不動産会社との契約編
不動産会社に物件の売買を依頼する場合に契約方式は大きく3種類あります。それぞれにメリとデメリットがありますので、しっかり特徴を理解した上で依頼をしましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約は、ある不動産会社に売買の依頼をして、他社にも同じように媒介や代理を依頼できる契約です。例えば売りたい物件があったら、それをA社、B社、C社に販売代理を依頼することができます。
売り手側としては販売代理をしてくれる不動産会社が増えれば増えるほど、早期に物件が売れる可能性が高まるため、一般媒介契約はメリットがあります。しかし逆に不動産会社にとっては時間と労力をかけて買い手を探しても、他社と価格を比較されたり先に買い手を見つけられ成約しない可能性が高いため、メリットが薄い契約方式です。
そのため不動産会社からすると優先度が低い物件になりがちなので、一般媒介契約をしたが故にいつまで経っても決まらないリスクがあります。ただし、一般媒介契約でも条件が良ければむしろ他社より積極的に売りたいとなるため、早く決まる可能性が高くなります。
専任媒介契約
専任媒介契約は一社以外に売買の依頼をしてはいけない契約です。つまり最初に専任媒介契約を結んだ業者に全てを任せて待つことになります。売り手側としては無事物件が希望価格で売れるかは専任媒介契約を結んだ業者次第になるので、優良業者を選ぶことが大切になります。不動産業者としては他の業者に取られることがないため、安心して書いて探しに当たることができるのがメリットです。
信頼できる不動産業者がいるなら専任媒介契約でお願いするのが良いかもしれません。注意点としては売り手が個人的な伝手で買い手を見つけることも不可となります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、基本的には専任媒介契約と同じで一社以外に売買の依頼をしてはいけない契約です。一点違うのは売り手が自分の伝手で買い手を見つけることが可能です。ただし、その場合売買契約をするにあたっては必ず専属専任媒介契約をした不動産会社を通さなければなりません。つまり、手数料が発生します。
契約の際に発生するお金の種類
不動産を契約すると様々な種類のお金が発生しますが、それぞれどのような性質のお金どうがになるのかも理解しておくことが大切です。万が一契約後のトラブルで契約解除となった場合、戻ってくるのかどうかもそれぞれ異なります。
申込証拠金
申込み証拠金は実際に契約する前に購入の意思を示すために支払うお金ですこれは実際に契約するかには関係なく、他の客よりも購入のための便宜を図ってもらいやすくなるものです。申し込み証拠金がない客よりもある客の方が、購入の可能性が高いと捉えられるため、不動産会社は優先して対応します。
金額の目安は1〜10万円程度で特別決まりはありません。申し込み証拠金は契約に至らなかった場合は返金されるお金です。
手付金
手付金は代金の一部から支払われ、手付金の支払いをもって契約締結とする性質のお金です。つまり買い手側は不動産の購入にあたってまず手付金を支払うことが条件となります。金額の目安は不動産価格の10%程度とされています。
万が一契約締結後にやはり止めるとなった場合、手付金は戻ってきません。買い手側は手付金をそのまま売り手側に渡すことで契約解除、売り手側から契約解除する場合は受け取った手付金の2倍の額を買い手に支払うことで契約解除可能です。
ただし例外があり「住宅ローン特約」が定めてあれば、住宅ローンに通らなかった場合に手付金は帰ってきます。この場合は住宅ローンで定めた利用する金融機関、ローン内容、銀行から融資を承認される期限などを満たさなければなりませんが、契約に至らなかったから手付金没収とはなりません。
内金
内金は契約締結後に購入費用に充当する目的で買い手が売り手に支払うお金です。金額は売り手と買い手の話し合いによって決まります。内金がない売買契約も珍しくありません。内金は任意のお金であり法で定められたものではないため、万が一売買契約解除になった場合は買い手にそのまま戻ってきます。
手付金等の保全措置
このように売買契約締結後、物件引き渡しまでの間に買い手が売り手に支払わなければならないお金は様々あります。しかし、無事物件が引き渡されるまでは契約が履行されたとは言えないため、売り手が受け取った手付金等はしっかり保全されなければなりません。このために売り手は手付金等の保全措置を講じることが義務付けられています。
対象となるのは代金充当金である手付金、内金など。これらの総額が1000万円を超える場合や未完成物件の代金5%、完成物件の代金10%を超える場合は、手付金等の保全措置を行う必要があります。保全措置が必要なのは買い手が購入した物件の登記を完了するまでです。銀行や保険会社や指定保全機関で保全を行います。
トラブルになりやすい物件
新居生活を開始してから「実は...」ということがわかってトラブルになるケースは避けたいですが起こりえます。どのような物件が問題となるのでしょうか。
瑕疵物件
瑕疵物件とは機能に何かしらの不具合がある物件を指します。大きく分けて以下の4つに分類されます。
・物理的瑕疵物件
・法的瑕疵(法律的瑕疵)物件
・心理的瑕疵物件
・環境的瑕疵物件
物理的瑕疵は例えばシロアリ被害や浸水、雨漏りなど、建物や土地自体に問題があるケースです。法的瑕疵はそもそも物件が法に抵触しているケース、心理的瑕疵は事故物件のようにここには住みたくないと思うようなケース、環境的瑕疵は周辺施設や環境により嫌悪感や実害を感じるケースなどが挙げられます。
これらは住む前にはわからないケースが多いため、万が一瑕疵が発覚した場合は発覚した日から一年以内に売主に対してその旨を通知する必要があります。これを経て損害賠償請求や契約解除等のステップへ進むことができます。
わからない不動産用語が出たらすぐ調べましょう
今回ご紹介したのはごく一部ですが、他にもローン契約や土地売買の際にわからない用語がたくさん出てくるはずです。今はインターネットで調べれば大抵わかりますので積極的に調べるようにしましょう。健ハウジングの
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