豊島区の住宅地の地価、地価変動率を徹底比較。住みやすいエリアは？

令和４年における豊島区全体の平均基準地価は177万4363円/m²となっており、全国6位、都内でも6位となっています。注目すべきは地価変動率が+3.11%となっており、都内5位の上昇率です。地価変動率が豊島区より上位の自治体は、荒川区、杉並区、中野区、文京区となっており、住宅地が多いのが特徴。豊島区といえば池袋や大塚といった繁華街のイメージが強いですが、実はかなり広大な住宅地があり再開発も進んでいます。ここからは具体的に豊島区内のエリア別地価及び地価上昇率を見ていきます。

やはり地価が高いエリアは池袋駅周辺の繁華街およびビジネスゾーンです。
池袋：355万7000円/m²
南池袋：312万5666円/m²
西池袋：252万2461円/m²

この辺りは日本でも屈指の地価となりますが、地価変動率はそれほど高くありません。
池袋：+0.88％
南池袋：+1.17％
西池袋：+1.17％

今度は逆に地価変動率の高いエリアから探していきます。
北大塚：+3.00%
庚申塚：+2.72%
巣鴨新田：+2.71%
駒込：+2.70%
目白：+2.69%
雑司が谷/鬼子母神前：+2.66%
巣鴨：+2.64%
要町：+2.46％

上記に出たエリアは全て住宅地です。豊島区でも大塚や巣鴨など比較的北東方面に広がっていることがわかります。また、庚申塚や巣鴨新田、雑司が谷/鬼子母神前のように都電荒川線沿いのエリアも地価変動率が高い傾向があります。

地価を見てみると
北大塚：99万4600円/m²
庚申塚：60万6500円/m²
巣鴨新田：88万5750円/m²
駒込：94万9384円/m²
目白：111万4400円/m²
雑司が谷/鬼子母神前：68万2000円/m²
巣鴨：111万9454円/m²
要町：67万0571円/m²

最寄がJRの駅である北大塚や駒込、目白、巣鴨と比べると、都電荒川線沿いの庚申塚や巣鴨新田、雑司が谷/鬼子母神前、東京メトロ沿いの要駅はやはり地価がお手頃になる傾向があります。

短期的な資産運用ということを考えたときには変動率が多少低くても地価が高い方が利幅がいい計算にはなりますが、マイホームを購入するにあたっては売却は10年から数十年以上先になるはずです。購入時はできるだけ安く購入し、売却時までに資産価値が大きく上昇している場所を選ぶのが理想的だといえます。

豊島区に住むことを検討する際に多くの方が懸念されるのは治安です。実際令和3年に警視庁が発表したデータで見ると豊島区は犯罪発生率が1.07%で、これは23区で6番目に治安が悪いということになります。

もちろん、数字より犯罪の内容が重要ですが、これも不安を掻き立てる内容となってます。豊島区の犯罪の内訳で特に目立つのは粗暴犯で都内で二番目に多い発生件数、さらに万引き件数は都内トップ、都内で9番目に多い自転車盗も住むには不安材料です。

ただし、これらの犯罪が発生するエリアはJR池袋駅周辺にほとんど集中しています。特に東口や西口は飲食店や商業施設が多く、北口は風俗街・ラブホテル街です。池袋駅を最寄駅とする場合は、駅からかなり離れないと治安に不安はあると言い切っていいかもしれません。

また、JR大塚駅や巣鴨駅周辺も風俗街・ラブホテル街が広がっており、住宅地もあるものの治安には不安があります。このエリアに住む場合もJRの駅からは距離をおいた方がいいでしょう。

これらのエリアを除けば、豊島区は広大な住宅地、昔ながらの下町が広がっているエリアです。住宅地に絞れば特段豊島区でも治安が悪いということはないため、豊島区ではエリア選びを間違えないことが非常に重要といえます。

さて、もう少し詳しく豊島区の住宅街の地価状況を見ていきます。ここでは地価が安いトップ10のエリアについて紹介します。

まず、現状豊島区で最も安いのが千早です。

地価：55万6666円/m²
地価変動率：+2.02％

練馬区との境界に近いエリアで最寄駅は東京メトロの要町駅。そこから徒歩10分ほどの住宅街です。要町駅からはJR池袋駅まで1駅です。

豊島区で2番目に安いのが池袋本町です。

地価：56万1000円/m²
地価変動率：+2.04％

板橋区との境界に近いエリアで東武東上線の北池袋駅が最寄駅。JR池袋駅から一駅という場所ながら周辺には小学校や公園、図書館があり、子育てをしやすいエリアです。

豊島区で3番目に安いのが庚申塚です。

地価：60万6500円/m²
地価変動率：+2.72％

住所としては西巣鴨になります。都電荒川線の庚申塚駅を最寄駅とし、小中高校がある住宅地エリアです。JRを使うには都電荒川線で2駅の大塚駅まで出ます。

豊島区で4番目に安いのが千川です。

地価：62万1000円/m²
地価変動率：+2.32％

練馬区との境界にあり、最寄駅は東京メトロ副都心線の千川駅で池袋までは2駅。複数の都立高校や小学校もあり、飲食店やスーパーも豊富です。

豊島区で5番目に安いのが東長崎です。

地価：65万2000円/m²
地価変動率：+2.57％

練馬区との境に近く、千川や千早の南側にあります。最寄駅は西武池袋線の東長崎駅で、池袋駅までは2駅。閑静な住宅街であると同時にスーパーや飲食店もそれなりに豊富です。

豊島区で6番目に安いのが椎名町です。

地価：66万2333円/m²
地価変動率：+2.24％

最寄駅は西武池袋線の椎名町駅で、池袋駅までは1駅。駅周辺には必要最低限度のスーパーや飲食店があります。閑静な住宅街です。

豊島区で7番目に安いのが要町です。

地価：67万0571円/m²
地価変動率：+2.46％

最寄駅は東京メトロ副都心線の要町駅で池袋駅までは1駅。駅周辺には必要最低限の飲食店や店舗があります。地理的には立教大学の裏手に広がるエリアです。

豊島区で8番目に安いのが雑司が谷／鬼子母神前です。

地価：68万2000円/m²
地価変動率：+2.66％

住所としては豊島区雑司ヶ谷、もしくは豊島区高田になります。最寄駅は都電荒川線雑司ヶ谷停留所や都電鬼子母神前停留所、東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅です。JRに出るには副都心線で池袋か新宿3丁目まで出るか、都電荒川線で大塚に出ます。商業店舗が非常に少ないため、やや不便に感じることがあるかもしれませんが、非常に閑静な住宅街です。また、坂が多いのも特徴です。豊島区の居住環境総合整備事業という再開発事業の対象になっており、これからさらに地価が上がることが予想されます。

豊島区で9番目に安いのが高田です。

地価：81万3400円/m²
地価変動率：+2.51％

最寄駅は都電荒川線の学習院下停留所や面影橋停留所、早稲田停留所です。JRに出るには都電で大塚まで出るか徒歩で目白駅となります。周辺は学習院大学と早稲田大学、日本女子大学がある文教地区で、非常に安心感があります。やや高級なイメージがある目白駅周辺より安いのも魅力です。

豊島区で10番目に安いのが向原です。

地価：82万3200/m²
地価変動率：+2.33％

最寄駅は都電荒川線の向原駅で、JR大塚駅まで1駅。サンシャインシティの裏手に当たり、スーパーや飲食店などが多い便利なエリアです。ただ、池袋や大塚の繁華街が徒歩圏内で近くにあるため、子育てや夜中の外出にはやや注意が必要かもしれません。