FIREするなら不動産投資。必要資金や選ぶメリットを解説

FIREとはFinancial Independence, Retire Earlyの略で、和訳すると「経済的自立と早期退職」となります。つまり、毎日出勤するような仕事を辞め、資産運用だけで食べていける生活です。完全に仕事を辞めないケースだとセミリタイアとかサイドFIREと呼ばれています。何にしてもFIREを実現している人は豊富な資金を元手に投資で食べているというわけです。

投資にもさまざまな商品がありますが、不動産投資は他の投資商品と比べて比較的堅い商品です。FIREと検索したときに不動産投資がヒットしやすいのは相性が良いからといえます。

FIREするために必要な資金を計算してみます。例えば都内在住で年間の生活費が500万円必要な家庭の場合はどうなるでしょうか。

まず、FIREした際に投資でどの程度収入が出るのか一つ目安になるのが4%ルールです。これはアメリカ市場の経済成長率を参考に算出した数字です。アメリカ株式の年間成長率7％から、アメリカのインフレ率3％を引くと4%になります。つまり市場に投資をすると4%の利益率になるのがアメリカ市場です。

この4%という数字から年間500万円の生活費を捻出するために必要な資金を計算します。
500万円÷0.04=1.25億円
1.25億円の資金があれば仕事を退職して投資だけで500万円の生活費が得られる、FIREできるということになります。

日本の場合はインフレ率が1%程度と低いため、実際はもう少し余裕を持った計算ができますが、大体の目安として捉えていただければと思います。

1.25億円も自己資金を用意できないと思う方もいるかもしれませんが、現物不動産投資であれば融資を受けられるので自己資金以上にレバレッジの効いた資金運用が可能です。また、サイドFIREであれば仕事からの収入も得られているので、投資で得られる収入の目標額をもう少し下げることができます。

仕事の収入300万円、投資での収入200万円というバランスの場合
200万円÷0.04=5,000万円
5,000万円の資金があればサイドFIREが現実味を帯びてきます。仕事の比重を減らしつつ、投資に本格的に挑戦することを検討できる段階といえるでしょう。

FIREは資金を元手に投資を行い、そこから得た利益を生活費にするというのが基本的な考え方です。一般的な投資家のイメージは大きな利鞘を稼いで数十億円、数百億円の稼ぎを得るというものかもしれませんが、FIREの投資はもっと慎ましく細やかであると考えた方がいいかもしれません。

つまり、堅実な投資を行うことが鍵になりますので、そういった意味でも不動産投資が向いています。ここからはFIREに不動産投資が向いている理由を具体的にみていきます。

先ほどの計算だとFIREを目指すのに1.25億円、サイドFIREでも5,000万円程度は資金が必要ということになります。自己資金でそこまで用意できないという方の方が多いのではないでしょうか。

しかし、不動産投資の場合、不動産投資用のローンが使えます。自己資金が2,000万円しかなくても、投資用物件を購入するにあたって不動産ローンを組むことで、投資できる資金が増えます。いわゆるレバレッジを効かせた不動産投資が可能です。

株式や有価証券、暗号資産、FXといった投資商品にはローン商品がありません。もちろんカードローン等で借り入れた資金を投資に回すことはできますが、失敗した時のリスクが大きいです。ある程度安全に資金を借り入れることができる投資商品となると、自然に不動産投資が選択肢に残ります。

不動産投資は利回りが3〜6％程度とあまり高くないように見えますが、非常に安定しています。他の投資商品だと大きく跳ねることもある代わりに暴落のリスクもあったりと安定感がないケースもあります。安定した生活資金を得るために投資をするのであれば、安定しており将来の計算もしやすい不動産投資はメリットが大きいです。

不動産投資が安定している理由としては、賃貸住宅のニーズが無くならないから。また、首都圏においては年々物件価格は上昇傾向にあり、賃料で収入を得つつ将来の売却時に大きな利鞘を狙うのも現実的な状況となっています。

不動産投資はマンションやアパート、倉庫、商業施設など、実在する物件を購入して利益を得ていくという投資です。不動産現物を持てるというのは安心感と感じる人は多いのではないでしょうか。株式や証券、暗号資産のように暴落したら手元に何も残らないリスクは低いですし、売却した場合の収支も計算しやすいです。

不動産現物を持つといっても、オーナー自身が建物の管理や賃料の徴収、入居者の募集等を行うわけではありません。ほとんどのケースでは管理会社が管理業務を行うため、オーナーが日常の中で物件や入居者に直接関わることはありません。

基本的に不動産投資はシンプルです。自分が描いたキャッシュフローの条件に合う物件を選び、購入後は管理会社に任せながら利益からさらに物件を増やし、複利を築いていくというのが理想的な流れでしょう。

つまり、不動産投資成功の鍵はどの物件を選ぶかと、どの管理会社に任せるかにかかっているといえます。この観点から、FIREを目的にした不動産投資で注意すべき点を紹介します。

基本的に不動産投資は利回りが3〜6％程度が目安ですが、中には「10%超え物件あり」と謳っているような投資用不動産仲介会社も存在します。全部が全部怪しいとは言えませんし、また計算上はそれくらいに達する物件も存在するかもしれません。

しかし、それは空室が全くでず修繕等も発生せず家賃未納等のトラブルがないと仮定した理論値にすぎません。実際にはそんなに高い利回りをキープできる物件は存在しませんので、うまい話をあてにしていると確実に痛い目に遭います。

不動産投資では実際の管理は管理会社に任せるため、どうしてもオーナーとしては数字やテキストでの情報だけで物件購入を判断しがちです。不動産に関する基礎知識が非常に浅い状態で儲かりそうな物件を探しているオーナーは、タチの悪い不動産会社からするといいカモです。設備や建物に問題があったり、実際には空室がでがちな赤字垂れ流し物件を売りつけられる可能性があります。

まずは物件を購入する前にさまざまな不動産会社から話を聞き、実際に自分でもさまざまな物件を見て回るなど、不動産に関する知識を蓄えるようにしましょう。この記事を見ている方は数十億、数百億の資金をオートマティックに投資運用する層ではないはずなので、堅実な投資を実現するためにはまずは不動産についてよく知ることが必要です。