不動産の賃貸契約にはどんな種類があるの？アパート・マンション・戸建て・土地別に紹介

人が住む目的の住居を賃貸する場合は、どのような構造の建造物であっても基本的に適用される契約の種類は変わりません。以下の2種類のいずれかが適用されます。

普通借家契約は賃貸物件のほとんどを占める契約方法です。入居者と貸主の間で契約更新をして、入居者の居住期間が決まります。

契約期間は通常1年以上で結ばれ、2年契約が一般的です。

理屈的には「2年目の更新時に契約を更新しなければ入居者は退去する」ことになりますが、これはあくまで入居者側が契約を更新しない、退去したい意向だった場合です。普通借家契約においては借主である入居者の立場が強く、仮に契約更新のタイミングであっても入居者が住み続けたい場合、貸主は強制的に契約を解除することができません。

さらに、普通借家契約を1年未満の期間で結んだ場合、契約期間の定めがない契約と見なされてしまいます。この場合だと貸主側に契約を更新できない「正当な事由」がない限り、入居者を立ち退かせることはできません。正当な事由として認められる稼働かは判断が難しく、賃貸をめぐる裁判の中でも最も貸主にとって困難な裁判の一つです。

ですので、「普通借家契約=契約期間が定められているから安心」というのではなく、あくまで入居者である借主を守るための契約であることを認識しなければなりません。

定期借家契約は借主側が契約期間を自由に定めることができる契約方法です。定期借家契約を結ぶケースでは、貸主が海外に転居したり等で一定期間無人になることが決まっている住宅を貸し出すことが多いです。このような理由での賃貸はリロケーションと呼ばれます。

貸主のメリットとしては

• 契約期間が終了し更新をしなければ確実に手元に家が戻ってくる
• 住居として人が使用を続けることで建物や設備の劣化を防ぐことができる

などが挙げられます。

普通借家契約のように借主である入居者が保護される契約ではありません。契約期間が切れ、双方合意がなければ契約は更新されず入居者は退去します。確実に退去してもらうためには、契約終了の1年〜6ヶ月前に貸主から書面にて契約終了の通知をする必要があります。
一方でデメリットとして

• 普通借家契約よりも安い価格帯に賃貸料を設定せざるを得ない

ことが懸念点です。

定期借家契約は住める期間が決まっている賃貸物件のため、普通借家契約の物件より入居者が見つかりにくいです。そのため多くの場合、価格を下げて借主を探すことになります。

土地を賃貸する場合も住宅と同じように借主が保護される契約と、契約期間が確実に決まっている契約に分類されます。以下の2つです。

普通借地は30年以上の契約期間を定めて借地する契約です。特徴としては借主が「更新したい」といえば、貸主の地主側は断れません。ですので、初回の30年の契約、更新時の20年の契約、次の10年契約というように相当長期にわたる賃貸契約になるケースも珍しくありません。

以前は借地契約はこの内容の借地法しかなく、地主にとっては土地を貸すことはリスクが高い行為でした。1992年8月から普通借地と次に述べる定期借地に分かれ、借主はリスクの少ない定期借地を選ぶことが増えました。

定期借地は用途によって3つの借地権に分かれます。

• 一般定期借地権
  一般定期借地権はいやゆる分譲住宅用の借地権です。契約年数は50年で長めに設定されており、サラリーマンが老年期まで住み続ける前提での借地が可能です。このような借地権付き住宅は、マイホームは欲しいけれども土地代、住居代を負担するのはきついサラリーマンにとって魅力があります。
  
  借主は毎月の地代と住宅のローンを払います。借主としてのメリットはマイホームに住めることです。最終的に自分のものにはなりませんが、借りた土地の上に建築物を立てるのは自由です。ただし、契約終了の際には建物を取り壊して返還しなければなりません。
  
  貸主としては、50年という明確な区切りがあり、建物買取義務や改築による契約期間の延長というリスクがなくなります。


• 事業用定期借地権
  事業用定期借地権は読んで字のごとく事業用に使用することを前提とした借地権です。
  
  10年以上30年未満、もしくは30年以上50年未満の2つの期間のいずれかで契約を結びます。10年以上30年未満の契約の場合、契約の更新はありません。30年以上50年未満の場合、原則は更新ありですが、契約時に無しの特約を定めることもできます。
  
  10年以上30年未満の契約ではコンビニやファミレスなど、郊外のロードサイドでのニーズが多いです。30年以上50年未満の契約では、初期投資が大きくなる物流倉庫やショッピングモールなどでニーズがあります。
  
  貸主にとっては事業用地なので安定した地代収入が見込めること、行われている事業によってそのエリア地代が上がる可能性があるのがメリットです。契約終了時には更地になって返還されるので、貸主側でのコストはかかりません。


• 建物譲渡特約付借地権
  建物譲渡特約付借地権は契約期間を30年以上で契約し、契約満了時に貸主側が土地に建てた建物を買い取る前提での借地権です。
  
  例えば30年の建物譲渡特約付借地権を設定した場合、賃貸契約終了時点で貸主は建物を買取り「建物の家主」となります。土地の借主が建てた建物を自分の事業用にまた賃貸や売却に出すことができるわけです。
  
  土地の借主としては自分が建てた建物の費用の一部を、契約終了時の建物の売却によって埋めることができます。
  
  建物譲渡特約付借地権には契約時に将来の買取日を確定しておく確定期限付売買契約と、売買を行うことだけ決めて日時は定めない売買予約契約の2種類があります。