知りたい
手元の資金を不動産購入に使う際のキャッシュフローと購入後の住宅ローン控除額の計算方法
不動産を購入する際にはキャッシュフローをしっかり描いておくことが重要です。物件購入時にはローンとは別に現金が必要になりますし、ローンを組むにあたっても無理のない返済計画が必要となります。ローンでの物件購入後は国からの税制上の優遇を受けることができるので、購入後の生活の計画を立てる上でも把握しておくべきです。ローンで不動産を購入する場合に、知っておくべきことをご紹介します。
ローンを組む前に行う費用割り振り
物件を購入するにあたってローンを組む場合、「手元にいくら足りないから、足りない分をローンで組もう」と言うふうに考えがちですが、そこまで単純な話ではありません。そもそも希望額で審査が通るか不明ですし、ローン以外に現金で支払わないといけない費用もあります。ローンを含めた物件購入に関わる費用をどのように割り振りするのかを考えなければなりません。
どのような費用が発生するのでしょうか。基本的な下記3項目についてしっかり割り振りを行いましょう。
どのような費用が発生するのでしょうか。基本的な下記3項目についてしっかり割り振りを行いましょう。
頭金（現金が必要）
住宅購入の際には頭金が必要です。一般的に頭金は住宅購入費用の2割が目安と言われています。4000万の物件であれば800万円となる計算です。もちろん、これより多く払っても少なく払ってもいいわけでですが、その後のローンの支払いに大きく影響するのでライフステージをよく見極めながら、頭金をどうするか決めましょう。
頭金を多く入れておけばおくほど、物件購入後のローン返済額は少なくなります。中には頭金不要の物件もありますが、そういった物件の場合はローン返済額が多くなります。ローンの残高が多くなればなるほど、利息が大きくなり支払い金額は増えますので頭金ゼロだからいいというわけではありません。
また、頭金をたくさん払っておいた方がいいからと、手元に現金を残さないのもリスクです。子供の進学や病気などで将来的に現金が必要になりますので、虎の子の資金として確保はしておいた方がいいでしょう。
若い人の場合は、頭金が溜まるのを5年10年待つよりは、早く物件購入をし元気なうちに返済した方が人生における負担もリスクも少ないといえます。そのため頭金ゼロや少ない金額で、ローンを組む方がいいケースもあるでしょう。
頭金を多く入れておけばおくほど、物件購入後のローン返済額は少なくなります。中には頭金不要の物件もありますが、そういった物件の場合はローン返済額が多くなります。ローンの残高が多くなればなるほど、利息が大きくなり支払い金額は増えますので頭金ゼロだからいいというわけではありません。
また、頭金をたくさん払っておいた方がいいからと、手元に現金を残さないのもリスクです。子供の進学や病気などで将来的に現金が必要になりますので、虎の子の資金として確保はしておいた方がいいでしょう。
若い人の場合は、頭金が溜まるのを5年10年待つよりは、早く物件購入をし元気なうちに返済した方が人生における負担もリスクも少ないといえます。そのため頭金ゼロや少ない金額で、ローンを組む方がいいケースもあるでしょう。
諸費用（現金が必要）
住宅購入には法的な手続きが必要です。それにあたって現金で支払わなければいけない諸費用が発生します。
申込証拠金
手付金
印紙税
仲介手数料
不動産取得税
固定資産税・都市計画税
登記費用
上記のような項目を支払うための現金を確保する必要があります。こちらは必ず発生する費用になり頭金のように自分で支払う額を決めることはできません。目安としては物件価格の7〜10%が諸費用になることが多いです。4000万円の物件であれば、諸費用として確保しなければいけない現金は400万円程度となります。
手元に800万円あったとすれば800万円-400万円（諸費用）=400万円が残額になります。つまり頭金はこの400万円から捻出しなければなりません。全部を頭金として使うわけにはいかないでしょうから、最初に思い描いていたよりローンの借入額が高くならざるを得ないこともあるでしょう。また、頭金ゼロの物件だとしても諸費用については必ず発生するので、手元に全く現金がない人は流石に物件購入は無理です。
申込証拠金
手付金
印紙税
仲介手数料
不動産取得税
固定資産税・都市計画税
登記費用
上記のような項目を支払うための現金を確保する必要があります。こちらは必ず発生する費用になり頭金のように自分で支払う額を決めることはできません。目安としては物件価格の7〜10%が諸費用になることが多いです。4000万円の物件であれば、諸費用として確保しなければいけない現金は400万円程度となります。
手元に800万円あったとすれば800万円-400万円（諸費用）=400万円が残額になります。つまり頭金はこの400万円から捻出しなければなりません。全部を頭金として使うわけにはいかないでしょうから、最初に思い描いていたよりローンの借入額が高くならざるを得ないこともあるでしょう。また、頭金ゼロの物件だとしても諸費用については必ず発生するので、手元に全く現金がない人は流石に物件購入は無理です。
住宅ローン
上記2点を支払った上で、残った金額を住宅ローンとして設定することになります。住宅ローンには事前審査と本審査があり、事前審査で希望額が通らなければ希望の物件を諦めなければいけないこともあり得ます。
国土交通省「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、審査で重視されるポイントは以下の通りです。
完済時年齢
健康状態
担保評価
借入時年齢
年収
勤続年数
連帯保証
金融機関の営業エリア
返済負担率
参考：https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001333029.pdf
上記は8割以上の金融機関が住宅ローンの審査基準に上げているものです。若くて健康なほど有利ということ。貸し倒れのリスクがなくなるからです。同様の理由で購入予定の不動産の担保評価も重視されます。つまり、不動産自体も融資に値するかどうか審査の対象になるというわけです。
安定して返済できる健康状態と収入状況、さらに不動産価値が非常に重要ということがわかります。実例として、勤続も収入も問題ない人だが過去にガンになった経験があり、審査が通らなかったケースがあります。
この人は民間の金融機関の審査に軒並み落ちましたが、最終的に住宅金融支援機構から住宅ローンの融資を受けることができました。3〜4社に住宅ローンの事前審査依頼を出すことは問題ありません。購入がほぼ確定してから住宅ローンの融資がおりず契約できなかったということがないように、事前審査は早めに受けておくことをおすすめします。
国土交通省「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、審査で重視されるポイントは以下の通りです。
完済時年齢
健康状態
担保評価
借入時年齢
年収
勤続年数
連帯保証
金融機関の営業エリア
返済負担率
参考：https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001333029.pdf
上記は8割以上の金融機関が住宅ローンの審査基準に上げているものです。若くて健康なほど有利ということ。貸し倒れのリスクがなくなるからです。同様の理由で購入予定の不動産の担保評価も重視されます。つまり、不動産自体も融資に値するかどうか審査の対象になるというわけです。
安定して返済できる健康状態と収入状況、さらに不動産価値が非常に重要ということがわかります。実例として、勤続も収入も問題ない人だが過去にガンになった経験があり、審査が通らなかったケースがあります。
この人は民間の金融機関の審査に軒並み落ちましたが、最終的に住宅金融支援機構から住宅ローンの融資を受けることができました。3〜4社に住宅ローンの事前審査依頼を出すことは問題ありません。購入がほぼ確定してから住宅ローンの融資がおりず契約できなかったということがないように、事前審査は早めに受けておくことをおすすめします。
住宅ローン控除の計算方法
住宅ローン控除は、住宅ローンを組んだ人が税制上の優遇を受けることができる制度です。新築でも中古でもリフォームや増築でも適用されますが、適用の上で一つ共通しているのは「住居用の購入」であること。つまり、収益用や事業用の物件に関しては住宅ローン控除は受けられません。
詳しい条件に関しては国税庁のサイトに記載があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
ここでは、控除されて還付される金額の計算方法について解説します。
まず、購入年から10年目までは「住宅ローンの年末残高の1%」が住宅ローン控除となります。例えば4000万円の住宅ローンを組んだ場合、40万円が控除額となる計算です。これが年度末の確定申告の後、1〜1ヶ月半で振り込まれることになります。
しかし、この計算には落とし穴があるので注意が必要です。住宅ローン控除は「所得税と住民税について優遇する制度」であり、すでに支払った所得税と住民税以上の金額は変えてきません。その年の所得税と住民税の合計金額が30万円だった場合、計算上の住宅ローン控除が40万円だったとしても還付されるのは30万円までになります。
さらに、住民税の控除上限額は13万6500円です。仮に住民税が20万円、所得税が10万円という人の場合は、還付される金額は30万円に達しません。住民税の控除上限である13万6500円+所得税10万円=236,500円が還付金額となります。
この計算を毎年年末のローン残債及びその年の住民税・所得税と照らし合わせて行います。ローン11年目以降は「建物価格×2％÷3」もしくは「年末のローン残高の1％」のいずれか低い金額が適用されます。
詳しい条件に関しては国税庁のサイトに記載があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
ここでは、控除されて還付される金額の計算方法について解説します。
まず、購入年から10年目までは「住宅ローンの年末残高の1%」が住宅ローン控除となります。例えば4000万円の住宅ローンを組んだ場合、40万円が控除額となる計算です。これが年度末の確定申告の後、1〜1ヶ月半で振り込まれることになります。
しかし、この計算には落とし穴があるので注意が必要です。住宅ローン控除は「所得税と住民税について優遇する制度」であり、すでに支払った所得税と住民税以上の金額は変えてきません。その年の所得税と住民税の合計金額が30万円だった場合、計算上の住宅ローン控除が40万円だったとしても還付されるのは30万円までになります。
さらに、住民税の控除上限額は13万6500円です。仮に住民税が20万円、所得税が10万円という人の場合は、還付される金額は30万円に達しません。住民税の控除上限である13万6500円+所得税10万円=236,500円が還付金額となります。
この計算を毎年年末のローン残債及びその年の住民税・所得税と照らし合わせて行います。ローン11年目以降は「建物価格×2％÷3」もしくは「年末のローン残高の1％」のいずれか低い金額が適用されます。
改正案や新しい施策が出るのでしっかりチェックしよう
住宅ローン控除はほぼ毎年新しい内容が付け加えられたり改正されるので、チェックしておく必要があります。購入時点ではなかった施策が後付けされることもあり、計算方式が変わることも珍しくありません。
他にも住宅購入における優遇政策や公的機関の提供するローンなど、住宅購入を補助する施策は様々あります。住宅購入時点では金融機関の担当者やファイナンシャルプランナーなどが、アドバイスしてくれますが、購入から年月が経ってしまうとある程度は自分で情報収集する必要が出てくるはずです。主体的に住宅ローンについて調べる動きを継続しましょう。
他にも住宅購入における優遇政策や公的機関の提供するローンなど、住宅購入を補助する施策は様々あります。住宅購入時点では金融機関の担当者やファイナンシャルプランナーなどが、アドバイスしてくれますが、購入から年月が経ってしまうとある程度は自分で情報収集する必要が出てくるはずです。主体的に住宅ローンについて調べる動きを継続しましょう。
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