
(1)昭和57年1月1日以後に新築されたもの。
(2)新耐震基準に適合していること。次の(イ)(ロ)(ハ)のいずれかが必要です。
(イ)耐震基準適合証明書（建物取得の日前2年以内の証明書）
(ロ)住宅性能評価書（建物取得の日前2年以内の証明書）
(ハ)既存住宅売買瑕疵保険に加入（加入後2年以内のものに限る）
(3)平成26年4月1日以後に取得する中古住宅の場合において、耐震基準又は経過年数基準を満たしていなくても、次の2つの要件を満たせば、税額軽減が受けられます。
(イ)取得の日までに耐震改修工事の申請等をしていること
(ロ)居住の日までに耐震改修工事を完了していること
３.ポイント
1.新築建売業者は令和2年3月31日までは住宅を新築した日から1年以内に売却（所有権移転登記完了）すれば建物について不動産取得税が課税されません。
2.(1)宅地建物取引業者が中古物件を買取し、一定のリフォーム工事（耐震・省エネ・バリアフリー・水回り等のリフォーム）を行った後に、個人にその中古物件を再販売した場合には、その宅地建物取引業者に課される不動産取得税の課税標準から１の控除額が控除されます。（適用期間：宅地建物取引業者が建物については平成27年4月1日～令和3年3月31日まで、土地については平成30年4月1日～令和3年3月31日までに取得した物件に限る）
(2)(イ)リフォーム工事の改修工事証明書が必要となります。
(ロ)宅地建物取引業者が取得した日から2年以内に、取得した個人が居住の用に供すること。
[3]住宅用土地の税額軽減(令和2年3月31日まで適用)
次の２の適用要件に該当すると[1]の税額からさらに、次の１の控除額を控除することができます。
１.控除額
(イ)45,000円
(ロ)
(ハ)(イ)(ロ)のうちいずれか多い金額
２.適用要件
| 新築住宅用土地 | 中古住宅用土地 | |
|---|---|---|
| 建物の要件 | [2]の２の適用要件に該当する住宅用建物を取得するための土地 | |
| 同時取得の場合 | 1.本人居住 新築後1年以内に取得すること 2.本人居住用以外 新築後1年以内に取得すること |
自己居住用に限る |
| 土地を先行取得 した場合 |
3年以内(令和2年4月1日以後は2年以内)に住 宅を新築すること(注1)(注2)(注3) |
1年以内に既存住宅を 取得すること |
| 住宅用建物を先 行取得した場合 |
1年以内に土地取得 | 1年以内に土地取得 |
(注1) (1)不動産業者から土地を購入した人が（不動産業者が取得した日から）3年以内に2の適用要件を満たす住宅を新築した場合には、不動産業者のその土地仕入れについても不動産取得税の軽減が受けられます。（令和2年3月31日まで適用）
(2)ただし、不動産業者から土地を購入した人と、住宅を新築した人が違う場合には、その住宅が3年以内の新築で2の適用要件を満たしていても、不動産業者はその土地仕入れについて不動産取得税の軽減は受けられません。
(注2)住宅を新築する人は土地購入者でなくても良い。
（例：土地購入者 父、住宅新築者 子）
(注3)100戸以上もある大規模マンション等でやむを得ない場合に限り4年以内に新築すること。
（令和2年3月31日まで適用））
消費税(国税＋地方税)
課税されるもの...建物、仲介手数料、ローン事務手数料など。
課税されないもの...土地、ローン保証料、火災保険料など。
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