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マイホーム売却の際に節税って可能?不動産売買の税金の基礎知識

不動産を購入する手順がよくわからないとお困りではありませんか。このページでは、基本的な不動産の購入の流れと、新しいマイホームを購入予定の方は、現在住んでいる自宅を売却した際の売り上げをマイホーム購入資金にあてたいとお考えのはずです。売却して得た利益には税金がかかりますので、控除を申請しないとマイホーム購入資金が目減りしてしまいます。今回は各種特例や控除についてご紹介します。

不動産の売却で発生した譲渡所得には税金が発生する

不動産の売却で発生した譲渡所得には税金が発生する
不動産の売却で発生した売却益を譲渡所得と言います。譲渡所得には、会社からもらっている給料などの所得と同じように、所得税や住民税、復興特別所得税がかかります。

商売目的でない個人が譲渡所得から税金を引かれてしまうのは痛手です。ですので、マイホーム売却に関しては控除や特例などの救済措置があります。

まずは譲渡所得にかかる税金の素の状態の計算方法を見ていきましょう。簡単に言うと下記がルールです。

譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用

譲渡価格は不動産を売却した価格です。

取得費は不動産を購入した際に支払った価格です。建物に関しては減価償却をしなければなりません。購入してからの経過年数が多ければ多いほど減価償却費が大きくなる、つまり取得費が下がると考えてください。購入価格-減価償却費=取得費となります。

譲渡費用は譲渡にあたって発生した費用です。不動産会社の仲介手数料や建物の解体費、土地の測量費などが該当します。

要はざっくり、売却価格から原価と経費を引いたものが譲渡所得と考えれば良いのです。それでは次に譲渡価格にどのように税金が加算されるのか見ていきます。

ここでは1,500万円の譲渡所得があるケースを見ていきます。基本的には物件に居住している期間が長いほど税率が低くなります。

居住5年以下の課税例

居住5年以下の課税額は
  • 所得税率39%
  • 住民税率9%
  • 復興特別所得税0.63%
となります。

つまり、1,500万円の譲渡所得の場合、
所得税:1,500万円×0.39=585万円
住民税:1,500万円×0.08=135万円
復興特別所得税:1,500万円×0.0063=94,500円
合計:585万円+135万円+94,500円=729万4,500円

729万4,500円もの税金の支払い義務が発生します。

居住5年超えの課税例

居住5年越えの課税額は
  • 所得税率15%
  • 住民税率5%
  • 復興特別所得税0.315%
となります。

つまり、1,500万円の譲渡所得の場合、
所得税:1,500万円×0.15=225万円
住民税:1,500万円×0.05=75万円
復興特別所得税:1500万円×0.00315=47,250円

合計:225万円+75万円+47250円=304万7,250円

304万円7,250円の税金の支払い義務が発生します。

不動産売却時に譲渡所得が発生した場合の特例

不動産売却時に譲渡所得が発生した場合の特例
一般の人が不動産売却によって手にした譲渡所得は、前述の税率をそのまま計算し税金を納めるよりも、何らかの控除や特例を受けられるケースが多いです。よく適用される特例には以下の2つがあります。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除
3,000万円特別控除は、譲渡所得から3,000万円を控除できるという制度です。

例えば前述の1500万円の譲渡所得であれば、
1,500万円-3,000万円=-1,500万円
となります。マイナスになった分は0扱いなので、この場合は譲渡所得に税金は発生しません。

もし、4.000万円の譲渡所得があった場合、
4,000万円-3,000万円=1,000万円
となります。この残った1,000万円に対して、前述の居住期間に対応した税率で納税額が決まります。

ただし3,000万円特別控除は、前年または前々年に適用していると使えないので注意が必要です。

居住10年超えの居住用財産売却による軽減税率の特例

居住10年越えの課税額は、軽減税率の対象となります。長期居住用として不動産の売却における特例措置です。
  • 所得税率10%
  • 住民税率4%
  • 復興特別所得税0.21%
となります。

つまり、1,500万円の譲渡所得の場合、
所得税:1,500万円×0.1=150万円
住民税:1,500万円×0.04=60万円
復興特別所得税:1,500万円×0.0021=31,500円

合計:150万円+60万円+31,500円=213万1,500円

213万1,500円の税金の支払い義務が発生します。

なお、居住10年越えの場合、譲渡額で6,000万円を超える部分に関しては居住5年越えの課税率と同じになります。例えば7,000万円の譲渡額の場合、6,000万円分と残りの1,000万円分を別に計算する必要があります。

不動案売却時に譲渡損失が発生した場合の特例

不動案売却時に譲渡損失が発生した場合の特例
譲渡において損失が発生してしまうケースでは、トータルの所得税に対して控除が適用されます。これを譲渡損失の繰越控除といいます。

譲渡損失の繰越控除

譲渡損失とは最初に述べた譲渡所得がマイナスだった場合に発生します。すなわち、売った代金よりも買った代金の方が高い場合に、損失が出たということになります。

例えば1,500万円の譲渡損失が出た場合に、繰越控除がどう適用されるのが説明します。

年収400万円の人の場合、
売却した年は400万円-1,500万円=-1,100万円
所得がマイナスなので、この年は所得税と住民税が課税されません。このマイナスはなくなるまで毎年繰り越されます。

2年目:400万円-1,100万円=-700万円
3年目:400万円-700万円=-300万円
4年目:400万円-300万円=100万円

上記のような所得の計算となります。4年目は100万円に対して所得税と住民税が課税されます。

ただし、譲渡損失の繰越控除を適用するには条件があり、譲渡損失をだした前年か前々年に
  • 3,000万円特別控除
  • 居住10年超えの居住用財産売却による軽減税率の特例
  • 買い替え特例
上記3つを適用していると利用できません。

さらに、売却した不動産が所有してから5年を超えていること、その年の所得が3000万円以内であることなど細かい要件もあります。住宅買い替えの場合と買い替えない場合でも適用条件が若干異なります。

売却後にマイホーム買い替えの際の特例

売却後にマイホーム買い替えの際の特例
マイホーム買い替えの場合、買い替え特例があります。

新しく購入したマイホームが譲渡所得より高い場合、その年は非課税になります。逆の場合は課税対象になります。以前住んでいたより高い物件を購入すればいいのです。

しかし、この場合にネックとなるのが、「譲渡物件の居住期間が10年を超えていること」「譲渡金額が1億円以下」というルールです。こちらを満たしていなければ買い替え特例は適用されませんので、自然と3,000万円特別控除の適用を目指すことになります。

さらに、この特例はあくまでその時点で非課税になるだけで、将来さらにその不動産を売却した場合、課税されなかった分取得費が下がります。次の売買で譲渡所得が多くなる、譲渡損失が少なくなることによって、結局税金を払うことになるのです。

ですので、多くの例で新居が3000万円を超えない場合は3,000万円特別控除を利用し、超える場合にマイホーム買い替え特例とどちらが得か検討することになります。3,000万円特別控除との併用はできません。

買い替えの際に譲渡損失が出ている場合には、そもそもが売却益がないので課税されません。買い替え特例ではなく譲渡損失の繰越控除を適用することになります。

まとめ

不動産の売買における税金や控除の仕組みは、適用条件がかなり細かくなかなか自分では理解しづらいものです。さらに現在住んでいる住居の取得時の情報に不明点が多くなっていたり、必要な書類が揃わない等の煩雑さもつきものです。

申請の際には信頼できる不動産会社の担当に確認するなど、確実性を持って臨む必要があります。税の控除や特例の詳細な要件については、売買・税金のお話に記載しておりますのでご覧ください。

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