住宅ローン控除が適用される中古マンションとは？買取再販住宅ならさらに好条件に。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを使用して住宅を購入した際の税負担を軽減する制度で、その年に納めた所得税や住民税から税金が控除されます。正式には住宅借入金特別控除と言い、住宅購入から最大13年間にわたり、年末時点での住宅ローンの残高の0.7％が還付されます。実際に住宅ローン控除の対象となる期間や、住宅ローン控除の対象となる住宅ローン残額は、新築や中古住宅など、建物の種類によって異なります。 また定期的に税制改革が実施されていることも特徴です。

住宅ローン控除では、2つのうち低い方が所得税や住民税から毎年控除されます。

• 年末時点の住宅ローン残高 x 0.7%
• 1年間の最大控除

住宅ローン控除額の計算は非常に簡単です。例えば年末時点で住宅ローン残額が4000万円だとすると、
4000万円 × 0.007=28万円
28万円が控除額となります。

確定申告や年末調整時に所定の用紙やフォームに記入・入力することで、還付を受けられます。会社員の場合は、住宅を購入した初年度は自力で確定申告を行う必要があり、2年目以降は年末調整で対応可能です。

住宅ローンは適用される物件と適用されない物件があります。今回は中古マンションの場合に絞り、どういった条件で住宅ローンが適用されるのか見ていきます。

まず、中古住宅の場合特に注意しなければいけないのが、省エネ基準適合住宅の省エネ基準を満たさない「その他の住宅」に分類されていないか。その他の住宅は、住宅ローン控除の対象外です。また余談ですが、その他の住宅の該当する物件を購入する場合に組める住宅ローンの上限は2000万円となっており、他の物件より住宅ローンを組める額が低い上に住宅ローン控除も受けられません。

それでは、住宅ローンが適用されるための、省エネ基準適合住宅の省エネ基準について説明します。

省エネ基準の中でも最もランクが高いのが長期優良住宅に認定された住宅です。長期優良住宅とは、①長期使用するための構造や設備、②居住環境等への配慮、③一定面積以上の住戸面積、④維持保全の期間・方法を策定、⑤自然災害への配慮、以上5つの条件を満たした住宅を指します。具体的には耐震、断熱、防音、防犯、バリアフリー、空調環境、エネルギー効率性などを非常に高い基準で備えている必要があります。よくZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）が引き合いに出されますが、ZEHの条件を満たした上でさらに優れた住宅であると認定された住宅です。

低炭素建築物とは、二酸化炭素の排出量が一定の基準以下であると認定を受けた物件です。具体的な基準としては①省エネ法の省エネ基準に比べ、一次エネルギー消費量が△20％以上となること、②再生可能エネルギー利用設備が設けられていること、③その他の低炭素化に資する措置が講じられていることが挙げられます。

また、中古マンションの場合には関係ありませんが、一般住宅の場合は④省エネ効果による削減量と再生可能エネルギー利用設備で得られるエネルギー量の合計値が基準一次エネルギー消費量の50％以上であることも必要です。

特定エネルギー消費性能向上住宅はいわゆるZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の省エネ住宅を指します。ZEHとは家庭で使用するエネルギーと、太陽光パネルなどで作るエネルギーの収支がゼロ以下になるように建てられた住宅です。

3つのテーマとして、太陽光発電等によるエネルギーの創出を指す「創エネ」、エネルギー効率の良い設備を備えた「省エネ」、涼しさ暖かさを高い基準で保つ「高断熱」があります。高断熱と省エネによるエネルギー削減を20%以上実現した上で、創エネによるエネルギーと使用エネルギーの収支をゼロ以下にしなければなりません。

こちらは、ZEHと同基準の高断熱と省エネを備えながら、創エネは必須ではない認定です。また、低炭素の基準も不要です。そのため、住宅ローン控除を利用する上では最も満たしやすい条件となります。

以上が中古マンションを住宅ローンで購入する際に、頭に入れておくべき住宅ローン控除の条件となります。

上記で紹介した省エネ基準適合住宅に認定された中古マンションにおける、住宅ローン控除の対象となる住宅ローン残高は、全認定共通で3000万円が上限になります。また、住宅ローン控除が受けられる期間も、全認定共通で物件購入から10年間です。

しかし、買取再販住宅の中古マンションなら、ただの中古マンションを購入するよりも、住宅ローン控除が優遇されています。

買取再販住宅とは、宅地建物取引業者である不動産会社等が買い取った中古住宅にリフォームやリノベーションを行い再販する住宅を指します。メリットとしては、見た目は新築同様ながら、新築よりも安く購入できる点です。

また、リフォーム、リノベーションの際に省エネや低炭素の性能を高める設備や、太陽光発電パネルを設置することで、前述した省エネ基準適合住宅の省エネ基準に適合し、住宅ローン控除を受けられます。

このように買取再販住宅は購入するメリットが大きいです。それでは買取再販住宅の中古マンションを購入すると住宅ローン控除はどのようになるのでしょうか。

2024年以降に購入した買取再販住宅の中古マンションの住宅ローン控除の条件は下記です。

認定長期優良住宅や低炭素住宅の場合は、住宅ローン上限は4500万円です。ただし子育て世帯（19歳未満の子を有する世帯）や若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満の世帯）は5000万円と優遇されます。ZEH水準省エネ住宅の場合は、住宅ローン上限が3500万円、子育て世帯や若者夫婦世帯だと4500万円です。省エネ基準適合住宅の場合は3000万円で、子育て世帯や若者夫婦世帯だと4000万円です。

ただの中古住宅購入の場合、省エネ基準に適合していても住宅ローン上限3000万円、適用期間10年間であるのと比べると、買取再販住宅購入はかなり条件が優遇されているのがわかります。そして、この条件は新築の場合に適用されるものと同様の好条件です。