不動産売却のポイントをご紹介！土地を高く売るために準備すべきこと

売りやすい土地でも意外な落とし穴があるケースがありますし、売却前に確認しておいたほうがいいポイントをご紹介します。売却前にコストがかかるかもしれませんが、怠るといい土地なのに売れなかったりトラブルが発生することもあるので必ず確認しましょう。

基本的には完全な更地にしておいたほうが土地は売れやすいです。理由としては土地の活用方法が自由になるのと、買主に余計な費用が発生しないからです。 例えば古家が建ったままの土地を購入した買主が自分で取り壊す場合、その費用がそもそも無駄ですしローンを組む場合の対象になりません。そのため、古家が建ったままの土地は非常に売れづらくなります。

旗竿地、三角地など特殊な形の土地は売れにくいです。これは建造する建物の形が制限されたり、普通の土地に比べて搬入や搬出が大変、重機の進入ができないなど、不便な点があるのが理由です。整形地に比べて様々なコストがかかります。必然的に土地の値段も下がるため、資産価値を重視している買主だと敬遠されます。

林や山、池があるような土地はそのままでは建物を建てられないため造成が必要です。造成していない土地を買い取るのは飼い主にとって費用もリスクもあるため、売れにくいです。

よほど家の状態が良ければ別ですが、基本的には売却前に更地にする方向で進めましょう。ただ、古家によってはリノベーションをすることで付加価値をつけられる場合もあるので、不動産会社の担当者に相談するのもいいでしょう。

土地の境界が確定していない場合も非常に土地は売れづらくなります。法的には買主の了解が取れていれば境界が曖昧でも契約はできますが、好き好んで買う人はほぼいないはずです。

境界が確定していないケースは長い年月の間に工事などで境界鋲がどこかに行ってしまったり、境界鋲の上にブロック塀を立ててしまったりで発生します。これは隣あっているのが公共の土地であれば官民境、隣家など民間であれば民民境といって、どちらにしても測量会社の立会いのもと協会確定を行い筆界確認書を作成しなければなりません。

これを行わないと土地の境界が曖昧なままで売りにくくなります。

これは自分の土地が隣家に越境しているケース。隣家が自分の土地に越境しているケース両方があり得ます。よくあるのは隣家の木が上からこちらにはみ出しているケース。あとはのブロック塀が境界上に立っているケースです。

木がはみ出しているような場合は、売却前に剪定をして越境を解消してもらうように相談しましょう。また、ブロック塀のように簡単に解消できない場合は越境の覚書を交わします。図面で状況を確認し、越境している場所にあるブロック塀などがどちらに所有権があるのかを記します。さらにどのようなタイミングで是正するのかも条件を決めておくべきです。

この覚書に書いた内容は新しい買主にも引き継がれます。売主としては覚書の作成は義務ではありませんが安心して買主にすすめられる材料になります。

土壌汚染調査や土地の過去の使用履歴を調査しておくことで買主にとって安心ですし、売却後トラブルになることを避けられます。

汚染土壌調査はPhase2まで行い問題なければ、土地の安全性はほぼ大丈夫だろうといわれています。以前工場があった土地は土壌が汚染されている可能性があるため、調査結果が問題なければ安心して購入できる土地になります。逆に以前工場だった、何か施設があったような場所で調査をしていないと、土壌が汚染されていたり地中に何か埋まっている可能性があるため売りづらくなります。

この調査を行なったら瑕疵担保責任を免責にする但し書きを契約書に記載しましょう。この但し書きがあれば調査で出なかった問題が後で発覚した場合でも、売主の責任が発生しません。