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世田谷区に居住用の不動産を購入するリスクは？住むのに安全？
憧れの世田谷区に自宅を購入するにあたって、どんなリスクがあるのでしょうか。世田谷区が他のエリアに比べても安心安全なのは確かですが、どんなにいい土地でもその土地ならではのリスクは存在します。世田谷区に居住用の不動産を購入するにあたって頭に入れておきたいリスクをご紹介します。
災害の心配は？
世田谷区で災害が起こるとしたら最も可能性が高いのは水害です。区内を流れる多摩川や野川が台風や豪雨で氾濫するリスクはあります。世田谷区ではありませんが、2019年に川崎市の武蔵小杉で多摩川の氾濫により川沿いのタワーマンションや駅前が水害被害になったニュースはまだ記憶に新しいです。
世田谷区では水害が起こったときに危険なエリアはどこなのか、２種類のハザードマップを提供しています。
洪水・内水氾濫ハザードマップ（多摩川洪水版）データは多摩川の洪水による危険エリア、洪水・内水氾濫ハザードマップ（内水氾濫・中小河川洪水版）データは、土地に雨水が溜まって氾濫する内水被害や仙川や野川、谷沢川のような中小河川洪水による危険エリアを示しています。
この２つのマップを見ると、水の高さが2.0m以上に達する危険があるエリアは多摩川沿いの野毛二〜三丁目、二子玉川公園付近、玉川一丁目、鎌田区民公会所付近、鎌田二丁目、宇奈根一丁目が挙げられます。仙川沿いだと成城大学や竜沢寺橋付近、砧七丁目付近。また、内水被害で水の高さが2.0m以上に達する危険があるエリアは、柏谷一丁目、八幡山二丁目、三宿一〜二丁目、池尻三〜四丁目周辺などです。
これらのエリアに物件を買うのが絶対駄目というわけではありませんが、周辺の避難場所や建物の設備、防災対策などをよく検討した方が良いでしょう。また、ハザードエリア内の物件は売却時にも資産価値が低く見積もられることがあるので、よく納得してから購入することが大切です。
参考：
https://www.city.setagaya.lg.jp/mokuji/kurashi/005/003/003/d00005601.html
世田谷区では水害が起こったときに危険なエリアはどこなのか、２種類のハザードマップを提供しています。
洪水・内水氾濫ハザードマップ（多摩川洪水版）データは多摩川の洪水による危険エリア、洪水・内水氾濫ハザードマップ（内水氾濫・中小河川洪水版）データは、土地に雨水が溜まって氾濫する内水被害や仙川や野川、谷沢川のような中小河川洪水による危険エリアを示しています。
この２つのマップを見ると、水の高さが2.0m以上に達する危険があるエリアは多摩川沿いの野毛二〜三丁目、二子玉川公園付近、玉川一丁目、鎌田区民公会所付近、鎌田二丁目、宇奈根一丁目が挙げられます。仙川沿いだと成城大学や竜沢寺橋付近、砧七丁目付近。また、内水被害で水の高さが2.0m以上に達する危険があるエリアは、柏谷一丁目、八幡山二丁目、三宿一〜二丁目、池尻三〜四丁目周辺などです。
これらのエリアに物件を買うのが絶対駄目というわけではありませんが、周辺の避難場所や建物の設備、防災対策などをよく検討した方が良いでしょう。また、ハザードエリア内の物件は売却時にも資産価値が低く見積もられることがあるので、よく納得してから購入することが大切です。
参考：
https://www.city.setagaya.lg.jp/mokuji/kurashi/005/003/003/d00005601.html
治安は本当に安全？
世田谷区は安全で住みやすいというイメージがありますが、データ上も治安が良いことがわかります。
警視庁が発表している2021年のデータでは世田谷区内の年間犯罪件数は3973件。人口を93.91万人として計算すると犯罪率は0.4%ほどです。一方渋谷区は年間犯罪件数が2932件で総人口が22.18万人なので、犯罪率は1.3%。犯罪率で比べると世田谷区は渋谷区の1/3程度となり、非常に安心なエリアといえるでしょう。
一点気になるところとしては自転車窃盗被害が非常に多いこと。実に2432件となっており、世田谷区の犯罪の半分以上を占めます。
とはいえ、他にはそれほど目立つ点もなく全体で見れば犯罪率が低いのは間違いありません。世田谷区は安心して住める治安の良いエリアといって問題ないでしょう。
警視庁が発表している2021年のデータでは世田谷区内の年間犯罪件数は3973件。人口を93.91万人として計算すると犯罪率は0.4%ほどです。一方渋谷区は年間犯罪件数が2932件で総人口が22.18万人なので、犯罪率は1.3%。犯罪率で比べると世田谷区は渋谷区の1/3程度となり、非常に安心なエリアといえるでしょう。
一点気になるところとしては自転車窃盗被害が非常に多いこと。実に2432件となっており、世田谷区の犯罪の半分以上を占めます。
とはいえ、他にはそれほど目立つ点もなく全体で見れば犯罪率が低いのは間違いありません。世田谷区は安心して住める治安の良いエリアといって問題ないでしょう。
資産価値は保てる？
世田谷区は基本的には土地の価格が上がり続けているエリアであり、今後も資産価値を保てる可能性が高いです。いい評価の要素となる文教地区であること、再開発が継続的に進んでいるエリアであることなどから、大きく下がることは考えづらく資産上のリスクは低いエリアと言えます。
ただし注意が必要なのはやはり水害による資産価値の下落です。例えば前述した水害のリスクが高いエリアとしてあげた鎌田、宇奈根は世田谷区の中でも地価は最低ランクの29〜35万円程度となっています。何か今後災害に見舞われて取り上げられるようなことがあれば、さらに下がる可能性もあるエリアです。世田谷区に家を買うといっても資産価値のことを考えればどこでもいいわけではありません。
また、世田谷区は駅から遠いエリアもあることを頭に入れておく必要があります。JRの路線が乗り入れていないのが一つの原因です。最寄り駅まで3km近くかかるエリアも存在するため、不便なだけでなく再開発から取り残される可能性があります。やはり人が多いところ交通量があるところ、公共機関が集まっているところが再開発の対象となりやすいため、そうではない場所は「うちの場所だけ地価が安いまま」となりかねません。
だから、資産価値のことを考えるなら私鉄駅からの距離も頭に入れておきましょう。1km以内にあるかは一つの目安になるかもしれません。
さらに、地価が高い世田谷区ならではの「売却時に高すぎて売れない」というジレンマもあります。特に広い土地の場合、なかなか敷地をまとめて購入できる資金のある買主が現れない可能性はあります。また、世田谷区の場合は土地の分割販売が禁じられている場所もあるので、購入時に売却の時に困らないようによくエリアのルールを確認しておくほうがいいでしょう。
ただし注意が必要なのはやはり水害による資産価値の下落です。例えば前述した水害のリスクが高いエリアとしてあげた鎌田、宇奈根は世田谷区の中でも地価は最低ランクの29〜35万円程度となっています。何か今後災害に見舞われて取り上げられるようなことがあれば、さらに下がる可能性もあるエリアです。世田谷区に家を買うといっても資産価値のことを考えればどこでもいいわけではありません。
また、世田谷区は駅から遠いエリアもあることを頭に入れておく必要があります。JRの路線が乗り入れていないのが一つの原因です。最寄り駅まで3km近くかかるエリアも存在するため、不便なだけでなく再開発から取り残される可能性があります。やはり人が多いところ交通量があるところ、公共機関が集まっているところが再開発の対象となりやすいため、そうではない場所は「うちの場所だけ地価が安いまま」となりかねません。
だから、資産価値のことを考えるなら私鉄駅からの距離も頭に入れておきましょう。1km以内にあるかは一つの目安になるかもしれません。
さらに、地価が高い世田谷区ならではの「売却時に高すぎて売れない」というジレンマもあります。特に広い土地の場合、なかなか敷地をまとめて購入できる資金のある買主が現れない可能性はあります。また、世田谷区の場合は土地の分割販売が禁じられている場所もあるので、購入時に売却の時に困らないようによくエリアのルールを確認しておくほうがいいでしょう。
老後は暮らしやすい？
世田谷区で老後を過ごす上でリスクになりうるのは、やはり駅から遠いため車がないと生活ができないエリアがあることです。高齢となり運転ができなくなれば外出の機会が極端に減る可能性があります。また、坂も多いため自転車や徒歩移動というのも他エリアに比べると想定しにくいことも。
幸いバスは通っていますが、高級住宅街だと自家用車での移動を想定しているため、公共交通機関はそれほど便が良くないエリアもあります。高齢になり子供が家を出て配偶者も亡くなり、独居で住むには世田谷区は難しいということで、区外に転居するというケースも耳にします。
こういったケースも想定し、売却がスムーズに行くような物件であるかを購入時によく考えておくことも必要かもしれません。
高齢者施設に関しては、特別養護老人ホームは常に入所待機中の状況です。私立の有料老人ホームはそれほど多くはありませんので、すぐに入所が必要な介護度が高い状況の高齢者にとっては厳しい面もあるかもしれません。一方、サービス付き高齢者住宅や在宅介護事業者は多いため、ある程度自立して生活を続けられる高齢者にとっては住みやすいとも言えます。
幸いバスは通っていますが、高級住宅街だと自家用車での移動を想定しているため、公共交通機関はそれほど便が良くないエリアもあります。高齢になり子供が家を出て配偶者も亡くなり、独居で住むには世田谷区は難しいということで、区外に転居するというケースも耳にします。
こういったケースも想定し、売却がスムーズに行くような物件であるかを購入時によく考えておくことも必要かもしれません。
高齢者施設に関しては、特別養護老人ホームは常に入所待機中の状況です。私立の有料老人ホームはそれほど多くはありませんので、すぐに入所が必要な介護度が高い状況の高齢者にとっては厳しい面もあるかもしれません。一方、サービス付き高齢者住宅や在宅介護事業者は多いため、ある程度自立して生活を続けられる高齢者にとっては住みやすいとも言えます。
購入時に様々な角度から検討を
住みやすいというイメージの世田谷区でも、今回紹介したようなリスクも実際にはあります。しかし、他のエリアに比べて不安要素が明らかに少ないのは事実ですし、ある程度余裕のある財政状況であれば住みやすいエリアであるのは間違いありません。物件選びの際にはハザードマップと駅からの距離など、安全面と資産価値に注意して選ぶのがおすすめです。
健ハウジングでは世田谷区の不動産物件を新築、中古多数取り扱っています。ぜひお問い合わせください。
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