旧借地権が設定された不動産が多い東京で借地権つき住宅を購入するのがおすすめの理由

地主にとっては不利益になることが多かった旧借地権を改良し、地主が土地を貸し出しやすくしたのが、1992年8月に施行された借地借家法です。借地権が２種類設けられ契約時に選べるようになりました。どのような借地権なのでしょうか。

普通借地権は旧借地権のバージョンアップと考えればいいです。普通借地権は30年間の契約期間が定められており、旧借地権と違い建物の堅固・非堅固で差はありません。また更新も１回目20年、それ以降は10年と一律です。

契約期間終了時には正当事由があれば、地主側が契約を更新しないという選択もできるようになりました。ただし、正当事由を満たすのはなかなかハードルが高いため、実際にはやはり借地人が守られていると言えます。家を建てて住んでいる借主にとっては安心できる材料です。

ちなみに正当事由とは
・地主が自分で土地を使いたい
・契約時に定めた内容と現在の土地の利用状況が明らかに変わっている
・地主が立退料や代替の土地を提供した
などが挙げられます。地主側が一方的に主張するだけでなく借地人側が納得をする必要があるため、そう簡単に認められません。

借地借家法で新たに加わったのが定期借地権です。定期借地権は期間に定めのある借地権で、最低50年の契約期間から設定できます。期間の定めがあるとはいえ、非常に長期の契約になるため自分が住む分にはある程度安心して結ぶことができる契約です。ただし、契約の延長はできません。契約終了時には更地にして地主に土地を返還する必要があります。

最近あった有名な返還例として、東京お台場大江戸温泉物語の返還が話題になりました。こちらは事業用定期借地権なので一般住宅とは異なりますが、契約延長不可、再契約不可となった実例です。1992年に定められた事業用定期借地権は10年以上20年以下の短期となっており（現在は10年以上50年未満に改正）、最長20年で東京都と大江戸温泉物語グループの契約となっていました。当時の法に則り、20年が経過した2021年に更地にして東京都に返還することが義務付けられたものです。

このように、現在法改正がされていても、契約締結当時の法が適用されるのが一般的なので、借地権が設定されている不動産の取引の際にはよくよく注意しましょう。

「なんだかややこしそう」と感じる借地権ですが、借地権付き住宅購入にはメリットが多くあります。特に東京の物件は旧借地権が適用される土地が非常に多いため、借地権つき住宅購入を検討できるのであれば選べる物件の幅が広がります。借地権つき住宅購入のメリットを理解して、賢い物件購入を行いましょう。

借地権つき住宅購入の場合、土地代はかかりません。地主に毎月地代を支払う必要がありますが、一般的に土地を購入した場合と比べて半分から7割程度のコストになるようです。ただでさえ土地代が高い東京であれば、削減できるコストは非常に大きくなります。

借地権つき住宅は一般的な建売や売建住宅と比べても、住宅の広さや設備などの内容をよくできることが多いです。これは土地にかかるコストが少ないため、その分住居に当てられることが理由です。東京でも広い土地に余裕のある住居を建てられる可能性があります。

借地権つき住宅で固定資産税がかかるのは住居のみです。土地は自分の財産ではないため課税対象ではありません。ただし、相続の際には借地権に対して相続税が発生します。