知らないと損!? 非公開物件のメリット・デメリットを不動産のプロが分かりやすく解説します

非公開物件とは、一般に公開されていない不動産物件のことです。インターネットのポータルサイトやチラシなどに掲載されず、限られた人にのみ情報が提供されます。不動産会社が独自に保有している物件情報や、売主の都合で公開を控えている物件などが該当します。

非公開物件の主な種類は次の5つに分けられています。

• 売主都合による非公開物件：売主のプライバシー保護や、近隣住民への配慮などから、一般公開を避けて販売される物件
• 不動産会社独自のネットワークによる非公開物件：不動産会社が独自のネットワークを通じて入手した物件情報
• 再建築不可物件：建物の老朽化や接道義務を満たしていないなどの理由で、取り壊して再建築することができない物件
• 未完成物件：建設・リフォーム中の物件
• 債権回収会社が管理する物件：債権回収会社が差し押さえた不動産物件

非公開物件には、一般公開されている物件にはない様々なメリットが存在します。主なメリットを以下に詳しく解説します。

非公開物件は、一般に公開される前の物件や、売主の都合で限定的に紹介される物件が含まれます。そのため、ポータルサイトなどでは見つからない、希少な物件に出会える可能性が高まります。特に、エリアや間取り、築年数など、こだわり条件が多い場合、非公開物件を探すことで理想の物件が見つかるかもしれません。たとえば、人気のエリアで駅近、築浅、南向きの物件などは、非公開物件として扱われるケースが多く見られます。

売主の事情によっては、早期売却を希望している場合があります。このようなケースでは、価格交渉がしやすく、希望価格で購入できる可能性が高まります。また、一般公開されていないため、相場よりも低い価格で販売されている場合もあります。ただし、価格交渉はあくまでも交渉事なので、必ずしも希望価格で購入できるとは限りません。しかし、交渉の余地があるということは、一般公開物件に比べて有利な点と言えるでしょう。

非公開物件の中には、これから一般公開される予定の物件も含まれます。つまり、一般の購入希望者よりも早く物件情報を入手し、購入を検討できるということです。人気の物件はすぐに売れてしまう可能性が高いため、いち早く情報を得られることは大きなメリットとなります。特に、新築マンションや再開発エリアの物件などは、非公開物件として先行販売されるケースが多いため、いち早く情報をキャッチすることで有利に購入を進めることができます。

非公開物件には、戸建て、マンション、土地など様々な種類の物件が含まれます。そのため、自分の希望条件に合った物件を見つけやすくなります。また、リノベーション物件や収益物件など、特殊な物件も非公開物件として扱われるケースがあります。これらの物件は、一般公開されないため、非公開物件を探すことでしか出会えない可能性があります。

非公開物件にはメリットだけでなく、デメリットも存在します。メリットばかりに目を奪われず、デメリットもきちんと理解した上で検討することが重要です。情報が少ないからこそのリスクも潜んでいるため、慎重に見極める必要があります。

非公開物件は一般に公開されていないため、類似物件との比較検討が難しい点がデメリットです。公開物件であれば、ポータルサイトなどで多くの物件情報を得て比較検討できますが、非公開物件は情報が限られているため、本当に自分に合った物件なのか判断するのが困難です。市場全体の相場観を掴みにくく、提示された価格が適正なのか判断しづらいという側面もあります。

情報が少ないため、内覧だけでは物件の良し悪しを全て判断できない可能性があります。例えば、近隣の騒音問題や日当たり、周辺環境の雰囲気などは、実際に住んでみないと分からない部分も多いです。また、物件のメリットばかりが強調され、デメリットが十分に説明されないケースもあるため、注意が必要です。

非公開物件は、不動産会社が独自に開拓した貴重な情報であるため、仲介手数料が割高になる場合があります。一般的に、仲介手数料は売買価格の3%＋6万円（税別）が上限とされていますが、非公開物件の場合、この上限を超える手数料を請求されるケースは稀です。ただし、サービス内容によっては手数料が高くなる場合もあるため、事前に確認することが重要です。詳しくは国土交通省のホームページをご確認ください。

非公開物件の情報は限られているため、売主側の都合で情報が操作されている可能性も否定できません。例えば、物件の欠陥や瑕疵を隠蔽されている場合や、周辺環境に関するネガティブな情報が意図的に伏せられている可能性もあります。また、売主が早期売却を希望している場合、価格交渉に応じてくれる可能性は高まりますが、その背景には何らかの理由があるかもしれません。安易に飛びつくと、後々トラブルに発展する可能性もあるため、慎重な判断が必要です。

非公開物件はメリット・デメリットが表裏一体であるため、メリットだけを見て飛びつくのは危険です。希望条件との適合性やリスクを慎重に見極める必要があります。そのためには、以下の3つのポイントを踏まえることが重要です。

非公開物件は一般に公開されていないため、情報が限られています。だからこそ、自分が本当に求める条件を明確にしておくことが重要です。希望条件が曖昧なまま物件探しを進めると、ミスマッチが生じたり、不要な妥協をしてしまったりする可能性があります。具体的には、下記のような条件をリストアップしてみましょう。

• エリア
• 間取り
• 広さ
• 築年数
• 予算
• 周辺環境

これらの条件を明確にすることで、非公開物件の中から本当に自分に合った物件を見つけやすくなります。また、不動産会社とのコミュニケーションもスムーズになり、希望に沿った提案を受けやすくなります。「絶対に譲れない条件」と「妥協できる条件」を明確にすることで、物件選択の際に迷いが少なくなります。例えば、駅からの距離を最優先するのか、広さを重視するのかなど、自分にとって何が重要なのかを整理しておきましょう。

非公開物件の情報は、不動産会社を通して入手することが一般的です。そのため、信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に重要です。優良な不動産会社は、顧客の希望条件を丁寧にヒアリングし、豊富な情報の中から最適な物件を提案してくれます。また、物件のメリット・デメリットだけでなく、周辺環境や将来性なども客観的に説明してくれます。信頼できる不動産会社には、以下のような特徴があります。

• 顧客の利益を最優先に考えている
• 豊富な知識と経験を持つスタッフが在籍している
• 丁寧な説明と対応を心掛けている
• 強引な勧誘をしない
• アフターフォローもしっかり行っている

これらの特徴を参考に、信頼できる不動産会社を選びましょう。複数の不動産会社に相談し、比較検討することもおすすめです。

非公開物件は情報が少ないため、1つの物件情報だけで判断するのは危険です。複数の物件情報を比較検討することで、それぞれのメリット・デメリットを客観的に評価することができます。また、比較することで、自分の希望条件に合った物件がより明確になります。