住宅ローンが残っているマイホームの売却の流れは?
「転居を検討しているけど住宅ローンがまだ残っていてどうしたらいいかわからない」「事情があり住宅ローンが残っている物件を売却してでもキャッシュを作らないといけない」など、マイホームには様々な状況が起こり得ます。住宅ローンが残っているマイホームはそもそも売却できるのか、どのような段取りで進められるのかご紹介します。
住宅ローンが残っている住宅でも売却はできる
住宅ローンが残っている住宅を売却できるか否かという問いには、売却できるという回答になります。より正確にいうと、住宅ローンが残っていても売却に向けて動き出すことが可能です。ほとんどの場合、住宅ローンは売却のタイミングでは完済している必要があります。
住宅ローンが残っている状態だと住宅に抵当権がついた状態になります。抵当権がついた住宅を買う人はほとんどいませんし、ましてやそれを仲介する不動産会社もいません。だから住宅ローンは住宅を手放す前に完済する必要がありますが、完済と売却を同時に完了させることで売主の負担を抑えることが可能です。
抵当権とは
抵当権とは何か簡単に説明すると、万が一ローンの返済が滞ったときに債権者が物件を差し押さえることができる権利です。住宅ローン返済中の物件には必ず抵当権がついています。例外もありますが、理屈上は抵当権が外れていない=ローン残債があるということになります。
抵当権がある物件を購入した人は、住宅ローンの債務者が残債を支払えなくなった場合、せっかく購入した物件を差し押さえられてしまうことになりかねません。そのため、抵当権のある物件=住宅ローン残債のある物件は売買されることはほとんどないのです。
住宅ローンが残っている住宅を売るステップ
ここからは住宅ローンの残債がある物件を売却する際にどのような手順を踏めばいいのか紹介します。住宅ローン残債を物件の売却額で全て返済できるか否かで、展開が大きく変わることを頭に入れておきましょう。
(1)住宅ローン残債を調べる
まずは支払い終わっていない住宅ローンの残債を調べましょう。正確な金額を調べるにはネットの口座を閲覧することでわかる場合もありますし、そうでない場合は紙で発行された残高証明書や返済予定表を確認することでわかります。もし紛失をしてしまった場合は、銀行の窓口に本人確認書類や印鑑等を持参することで再発行できますので、まずは担当者に問い合わせましょう。
住宅ローン残債=売却までに完済しないといけない額です。住宅ローン残債を知ることで、いつまでにいくら調達しないといけないかを知るスタートラインに立ったといえます。
(2)複数の不動産会社に見積もり依頼
売却しようとしている物件の見積りを複数の不動産仲介会社にとりましょう。自分の希望額で売却してくれる会社を探すということになりますが、高い見積りを出した会社がいい会社とは限らないので注意が必要です。市場価格より高い金額を提示して専任媒介契約を結んでも結局売れず当初の希望の価格より低い金額での成約になってしまうのは珍しくありません。根拠のある価格提示であり様々な面で信頼できそうな不動産会社かどうかを見極める必要があります。目安としては5社以上に見積り依頼をするのがおすすめです。
(3)諸費用の算出
不動産売却にあたっては、様々な諸費用がかかります。諸費用は一般的に売却額の5%程度になることが多いです。2000万円で売却が決まれば100万円程度が諸費用でかかる計算になります。
下記のような諸費用が発生します。
仲介手数料:(売買金額×3%+6万円 )+消費税
印紙税:1,000円~6万円
抵当権抹消費用:5,000円~2万円
住宅ローン返済手数料:返済額の1%~2%
譲渡所得税:保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%。保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
実際にはもっと細かいですが、大体上記のような内容を合計すると売却額の5%程度になると考えればよいです。
(4)アンダーローンかオーバーローンか
(1)~(3)までが出揃うと、売却額で住宅ローン残債と諸費用を賄えるかどうかがわかります。
売却額-(住宅ローン残債+諸費用)
上記が黒字になればアンダーローン、赤字になればオーバーローンとなります。アンダーローンかオーバーローンかによってその後の売却に向けた段取りが変わります。
アンダーローンの場合
黒字になるアンダーローンの場合は、手続きが非常にスムーズに進む可能性があります。通常物件を売却前に住宅ローン残債を完済する必要がありますが、アンダーローンの場合は物件売却と同時に住宅ローンを完済することが可能です。つまり売却額をそのまま住宅ローン返済に充てることができます。
ローン担当者と司法書士の同席の上で「ローン完済後に物件が買主のものになる」という旨の登記書類の確認をし、その場で買主に住宅ローン貸し付けが行われ売主の口座へ売却金額を振り込みます。さらに、振り込まれた売却金額からその場で売主の住宅ローン残債を返済します。その後司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記の手続きを行えば完了です。
オーバーローンの場合
赤字になるオーバーローンの場合は、まずは赤字になった分の資金をどう調達するか考える必要があります。まず思いつくのは手持ちの貯蓄で補填することですが、生活資金としてキープしておきたい等、切り崩す金額が赤字補填に達しないことも考えられます。
次に検討すべきは新たなローンを組むことです。住み替えにあたっての住宅売却の場合は、追加で借り入れる住み替えローンを利用することができます。ただし、現在ローンを限度額いっぱいまで借り入れている場合や与信で引っかかった場合は融資の審査が通らないこともあります。
さらに、キャッシュフローの悪化で自己破産等を検討するレベルでの売却検討の場合、最後の手段として任意売却があります。これは不動産会社の任意の金額で売却をしてもらうことで、売却前の一括返済の義務がなくなるものです。ただし、ローンの債権者である金融機関の同意が必要ですし、売却額を引いても残債が残った場合は返済を続けなければなりません。
住み替えの場合は売り先行
仮に売却の目的が住み替えの場合、先に売却を成約させてから新しい物件を購入する売り先行での段取りがおすすめです。売り先行なら手元に資金を用意した状態で物件を選べるので安心して資金計画を立てられますし、住宅ローン残債の返済と新しい物件購入にあたるローンのダブルローン状態にならずに済みます。
なお、住み替えローンを利用する場合、物件売却と物件購入を同日に行わなければいけないという縛りが発生します。このタイミングを合わせるのに失敗すると住み替えローンが利用できなくなってしまうため、よく不動産会社の担当者と話し合って進行する必要があります。
まずは現状をクリアにしましょう
住宅ローン残債がある物件を売却するのは新しい住まいに転居したいからという理由がやはり多いです。まずは残債や諸費用、売却額のバランスをよく見た上で、現実的な計画を立てる必要があります。
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