不動産を賃貸物件として運用する場合の返済方法や返済比率はどう設定するか

事業用の賃貸物件の借入には不動産担保ローンやアパートローンを組んでいるはずです。自分の現在の経済状況や事業計画に応じて、適切な返済方式や返済比率を設定する必要があります。元利均等返済と元金均等返済の２種類の返済方式と、返済比率について解説をします。

元利均等返済の元利は「元金+利息」を略したもの。つまり元利均等返済とは「元金+利息」の額を毎月均等に返済していく方式を意味します。

メリットとしては返済開始から終了まで一定の金額を返済すればいいので、事業計画が立てやすいこと。また、元金が多く残っている返済初期でも負担が増えることがないのも助かる点です。

デメリットとしては、トータルで見ると多くの利息を払わなければいけない点。

とはいえ、支払額が増えたとしても計算がしやすい元利均等返済の方が、事業計画を立てやすくキャッシュフローが安定すると考えることができます。

一例として下記を元利均等返済で返済した場合、
融資金額：1億円
返済期間：20年
全期間固定金利2.0%

毎月の返済額は固定で505,883円です。総返済額は121,411,873円のうち総支払利息は21,411,873円となります。

元金均等返済とは毎月同じ金額の元金を返済していく方式です。返済当初は元金がたくさん残っているため、利息も多くなります。つまり返済当初は支払い金額が高くなり、返済が進み元金が減るにつれ利息の額も減り支払い金額が少なくなるのが特徴です。

メリットとしては返済が進むにつれ支払額が減ることと、同じ返済期間の元利均等返済と比べた場合に利息の総額も少なくなることです。

デメリットは返済当初は返済金額が高くなる点。手元に多くの資金があり他の事業等を含めたキャッシュフローが安定している場合なら、元金均等返済を選んでもいいかもしれません。事業用不動産運用の中級者以上なら選んでも良いでしょう。

一例として下記を元金均等返済で返済した場合、
融資金額：1億円
返済期間：20年
全期間固定金利2.0%

借入当初の毎月返済額は583,332円で、返済が進むにつれ少なくなっていきます。総返済額は120,083,247円のうち総支払利息は20,083,247円となります。

前述した元利均等返済と比較した場合、利息の支払額が130万円程度少なくなります。とはいえ、当初の毎月の返済額は負担が大きいため、元利均等返済の検討には慎重を要します。

事業用不動産は返済方法だけでなく返済比率もよく考える必要があります。返済比率とはマンションやアパートの集合住宅の満室状態の何割を支払いに回すかということです。

例えば満室時200万円の賃貸収入が毎月あるマンションで、100万円を返済に充てるなら返済比率50%となります。

一般的には返済比率を40〜50%に設定することが多いです。それ以上に設定すると返済期間は短くなりますが、経営上のリスクが増えます。

例えば50%の場合は下記のようなシミュレーションができます。
満室時家賃：200万円
経費（満室時家賃の20%）：40万円
空室想定（満室時家賃の15%）：30万円
ローン返済額（返済比率50%）：100万円
残額：200万円-40万円-30万円-100万円=30万円

手元に30万円が残る計算になります。

一方、60%の場合はどうでしょうか。
満室時家賃：200万円
経費（満室時家賃の20%）：40万円
空室想定（満室時家賃の15%）：30万円
ローン返済額（返済比率60%）：120万円
残額：200万円-40万円-30万円-120万円=10万円

手元に10万円しか残りません。これでは想定する空室を上回ってしまえばあっという間に赤字になってしまいます。また不測の改修工事や設備投資が発生したり、他事業のキャッシュフローが崩れれば、収益を上げるために手に入れた事業用物件が大きな負担となります。

返済利率は手元にどの程度の収益が残れば安心かをよく見極めながら決めることが大切です。