不動産の売却でどんな税金がかかるのか。譲渡所得税とは？

不動産を売却した際にかかる税金の代表的なものが譲渡所得税です。手続きに付随する税金として印紙税もあります。どのような税金なのか概要を紹介します。

譲渡所得税は譲渡によって発生した利益に課税される所得税です。譲渡とは言いますがこの場合は売却と捉えましょう。譲渡所得税には所得税に加えて住民税も含んでおり、他の収入の所得税・住民税とは別に計算する必要があります。

売買契約を結んだ際の契約書に貼る印紙税も発生します。税額は最低400円〜60万円となっており、令和6年3月31日までは軽減税率も適用されています。 ※詳細な印紙税額に関しては国税庁の下記サイトでご確認ください。 https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

それでは実際に譲渡所得税を算出していきます。順番としてはまず課税対象所得金額を算出し、そこに税率をかけ税額を算出するという流れです。ここでは実際に計算をしながら理解を進めていきます。

まず課税対象所得金額の計算式は
課税対象所得金額=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除額
となります。

それぞれの項目について解説すると

譲渡価額：売却費用
取得費：不動産の購入費用（土地建物代金、仲介手数料など）
譲渡費用：不動産の譲渡にあたり発生した費用（測量費、仲介手数料、立退料、取り壊し費用など）
特別控除額：利益が出た場合に控除される額。自分の居住用なら最高3000万円、収益用なら最高5000万円。

ものすごく単純化した例で考えてみましょう。

「自宅の土地建物を1億円で売却しました。不動産の取得費は6000万円で、譲渡費用が500万円です」

この場合、譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除額
に当てはめると
1億円-6000万円-500万円-3000万円=500万円

500万円が課税対象所得金額となります。もちろん、実際の計算はこれほどスムーズにはいきませんがあくまでイメージと捉えてください。

さて、算出した課税対象所得金額に税率をかけて譲渡所得税を算出します。譲渡所得税の課税率は売却する不動産を所有していた年月によって変わります。

売却した年の1月1日時点で土地や建物の所有期間が5年を超えると長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得となります。例えば以下のようなイメージです。

2020年3月に購入した建物を2024年4月に売った：短期譲渡所得
2020年3月に購入した建物を2026年4月に売った：長期譲渡所得
2020年3月に購入した建物を2025年4月に売った：短期譲渡所得（2025年1月1日の時点で5年以下だから）

短期譲渡所得、長期譲渡所得、それぞれの税率は以下です。

短期譲渡所得：39%（所得税30%、住民税9%）
長期譲渡所得：20%（所得税15%、住民税5%）
令和19年まではこれに加えて復興所得税も2.1%加算されるので細かい端数となり、長期譲渡所得だと正確には20.315%ですが、ここでは一旦割愛します。

例えば、課税対象所得金額が500万円で所有期間が10年の土地建物の場合

500万円×0.2=100万円

100万円が譲渡所得税ということになります。

説明を簡略化するため一回省きましたが、建物の場合購入時の金額をそのまま取得費にできるわけではありません。購入時5000万円の建物を売却時にそれより高く売れるケースは考えづらく、購入時の金額で計算したらほとんどが譲渡価額はマイナスになってしまいます。
だから、建物の場合は売却時の価値を減価償却を行い算出します。

減価償却費の計算方法は
減価償却費＝建物の取得価額×0.9×法定耐用年数の1.5倍の年数の償却率×経過年数

※建物別の減価償却率一覧は国税庁の下記リンクを参照ください
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/saigai/h30/0018008-045/05.htm

例えば、取得価額6,000万円、築15年の木造住宅の場合
6000万円×0.9×0.031×15年=2511万円

2511万円が減価償却費となります。

購入時の価格-減価償却費=売却時の価値となりますので

6000万円-2511万円=3489万円

3489万円が譲渡所得税算出にあたり適用する建物取得費になります。

さて、それでは現実に即した例題で譲渡所得税の計算をしてみます。

Q：下記条件の下北沢の自宅を売却した場合の譲渡所得税を計算する。
・土地購入時金額：1億円
・住宅購入時金額：7000万円
・購入時諸費用：1000万円

・土地売却時金額：1億5000万円
・住宅売却時金額：3000万円
・売却時諸費用：1500万円

・住宅の概要：築30年、木造

A：まず減価償却を行いましょう。
減価償却費＝建物の取得価額×0.9×法定耐用年数の1.5倍の年数の償却率×経過年数

購入時7000万円の築30年の木造住宅の減価償却費は
7000万円×0.9×0.031×30年=5859万円

つまり住宅の取得費は
7000万円-5859万円=1141万円

1141万円となります。

次に課税対象所得金額を算出します。
課税対象所得金額=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除額

譲渡価額に当たるのが
・土地売却時金額：1億5000万円
・住宅売却時金額：3000万円
合計して譲渡価額は1億8000万円です。

取得費に当たるのが
・先ほど算出した1141万円
・土地購入時金額：1億円
・購入時諸費用：1000万円
合計して取得費は1億2141万円です。

譲渡費用に当たるのが
・売却時諸費用：1500万円
譲渡費用は1500万円です。

よって
1億8000万円-1億2141万円-1500万円-特別控除額3000万円=1359万円

1359万円が課税対象所得金額となります。

最後に譲渡所得税を算出します。
30年居住している場合は長期譲渡所得：20%（所得税15%、住民税5%）の適用であるため
1359万円×0.2=271.8万円

271万8000円が譲渡所得税となりました。