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不動産を売るメリット・デメリット
不動産を売るべきか悩んでいる方は少なくないはずです。高額になるケースが多いので、悩んで当然といえるかもしれません。このページでは、不動産を売るメリットとデメリットを解説しています。さらにリスクを回避するポイントなども紹介していますので不動産の売却を検討している方は確認しておきましょう。
《目次》
不動産を売るメリット・デメリット
メリット
まずは不動産を売るメリットについて見ていきましょう。
不動産を現金にできる
売却の最も大きなメリットは、不動産を現金にできることです。現金化すれば、生活費など、さまざまな用途に活用できます。
維持費がかからなくなる
不動産を売却することで、リフォーム費用などがかからなくなります。手入れが必要な空き家は、売却するだけで負担軽減を図れます。
税金がかからなくなる
不動産を所有していると、毎年、固定資産税などがかかります。売却することで、これらの税金もかからなくなります。空き家などは、早めに売却する方が経済的です。
支払ったお金が戻ってくる
不動産を売ることで、火災保険や地震保険の解約返戻金、住宅ローンの保証料が戻ってくることがあります。
デメリット
反対にデメリットにはどんなことが挙げられるのでしょうか。
税金がかかる
不動産を売却して収入を得たときは、所得税（譲渡所得）がかかります。税率は、不動産の所有期間で異なります。
その他の費用もかかる
不動産会社に売買を仲介してもらう場合は仲介手数料、住んでいる不動産を売却する場合は引越し費用などもかかります。売却金額が、そのまま手元に残らない点には注意しましょう。
住居用の不動産（マイホーム）を売るメリット・デメリット
メリット
マイホームを売るメリットとは何でしょうか。
特例で所得税が軽減される
不動産を売却して収入を得た場合、所得税が課されます。ただし一定の要件を満たす居住用の財産を売却した場合は、いくつかの特例を利用できます。具体的には、譲渡益が生じた場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できる特例などを利用できます。売却しやすい環境が整っているといえるでしょう。
出典：国税庁：No.3302マイホームを売ったときの特例
デメリット
デメリットについても見てみましょう。
内覧などがある
売りに出している物件に興味をもった見込み客が内覧へやってきます。準備や対応に時間と手間がかかります。
住み替えの手間と費用がかかる
マイホームを売却するので、新しい居住用の住宅が必要になります。住み替えにあたり、新居を探す手間と引越し費用がかかります。
投資用マンションを売るメリット・デメリット
メリット
次に投資用マンションを売却するメリットについて解説します。
維持費をなくせる
投資用マンションは、所有しているだけで多額の維持費がかかります。維持費は、年を経るごとに大きくなる傾向があります。投資用マンションを売却することで、維持費をゼロにすることができます。
新しい物件に投資できる
投資用マンションを売却した金額で、新しい投資用マンションを購入できます。積極的な買い替えも、投資戦略のひとつといえるでしょう。
デメリット
ではデメリットとしては何が挙げられるでしょうか。
収入がなくなる
投資用マンションを売却すると、新しい物件を購入するまで収入はストップします。生活に与える影響などを加味したうえで、売却を検討する必要があるかもしれません。
同じ物件を手に入れることは難しい
売却後に同じ物件を購入したいと思っても、実現は難しいことが多いでしょう。投資用マンションは、よく考えて売却することが重要です。
土地を売るメリット・デメリット
メリット
土地を売るとどんなメリットが得られるのでしょうか。
現金化で選択肢が広がる
土地を売却した資金を活用して、さらに立地条件の良い土地を購入することや収益性の高い不動産を購入すること、金融資産を購入することなどができます。現金化することで使い勝手は飛躍的に高まります。
相続税を払いやすくなる
土地を相続したケースでは、売却により納税資金を準備できます。納税資金が不足する場合は、売却を検討するとよいかもしれません。
デメリット
次に挙げるデメリットも知っておきましょう。
諸費用がかかる
土地の売却にあたり、印紙税や測量費などがかかります。また不動産会社に仲介を依頼した場合は、「売買価格×3％+6万円（400万円以上）」の仲介手数料もかかります。仲介手数料は個人売買によりカットできますが、個人売買を行うには専門的な知識が必要です。また買主を自分で探さなくてはなりません。わからないまま個人売買を進めると、大きなトラブルに発展する恐れがあります。多少の費用がかかっても、土地の売却は仲介業者に任せるほうがよいでしょう。
相続・譲渡税・売却収益のポイント
譲渡税のポイント
まずは渡税のポイントを解説します。
譲渡所得の求め方
不動産を売却し収入が発生すると所得税（譲渡所得）を課されます。売却収益（譲渡所得）は次の計算式で求めます。
譲渡所得＝収入金額－（取得費用＋譲渡費用）
取得費用が不明な場合、あるいは収入金額が取得費用の5％を下回る場合は、収入金額の5％を取得費用とすることができます。
取得費用の例として以下のものなどが挙げられます。
譲渡費用の例として以下のものなどが挙げられます。
譲渡費用に、固定資産税や都市計画税は含まれません。不動産の譲渡とは関係のない費用だからです。
譲渡所得＝収入金額－（取得費用＋譲渡費用）
取得費用が不明な場合、あるいは収入金額が取得費用の5％を下回る場合は、収入金額の5％を取得費用とすることができます。
取得費用の例として以下のものなどが挙げられます。
- 不動産の購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 登録免許税
- 不動産取得税
譲渡費用の例として以下のものなどが挙げられます。
- 譲渡時の仲介手数料
- 印紙税
- 解体費用
譲渡費用に、固定資産税や都市計画税は含まれません。不動産の譲渡とは関係のない費用だからです。
譲渡所得の税率
譲渡所得の税率は、不動産の所有期間で異なります。
譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下の場合は、39％（内訳：所得税30％と住民税9％）となります。譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年を超える場合は、20％（内訳：所得税15％と住民税5％）となります。
所有期間で税率が異なる点には注意が必要です。
譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下の場合は、39％（内訳：所得税30％と住民税9％）となります。譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年を超える場合は、20％（内訳：所得税15％と住民税5％）となります。
所有期間で税率が異なる点には注意が必要です。
相続税のポイント
次に相続税で知っておきたいポイントを見ていきましょう。
相続税の基礎控除
相続税は、相続した財産が基礎控除を超える場合に課税されます。基礎控除は以下の計算式で求めます。
基礎控除＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
基礎控除を超えた部分に対して、相続税を課されます。
基礎控除＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
基礎控除を超えた部分に対して、相続税を課されます。
土地の評価
相続した財産は、基本的に時価で評価します。ただし土地は、路線価方式（市街地の土地）あるいは固定資産税評価額に一定の倍率をかける倍率方式（市街地以外の土地）で評価します。いずれの場合も、実際の取引格より評価は低くなります。また貸宅地などの評価は、自用地より低くなります。借地権割合を引いて評価するからです。
小規模宅地などの特例
相続した土地の評価が高い場合、納める相続税も高くなります。ケースによっては相続人の生活が脅かされてしまいます。このようなケースに備え設けられているのが、小規模宅地などの特例です。一定の要件を満たすことで、居住用であれば330平方メートルを限度として、事業用であれば400平方メートルを限度として土地の評価額が80％減額、貸付用であれば200平方メートルを限度として土地の評価額が50％減額されます。
出典：国税庁：No.4124相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
リスク回避して不動産を売るポイントと流れ
不動産売却の流れ
一般的に、不動産の売却は次の流れで進みます。
- 不動産の査定
- 売り出し価格の決定
- 依頼する不動産会社の決定
- 売却活動開始
- 売買契約の締結
- 不動産の引き渡し
実績豊富な不動産会社を選ぶ
不動産の売却のリスクとして挙げられるのが、売却に時間がかかることです。できるだけ早く売りたい方は、実績のある不動産会社に仲介を依頼しましょう。適切な査定を行えるうえ販路が豊富なので、スムーズに売却を進められる可能性が高くなります。
不動産会社に相談して売却のタイミングを探る
不動産の売却価格はタイミングで異なります。できるだけ高く売却したい方は、信頼できる不動産会社に売却のタイミングを相談するとよいでしょう。
売却のストレスを減らす方法
不動産が思ったように売れないと、ストレスが溜まります。ストレスなく売却したい方は、不動産会社と専属専任媒介契約や専任媒介契約を結ぶとよいでしょう（いずれも複数の業者に依頼することはできません）。前者は1週間に1回、後者は2週間に1回の報告を受けられるので、ストレスなく見守れます。
誰にも知られず売却する方法
不動産売却を誰にも知られたくない方は、不動産会社へ「広告転載不可でレインズに登録してほしい」と伝えるとよいかもしれません。レインズとは、不動産会社だけが閲覧できるサービスです。不動産会社へ物件情報は流れるものの広告を作成することはできないので、売却していることを誰かに知られる可能性は低くなります。
不動産を売るときは信頼できる不動産会社に相談
不動産の売却には、現金化できる、維持費や税金をなくせるなどのメリットがあります。ただし売却にはある程度の時間がかかります。売却にかかる時間や売却できる価格は、仲介を依頼する不動産会社により異なります。売却を成功させるポイントは、不動産会社選びにあるといえるでしょう。健ハウジングは、200項目を超える価格形成要因を科学的に分析し適正な査定額を算出します。信頼できる不動産会社をお探しの方は、お気軽にご相談ください。物件の売却や賃貸などの依頼する方法を紹介しています。
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