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不動産の基本的な購入手順と売買契約での注意点を解説

不動産を購入する手順がよくわからないとお困りではありませんか。このページでは、基本的な不動産の購入の流れと、お金をいついくらくらい支払うか、売買契約での注意点について紹介しています。不動産購入をお考えの方は参考にしてください。

基本的な不動産の購入手順とは

基本的な不動産の購入手順とは
不動産の売買契約をしてから入居が完了するまでは、半月から1ヶ月程度が目安とされています。しかし、資金計画や物件の選定を含めると半年から1年程度かかる方がほとんどです。下記が不動産の購入手順になります。

①資金計画を立てる
②情報収拾
③現地見学
④購入申込
⑤不動産売買契約
⑥ローン申込み
⑦残金支払い・物件引渡し
⑧引っ越し入居


①〜③に多くの時間を割き、④〜⑧まではあっという間です。とはいえ、あまりに物件の選定に時間をかけているとそこそこいい物件は先に売れてしまいますし、逆に焦って売買契約まで進んで失敗するケースもあります。

百点満点の物件を見つけるというのはなかなか難しいです。選り好みしすぎて物件を逃してしまわないためには、妥協できるポイントと妥協できないポイントを明確にしておく必要があります。

また焦って売買契約に進んで失敗しないためには、現地見学までに気になったことをそのまま放置しないことが大切です。「多分大丈夫だろう」とか「多分こうだろう」と楽観的に見ていると、トラブルになるケースがあります。物件購入後に欠陥が判明した場合は、売主の負担での修繕が義務付けられていますが、買主が申請できる期限には定めがあります。

無用のトラブルに巻き込まれないために、しっかり懸念は解消しましょう。購入手順別の詳しい手続き等は下記のページからご覧ください。
https://www.8111.com/info/order/

不動産購入の際に発生する支払いとそのタイミング

不動産購入の際に発生する支払いとそのタイミング
不動産購入の際には購入申込のタイミングで最初の支払いが発生します。 その不動産の種類によっても多少異なりますが、大まかに言うと下記のような類のお金です。
  • 購入申込時:申込証拠金
  • 不動産売買契約時:手付金(契約金額の5〜10%程度)、仲介手数料(半金)、売買契約書の印紙税
  • 引渡し時まで:ローン契約印紙代
  • 引渡し時:契約金の残金、仲介手数料の残金、購入諸費用

申込み証拠金

申込証拠金は特定の不動産の購入申込をしたタイミングで発生する費用です。 特に法で定められているわけではありませんが、購入を希望する明確な証拠となるため「他の検討者に優先して売買契約に進むことができる」というファストパスのような役割があります。数万円から10万円程度が目安です。

この時点で売買の手続きに入るわけではなく、あくまで購入の意思があることを示しただけですので、 結局売買契約に進まなかったり売買契約の最中に破談になることもあります。 その場合は、全額返還されます。

手付金

手付金は不動産売買契約の際に発生する費用です。 正式に契約の手続きに入ったことを意味し、契約金額の5〜10%程度を売主に納めなければなりません。4000万の物件の10%だと400万円ですから、かなりの金額です。基本的には売買契約成立後はキャンセルがない前提で話が進みます。万が一売買契約成立後に契約破棄になった場合は、手付金は返金されません。

仲介手数料も不動産売買契約の際に発生する費用です。 こちらは仲介する不動産業者に支払う費用で、6万円+契約金額の3%が一般的な相場です。不動産売買契約の際には半金を支払う慣例があります。4000万円の物件の仲介手数料は126万円、半金だと63万円ですので、こちらも大きな金額となります。売買契約成立後に破談となった場合は返金されません。

売買契約書の印紙代

不動産売買契約書は課税文書に当たるため、印紙を貼らなければなりません。1000〜4000万円の契約金額の場合、印紙代は2万円と定められています。

住宅ローン契約書の印紙代

住宅ローン契約書も課税文書に当たるため、印紙を貼らなければなりません。1000〜4000万円の契約金額の場合、印紙代は2万円と定められています。なお、web状で借り入れが完結する電子取引の場合、印紙が免除されるケースもあります。

契約金と仲介手数料の残金

契約金と仲介手数料の残金は引渡し時に支払います。

購入諸費用

購入諸費用は登記費用や売主が立て替えた各種税金などの総称です。どれくらいかかるか、どのような項目になるかもまちまちなので、売買契約時にしっかり確認しましょう。目安としては物件価格の3〜10%程度とかなり幅があります。

不動産売買契約でのチェックポイント

不動産売買契約でのチェックポイント
不動産売買契約を結ぶと正式な契約に進んだということになります。基本的にキャンセルや契約内容の変更はこれ以降発生しない前提です。仮に契約締結後に破談になった場合、申込証拠金以外は返金にならないので、数百万損することになります。不動産売買契約を結ぶ際には、売買契約書のどのような点に注意すれば良いのでしょうか。

売買契約が破棄された場合の取り決め

法的には、不動産売買契約締結後に買主側の都合で契約を解除した場合は、買主が手付金や仲介手数料を放棄することになります。逆に不動産売買契約締結後に売主側の都合で契約を解除した場合は、売主が手付金の倍の金額を買主に払うことになっています。

売買契約書は通常この記載になっていますが、中には売主側に有利な内容が設定されている場合もあるので、注意が必要です。

また、手付金の倍の額を支払えば売主は契約解除できるということは、手付金の額が安ければ安いほど、売主は契約解除しやすくなるということになります。別口で高く売れる買主が現れた際に、進めている契約を破棄してでもそちらに物件を売ろうとするわけです。

ですので、手付金の額が安すぎる場合にも注意が必要です。「事前に払う額が少なくてラッキー」というわけではなく、他の買主に乗り換えられる可能性があることを考慮し、手付金の額を多めに設定する交渉もしなければなりません。手付金の額が契約金額の5%を切っているような場合は要検討です。

ローン特約にしっかり目を通す

売買契約成立後にローン審査に落ちた場合は、支払う代金が用意できないため契約が破棄となります。しかしこの場合に手付金を没収するのは買主にとってあまりに酷なので、多くの不動産売買契約ではローン特約が設定されています。ローン特約が設定されていれば、万一ローン審査に落ちた場合に手付金が戻ってくるというものです。

しかし、ローン特約をよく読んでいないとトラブルになるケースがあります。 ローン特約が適用される期間には定めがあり、申立がこの期間を過ぎてしまうと手付金は没収されてしまいます。さらにローン特約に記載がある経過報告や、その他ローン契約における買主側の義務を果たさなかった、怠慢があったようなケースでは、たとえ期間内であってもローン特約が適用されないということになります。

引渡しと支払いのタイミングは同日に

引渡しと支払いのタイミングは同日に
買主は「代金を支払ったらすぐにでも入居したい」、逆に売主は「できるだけ早く代金を受け取りたい」というようにそれぞれのニーズにずれがあります。そのため、買主が入金したのに物件が引き渡されない、抵当権がついたまま、登記が進まないというようなトラブルがあります。
これを防ぐために、物件の引き渡し時期と残代金の支払いは同時に行うのが良いでしょう。物件の引き渡し時期までに売主が事務的な処理を全て済ませ、引き渡し当日には何も積み残していないことが重要です。
しかし、売主や不動産会社によっては引渡し数日前に振り込むようにお願いをされるケースがあります。万が一売主の倒産があると物件が契約完了しないばかりか、お金を持ち逃げされてしまう危険性があります。
売買契約書にはいつ入金し、いつ物件が引き渡されるかは記載がありますので、基本的には引渡し当日を入金日として定めましょう。タイミングが大幅にずれているようであれば極力同日に近づけるように交渉しましょう。
月曜日が入金日の場合、買主側が自発的に金曜日に入金するようなケースもありますが、これも極力避けた方が良いです。契約書に記載がある通りに処理を遂行するのが安全です。

まとめ

不動産売買契約は素人である買主にとってはややこしいことばかりです。物件の選定や費用面での折り合いがついたことの嬉しさから、 売買契約に関しては雑になりしっかり契約書に目を通していなかったため後でトラブルになるケースもあります。

まずはしっかり説明を聞き売買契約書に目を通すこと。さらに分からないことがあれば売主や仲介する不動産会社の担当者に納得いくまで質問をすることが大切です。一生に一度の買い物となる可能性もありますから、焦らず契約に臨みましょう。

購入手順ページで不動産購入における詳しい手順を確認できます。

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