倉庫や工場への不動産投資をするメリット・デメリット。投資の始め方は？

不動産投資を倉庫や工場でするメリットでよく言われるのが利回りの高さです。なぜ利回りが高いのか、その他のメリットについても紹介します。

倉庫や工場への投資は居住用物件と比べて利回りが高い傾向があります。理由としてはそもそも物件を貸し出すにあたってオーナー側でコストをかけて階層や原状回復をする必要性が低いことが挙げられます。

居住用物件であれば、入居を促進するためにリフォームや設備入れ替え、入居者の退去時には原状回復をしなければなりません。しかし、倉庫や工場の場合、内部の設備や内装、間取りなどは借主側が費用を負担して工事を行います。建物自体がよほど老朽化していれば別ですが、基本的には貸し出す際の費用負担は軽いです。また、退去時にも設置してある設備等は全て借主の負担で撤去します。

高額になりがちなリフォーム費用や原状回復費用が居住用物件に比べて発生しにくいことが、倉庫や工場への不動産投資の利回りが高い理由です。利回りが10-15%になることも珍しくありません。

また、居住用物件であれば、借主の入居中に物件トラブルが発生した場合、オーナーの負担で修繕する必要が出ることがあります。一方、倉庫や工場の場合、基本的にメンテナンスは借主の費用負担で行います。そのため、メンテナンス費用が居住用物件に比べて大幅に安くなります。

駅から離れて周囲に住宅などがない場所、車通りの多い国道や高速道路沿いなどは、居住用物件だと借り手に敬遠される立地です。しかし倉庫や工場の場合は、そういった悪い立地の場所にあっても特に不利になりません。むしろ、周囲に住宅が少ない方が騒音や臭いなどのクレームが来づらく、運送に便利な国道沿いや高速道路沿いは倉庫や工場には合っています。

また、倉庫や工場は価格が築年数に左右されないため、古い建物でも条件が不利になることなく貸し出せるのもメリットです。住宅のように住み心地は重視されないので、ニーズに合った広さや安全性があれば問題ありません。

倉庫や工場は短くて10年、長ければ数十年の入居が期待できます。よほどのことがない限り短期での退去はありません。

住宅の場合、活用方法は基本的に人が住む用途に限られますが、倉庫や工場の場合、より広い用途が認められています。間仕切りを設置してオフィスやショップテナントを集める、レンタルスペースやイベント会場として貸し出す、屋内駐車場にする、スポーツ施設にする等様々な運用が考えられます。ただし、物件がある土地の用途区分や自治体のルールによって、用途が限られるケースもあるため、用途変更の際には十分な確認が必要です。

倉庫や工場の不動産投資はうまくいっている時のメリットが目立つ分、悪い流れになった際のデメリットがあります。どのようなデメリットがあるのか紹介します。

倉庫や工場は広さもあり、借主が法人のことがほとんどなので賃料も高くとれ、借主の事業が順調なときには利回りの良い優良な投資になります。ただし、逆にテナントが倒産した際のリスクは居住用物件よりも大きいです。

倒産となれば退去となるので当然賃料収入が途絶えますし、さらには倒産したテナントが残した設備や内装などの原状回復費用がオーナー側にのしかかってきます。倒産するということは借主に原状回復費用を負担する能力はないですし、夜逃げのような状態も中にはあります。

そのためそもそも契約の際に経営状況が健全か、将来にわたって安定した事業を運営するつもりがあるかなど、しっかり審査する姿勢が必要となります。

また、倉庫や工場の入居、移転は借主側にとっては大掛かりな事業フェーズであり、検討に時間がかかります。賃料や設備投資費用が大きいので見積り合せとなりますし、空室が続くとそもそもの賃料が高い分キャッシュフローがすぐに悪化し投資の原本割れリスクも出てきます。

また、入居が決まらないのを焦り、賃料をむやみに下げたり審査を甘くすると、良くないテナントが入居してしまい、前述した倒産リスクが高まる等のトラブルの原因になります。

倉庫や工場の敷地は居住用物件よりも広大であるため、固定資産税も高くなります。また、居住用物件を保有している際に活用できる固定資産税の軽減措置が事業用物件である倉庫や工場においては活用できません。

倉庫や工場の不動産投資と聞くと、居住用物件での投資よりもハードルが高いイメージがあるかもしれません。どのような始め方があるのでしょうか。

元々倉庫や工場に使っていた物件を持っている場合、それを投資用不動産として運用するのが最も手軽でコストがかかりません。ただし、それを貸し出すにあたって大規模な増改築をする場合、建築基準法で定められている建築確認申請が必要となる場合があります。

元々保有している倉庫や工場に適した物件がない場合、新たに建設するという方法もあります。参考までに一般的な倉庫の場合、建設費が43万円/坪平均と言われているので、100坪だと4300万円。鉄骨鉄金コンクリート工場の場合、141.9万円/坪と言われているので、100坪だと1億4190万円です。建物自体やその運用計画には専門家の視点が求められますので、個人投資家が自前でやるのはリスクが大きい投資といえます。

そこまで多くの資金がない場合、不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品などの、共同購入型の投資をするという方法もあります。一棟購入よりも投資額が少ない分、分配金も少なくなりますが、そもそも利回りが良い倉庫や工場に手軽に投資したいなら選択肢の一つになります。

自前の倉庫、工場を投資物件として運用したいなら、中古の物件を購入するという方法もあります。これまで倉庫や工場として稼働していた実績がある物件であれば、大規模な改修は必要ないことが多いですし、運用開始までのスピードも速いです。