都内に中古マンションを購入するメリットとデメリット

中古マンションを購入するメリットは購入時の価格だけではありません。長い目で見て得をすることが多い中古マンション購入のメリットを６つまとめました。

不動産経済研究所の調査によると、2022年2月の東京都の新築マンション価格の平均は6260万円、中古マンション価格の平均は3910万円となっています。新築の約6割程度の価格で中古マンションが手に入るというわけです。

一概には言えませんが、港区や渋谷区、目黒区など新築マンションの価格が高い人気エリアであればあるほど、金額としての安さは際立ちます。新築時に1億2000万円のマンションが中古だと7500万円程度で購入できるとすれば、その差額は4500万円です。これが安いエリアで新築時に6000万円程度が相場のエリアだと中古は4000万円程度での購入になり差額は2000万円。やはり人気エリアで中古マンションを探せばかなり価格を抑えられるといって間違いありません。

そして、浮いた費用を自分の理想の家を作るためのリノベーションに充てることができます。マンションだと一戸建てに比べれば制限はありますが、間取り変更など思っていたより自由度が高いリノベーションが行える場合も。住居のこだわりが強いけど一戸建ての注文住宅ではなくあくまでマンションに住みたい場合は、中古マンションがおすすめです。

「新築に比べて価格が6割では中古マンションの資産価値には期待できないのでは」と思われるかもしれません。確かに中古マンションは購入から価値が下がり続けますが、一番価値の下落が大きいのは新築から一年後です。いわゆる新築プレミアムが喪失するため、物件価格の１〜3割程度下落します。つまり新築時に1億2000万円だったマンションは１年後に8000〜9000万円程度にまで価値が下がる可能性があるというわけです。

そもそも中古で購入したマンションの場合はこのような大きな下落は基本的にはありません。35年程度かけて新築時の30%程度の価値にまで下がっていきます。さらに、人気のエリアの場合、20年以降は価値が下げ止まりすることもあるため、新築後数十年経った中古マンションを購入すれば、仮に売却するときも購入時とそれほど変わらない価格になる可能性があります。もちろん、マンションがきちんと管理されており、物件に魅力があることと地価が同じ水準に保たれていることが前提です。

中古マンションは価格が安いから、新築だと高い人気のエリアでも検討しやすいのはまず一つあります。加えて、そもそも新築マンションが建設されないような駅近エリアでも中古マンションなら売りに出ている可能性があります。駅前に再開発の予定もなく土地もないエリアだと、新築マンションだけを探している場合に候補に入りませんが、中古であれば見つかるかもしれません。また、地価が高くて土地が出ると商業施設になりやすい都心の人気エリアでも、古くからある中古マンションならタイミングによっては売りに出る場合があります。

東京の地価は上がり続けており、近年建築されたマンションは高い割に狭い物件が増えています。しかし中古マンションの場合、今より地下が安い時代に建築されているため、今の感覚よりもかなり広い物件もあります。

新築マンションの場合はまだ入居者がほぼいない状態で購入を検討することが多いはずです。中古マンションはすでに生活者がいるため、どのような入居者がいるのか、共用部分の管理状況はどうかなどを検討の段階で確認することができます。騒音や特殊な周辺環境がないかなど、何度か時間を変えて足を運べば事前に把握しやすいのも中古マンションの特徴です。