不動産を買うタイミング

直近の注目すべきタイミングとして挙げられるのが、2020年東京オリンピック後です。過去のオリンピック開催国の多くは、開催前年に経済成長のピークを迎えています。例えば2000年シドニーオリンピック、2004年アテネオリンピック、2008年北京オリンピックでこの傾向を見てとれます。不動産の価格は、景気の影響を強く受けます。景気が後退すると、不動産価格は下落する可能性が高いのです。

2019年10月に消費税が引き上げられる点も見逃せない要素です。消費税が引き上げられると、消費者の購買意欲は下がります。よって消費税引き上げは、景気を後退させる要因となり得ます。政府は住宅ローン減税やすまい給付金など、消費税増税の影響を緩和する対策を講じていますが、どの程度の効果があるかは未知数です。

以上の理由から、東京オリンピック後は景気が後退する可能性が高いと考えられています。景気が後退すると不動産価格も下落するケースが多いので、東京オリンピック後は不動産を購入したい方が注目するべきタイミングといえるでしょう。

大量の生産緑地が住宅用地として供給される2022年も、注目すべきタイミングです。生産緑地とは、生産緑地法に基づき市町村から指定を受けた市街化区域内の農地。営農などを条件として、固定資産税の免税などを受けられます。東京都内にある生産緑地は約1,000万坪（約3,300ヘクタール）です。全ての生産緑地が住宅用地として供給されるわけではありませんが、全体の1～2割程度が供給されただけでも大きなインパクトがあると考えられています。住宅市場の供給が過剰になる恐れがあるからです。不動産価格は需給バランスで決まるため、供給が過剰になると価格は下落します。よって2022年以降も不動産を購入したい方が注目するべきタイミングといえます。

2017年10月1日時点の後期高齢者（75歳以上）人口は1,748万人です。今後もこの数は増え続け、2025年には2,180万人に達すると予想されています（総人口の予想は1億2,254万人）。後期高齢者が増えるとクローズアップされるのが相続問題です。昔に比べると核家族が増えているため、両親の死後、実家へ移り住まず売却するケースや賃貸に出すケースが増えると予想されます。市場に流通する物件数が増え、不動産価格は下落する可能性があります。今後、不動産の購入に適した時期が訪れると考えられます。

出典：内閣府：平成30年高齢社会白書第1章高齢化の現状（第1節1）

住宅ローンの金利に大きな影響を与えているのが、2016年に日銀が導入したマイナス金利政策です。変動金利の店頭表示金利に大きな動きは見られませんが、金利引き下げ幅が拡大しているため、申し込み方法などによってはお得に利用できる状況にあります。35年固定金利は、マイナス金利政策導入後、1％付近まで下がったのち上昇、最近になって再び下落傾向にあります。長期的にみると変動金利・固定金利とも多少の上下動はありますが、どちらも低い水準を維持しています。現在は住宅ローンを組みやすい環境（＝不動産を購入しやすい環境）といえるでしょう。

すまい給付金は、消費税率引き上げによる住宅取得費用の負担増を緩和するための制度です。消費税10％時は、最大で50万円の給付を受けられます。対象となるのは、収入の目安が775万円以下の方です。住宅ローンを利用して、住宅瑕疵担保責任保険へ加入した新築住宅、施工中に所定の検査を受けた新築住宅、売買時に所定の検査を受けた中古住宅を購入した場合などに給付金を受けられます。

出典：国土交通省：すまい給付金

住宅ローンを切り口に、不動産購入と不動産賃貸のメリットを考えると以下のようになります。

【購入のメリット】

• 住宅ローンを完済すると負担が軽くなる
• 住宅が資産になる

【賃貸のメリット】

• 返済の必要がないので利子がかからない
• 固定資産税などもかからない

これらも踏まえて、不動産を購入するタイミングを計るとよいでしょう。

平成30年度住宅市場動向調査によると、初めて住宅を取得した年齢は「注文住宅40.4歳、分譲戸建住宅37.7歳、分譲マンション38.8歳、中古戸建住宅43.5歳、中古マンション42.1歳」となっています。多くの場合、不動産を購入するタイミングはライフスタイルから影響を受けます。これから購入する方は、以下の点などに気を付けるとよいでしょう。

出典：国土交通省：平成30年度住宅市場動向調査～調査結果の概要～

結婚前後に不動産を購入するメリットは、新たな住宅で新生活を始められることです。ただし、今後の生活の見通しが立っていない状態なので、予算を組みづらい面はあります。夫婦の働き方や子育ての予定などを考えた上で検討しましょう。

出産前に不動産を購入するメリットは、子育てしやすい地域を選べることです。ただし妊娠していると、時間をかけて不動産を選べないことがあります。またタイミングによっては、夫婦2人で住宅ローンを組めない恐れもあります。出産前に購入したい方は、計画をしっかり立てましょう。

子どもが大きくなると、一緒に物件を見て回れます。また家族のライフスタイルが定まっているので、現実的な予算を組めます。これらの点はメリットですが、教育資金や老後資金が必要になるため、経済的にやや厳しくなるかもしれません。

第2の人生を過ごす家を購入することができます。ただし定年後は、住宅ローンを組みづらくなります。また退職金で購入すると、老後の生活が不安定になってしまいます。基本的には、若い方が不動産を購入しやすいといえます。住宅ローンを組みやすく、返済期間が長いため月々の返済額を抑えられるからです。また早めに完済すれば、老後の生活も楽になります。これらの点も踏まえた上で、不動産を購入するタイミングを検討しましょう。

注文住宅を建てる費用を払うタイミングは、土地を購入するときと家を建てるときの2段階に分かれます。
【土地を購入する費用】

1. 売買契約時：手付金（全体の5～10％程度）、仲介手数料など
2. .引渡し時：残代金（全体の90～95％程度）、ローン借入費用、登記費用など

【家を建てる費用】

1. 建築請負契約時：契約金（全体の10%度）、建築確認申請費用など
2. 着工時：着工金（全体の30%程度）
3. 上棟時：中間金（全体の30%割程度）
4. 引渡し時：残代金（全体30%割程度）、ローン借入費用、登記費用など

建売住宅・マンションの費用を支払うタイミングは次の通りです。

1. 申し込み時：申込証拠金（必要に応じて）
2. 売買契約時：手付金（全体の5～10％程度）、仲介手数料（半金）など
3. 引渡しまで：ローン契約印紙代
4. 引渡し時：残代金（全体の90～95％程度）、ローン借入費用、登記費用、仲介手数料（半金）など

中古戸建、中古マンションの費用を支払うタイミングは次の通りです。

1. 売買契約時：手付金（全体の10％程度）、仲介手数料（半金）、印紙税など
2. 引渡しまで：ローン契約印紙代
3. 引渡し時：残代金（全体の90％程度）、ローン借入費用、登記費用、仲介手数料（半金）など