城南地区の売地の基準地価や再開発予定は？

東京23区は城南、城西、城東、城北、中央に分類されます。現在の皇居を中心として眺めて南の方角なら城南地区ですし、西の方角なら城西地区というイメージです。ちなみに皇居があるのが千代田区ですので、中央に分類されるのは千代田区のみです。

さて、今回のテーマである城南地区に分類されるのは以下の4自治体です。
城南地区：港区、品川区、目黒区、大田区

城南地区はいわゆる高級住宅街として取り上げられることが多い港区、品川区、目黒区を擁しており、不動産価値が常に高値でしかも高騰しやすいエリアです。投資のための収益物件を運用している方なら、この3区の不動産を保有することは一種の憧れでもありステータスにもなるでしょう。

城南地区の中でも大田区は下町の風情があり、工場が多いという意味で異色の存在です。地価は他の3区に比べると安いですが、東京の空の玄関である羽田空港があり、そこから鉄道や高速道路などを介して首都圏に人や物を運ぶ役割を担っており非常に重要なエリアといえます。今後大規模な再開発を予定しており、大幅に不動産価値が上昇する可能性があるのも魅力です。

ここからは自治体別にそれぞれのエリアの売地の特徴を述べていきます。

港区平均の基準地価は442万4131円/m²です。これは全国第三位の高値となっています。特に北青山は1905万円m²、内幸町は1085万3333円/m²となっており、日本のビジネスの中心地として屈指の不動産評価を受けているのがわかります。他にも虎ノ門、東新橋、表参道、青山、神谷町、新橋、汐留、西新橋、溜池山王、青山一丁目駅、南青山、外苑前あたりまでが450〜850万円の平均より上の価格帯に並びます。いずれもビジネス街や最先端のカルチャーの発信地としてよく耳にするエリアです。

しかし、この中で内幸町、東新橋、神谷町、新橋など昔からあるビジネス街はマイナス変動となっています。逆に表参道、青山、青山一丁目駅、南青山などの住宅地もあるようなエリアは1%前後のプラス変動です。さらに港区平均地価は下回るものの、港南、六本木一丁目駅、田町、泉岳寺、竹芝、南麻布、麻布十番、麻布、元麻布、広尾、白金高輪、赤羽橋、東麻布、白金台、白金などは地価が1.5%以上のプラス変動を見せており、これらは古くからの住宅街、もしくはタワマン建設などが続いているエリアになります。

さらに、2020年に開業し2024年からは本開業となる高輪ゲートウェイ駅周辺もバブルと言っていいプラス変動を見せています。高輪ゲートウェイ、品川駅、田町、高輪、高輪台は2〜2.5%程度地価が上昇しており、今後も再開発による高騰が見込まれます。

住宅地の地価が高騰している理由の一つは、市場に出回る中古マンションの総量が減ったことが挙げられます。コロナ禍で人の流動性が減り、区外に転居する人も減ったため、中古マンションが出回らなくなった結果、買い手の競争が増し地価が高騰するという理屈です。特に日本の低金利に魅力を感じる外国人投資家による土地購入の活発な動きが続いています。

品川区平均の基準地価は103万1956円/m²で、全国11位となっています。ただ、港区と重複しているエリアがあるため傘増しされています。例えば品川駅のような同エリアであっても港区側と品川駅では品川区側の方が圧倒的に安くなります。

上位を見ていくと大崎広小路が244万9333円/m²、五反田が217万8666円/m²、上大崎が196万4285円/m²、西五反田が195万6000円/m²と、大崎と五反田周辺が高値です。港区に比べるとかなり手を出しやすいのではないでしょうか。

また、基本的に品川区は大幅に下落しているエリアはほとんどなく、1%〜2%以上のプラス変動と安定しているのも魅力です。特に東品川や北品川、青物横丁、品川シーサイド、戸越、東大井、戸越銀座、下神明、立会川のような住宅地は2〜3%のプラス変動と目立っており、基準地価も70万円/m²程度からあるので今後も人気が見込まれます。

さらに、大井ふ頭や大井競馬場前は物流拠点として再開発が進んでおり、企業の流入も盛んであることから高騰傾向です。40〜50万円台と非常に格安ですが、4%前後の上昇となっています。

目黒区平均の基準地価は122万0312円/m²で、全国10位となっています。上目黒が264万2000円/m²、自由が丘が233万8000円/m²、中目黒が186万0222円/m²、目黒駅が165万3933円/m²、青葉台が162万1666円/m²と、高級住宅地と商業エリアが混在した便利なエリアとして、高い人気があります。

目黒区はこの他のエリアも全体的にプラス変動で、しかも1.5%以上の上昇を見せているエリアが多いです。特に青葉台、鷹番、三田、八雲、中根は2〜3%と非常に高く、やはりマンション開発が盛んなエリアとなっています。

目黒区は古くから渋谷や新宿、六本木エリアなど都心に通勤するのに便利な高級住宅地として人気があります。また、大学や私学の小中高など教育機関も多いため、高所得ファミリーの支持を集めています。

大田区平均の基準地価は59万8311円/m²で、全国22位となっています。最も高いのが蒲田エリアで西蒲田147万7833円/m²、蒲田110万1117円/m²、京急蒲田105万1777円/m²です。高級住宅地として名高い田園調布は68万2250円/m²と、城南地区の他の高級住宅地と比べればかなりお手頃な印象です。

大田区は2030年台に向けて大規模な再開発が計画されていますが、その中で一つの目玉が新空港線の整備です。これはこれまで徒歩20分ほどかかったJR蒲田駅と京急蒲田駅をつなぐことで、新宿駅や渋谷駅からの都心から直接羽田空港駅に乗り入れることができるようになるというもの。矢口渡駅から地下を通り京急蒲田駅までつながる工事を行うため、工事エリアの地価は上昇しています。蒲田駅や京急蒲田駅周辺はもちろんですが、蓮沼、矢口渡、大鳥居、穴守稲荷／天空橋などは1.8〜3%程度のプラス変動です。

また、物流産業の隆盛を受け流通のハブ地点としての価値も高まっています。流通センター、大井ふ頭は4%超の上昇、昭和島は2.28%の上昇です。