不動産を売るタイミング

国土交通省が発表している不動産価格指数によると、住宅の不動産価格指数は前年同月に比べ50カ月連続で上昇しています。不動産価格指数とは、不動産価格の動向を示す指数です（2010年1～12月までの算術平均値を100とする）。不動産価格は時期により変動するので、売却するタイミングは不動産価格の動向を見て判断するべきといえるでしょう。

出典：国土交通省：住宅の不動産価格指数、50ヶ月連続して前年同月比で上昇～不動産価格指数（平成31年1月・第4四半期分）を公表～

不動産を売却するタイミングに関係してくるものにはどんなことが挙げられるのでしょうか。以下3つのポイントを挙げて解説していきます。

年度が変わる直前は、新生活に向けて住宅の需要が高まります。これに合わせて、不動産の売却価格も高くなる傾向があります。2～3月頃は、不動産を売りやすいタイミングと言えるでしょう。

中古マンション・中古戸建とも、建物が古くなると売却価格は下落します。東日本不動産流通機構が発表しているデータをもとに算出した東京都内の中古マンション・中古戸建の築年数別売却価格(平方メートルあたり)は次の通りです。

【中古マンション】

• ～築5年：96.2万円/平方メートル
• ～築10年：82.9万円/平方メートル
• ～築15年：76.3万円/平方メートル
• ～築20年：65.9万円/平方メートル
• ～築25年：55.4万円/平方メートル

【中古戸建】

• ～築5年：61.1万円/平方メートル
• ～築10年：50.5万円/平方メートル
• ～築15年：47.3万円/平方メートル
• ～築20年：45.6万円/平方メートル
• ～築25年：36.3万円/平方メートル

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構：首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2018（平成30）年4～6月】

中古マンションの場合、築15年以上になると下落率は大きくなると言われています。戸建住宅も築15年を超えるとリフォーム代などがかさむため、下落率は大きくなります。ただし土地が価格を下支えするので、マンションほど急激ではないことが多いようです。以上を踏まえたうえで、売るタイミングを検討するとよいでしょう。

不動産を売却して収入を得ると所得税（譲渡所得）が課されます。税率は、不動産の所有期間で異なります。

• 譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下：所得税30％+住民税9％
• 譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年超：所得税15％+住民税5％

※居住用財産の場合、譲渡所得金額から最高3,000万円を控除可
※譲渡した年の1月1日の時点で所有期間10年以上の居住用財産の場合、3,000万円控除後の金額に軽減税率を適用（6,000万円以下の部分：所得税10％+住民税4％、6,000万円以上の部分：所得税15％+住民税5％）

税金を考えるのであれば、5年以上所有してから売る方が良いでしょう。

前述の通り、一戸建ての売却価格は築15年を超えると大きく下落します。修繕費用が大きくなってしまうからです。高値で売りたい場合、築15年までを目安にするとよいかもしれません。

建物の価値は、築25年を超えるとゼロになります。よって築25年以降は、土地の価格で売買されます。築25年を過ぎた一戸建ては、築年数をそれほど気にしなくてよいでしょう。

マンションの価値は、築5年までに2割程度下落します。新築に価値を見出す方が多いからです。売却価格だけを考えると、できるだけ早く売る方がよいことが分かります。

築5年を過ぎると下落率は緩やかになります。下落率が再び大きくなるのは、築15年を超えてからです。よって、築6年～築15年が売却しやすいタイミングといえるでしょう。築20年を超えると、下落率は再び緩やかになります。

土地の価格も経済状況などを受けて変動します。購入時より高く売れるのであれば、売り時と考えてよいでしょう。まずは査定を受けるとよいかもしれません。

不動産の売却価格は季節の影響を受けて変動します。しかし土地に関しては、それほど強い影響を受けません。一般的には季節より、需給バランスの影響が強いと考えられています。季節の影響を加味したい方は、不動産を売りやすいといわれる2～3月より前に売りにだすとよいかもしれません。土地を買って家を建てる場合、入居を希望する時期の半年以上前から土地探しをしていることが多いからです。

マイホームを買い替える予定の方は、住宅ローンに注意が必要です。住宅ローンが残っているマイホームは、基本的に売却できません。抵当権が設定されているためです。抵当権とは、住宅ローンを返済できないときに土地や建物を担保にする権利のこと。住宅ローンを完済しないと解除できません。マイホームの売却価格が住宅ローンの残債より高ければ問題ありませんが、低ければ不足分を自己資金で補う必要があります。

残念ながら、マイホームの売却価格が住宅ローンの残債を下回ることは少なくありません。このようなケースで利用できるのが買い替えローン（住み替えローン）です。買い替えローンとは、住宅ローンの残債と新しいマイホームの購入資金をまとめて融資してくれるサービス。買い替えローンを利用すれば、自己資金を利用せず住宅ローンを完済できます。よって住宅ローンが残っているマイホームの売却が可能になります。

不動産の売却価格は時期により異なるので、売るタイミングで悩むことが多いはずです。いつ売ればよいかわからない方は、不動産会社で査定を受けるとよいでしょう。おおよその評価額がわかるので、売るタイミングを検討できます。

不動産の査定額は、不動産会社により異なります。複数の不動産会社から査定を受ければ相場を把握できますが、1社ずつ査定を受けるとなると面倒です。このようなときに便利なのが、不動産一括査定です。簡単な物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社から査定を受けることができます。

不動産一括査定の利用方法はサービスにより異なります。基本的には、物件所在地・物件種別・延べ床面積・土地面積などを入力し、一括査定を依頼するだけです。無料で査定価格を取り寄せられます。

不動産一括査定を利用すると、仲介手数料が安くなる可能性があります。人気物件では、不動産会社間で競争が起きるためです。お得に売却したい方は、この競争を上手く利用するとよいでしょう。ポイントは査定を受けるときに、仲介手数料を安くしてほしいと相談すること。このときに提示された最も安い仲介手数料をベースに他社と交渉します。これにより、仲介手数料を安くできる可能性があります。