売りたい
広い土地を開発現場として売却するにはどうしたらいい？
広い面積の土地を売却する場合に、そのままだと売却しづらいので分割していろいろな不動産会社にバラ売りを検討するケースは多いのではないでしょうか。しかし、大きな土地であれば開発現場として大規模な宅地造成をするという選択肢が生まれます。開発現場に事業用物件を建設すれば収益化が見込めます。開発現場とはどのようなもので、開発までどのような流れとなるのでしょうか。
開発現場における土地の区画形質の変更とは
開発現場とは土地の区画形質が変更されるような開発を行う現場を指します。土地の区画、形、質と分けて考える必要があります。
具体的には道路、水路等の新設や増設、廃止を行うこと。これらが行われることで人が住めるような場所が生まれたり逆に住めなくなったりします。生活の動線が変わり車の出入りが生まれたり無くなったりします。これが土地の区画の変更です。
また、何もない山林だったような場所に住宅地を作るというような開発や、ほとんど人がすまなくなった古い住宅地を更地にしてショッピングセンターを作るのは土地の質の変更といえます。特に農地の住宅地への変更は、土地の質の変更として、都市計画法によって指定されています。
土地を開発する上で行う、盛土や切土といった土地の造成は土地の形の変更に該当します。
これらの開発では当然道路、水路、電気、ガス等のインフラをゼロから作る必要があります。土地の内部は道路や建物等で当然区画は変わりますし、土地の目的も人の生活や経済活動が行われる場所に生まれ変わります。これが開発現場における土地の区画形質の変更です。
具体的には道路、水路等の新設や増設、廃止を行うこと。これらが行われることで人が住めるような場所が生まれたり逆に住めなくなったりします。生活の動線が変わり車の出入りが生まれたり無くなったりします。これが土地の区画の変更です。
また、何もない山林だったような場所に住宅地を作るというような開発や、ほとんど人がすまなくなった古い住宅地を更地にしてショッピングセンターを作るのは土地の質の変更といえます。特に農地の住宅地への変更は、土地の質の変更として、都市計画法によって指定されています。
土地を開発する上で行う、盛土や切土といった土地の造成は土地の形の変更に該当します。
これらの開発では当然道路、水路、電気、ガス等のインフラをゼロから作る必要があります。土地の内部は道路や建物等で当然区画は変わりますし、土地の目的も人の生活や経済活動が行われる場所に生まれ変わります。これが開発現場における土地の区画形質の変更です。
開発現場に必要な開発許可申請とは
開発現場として土地を開発造成するには自治体の許可が必要です。ここからは東京都に開発許可申請を出す場合について説明します。
なぜ開発現場に許可制度があるのかというと、開発の乱発により生活がしづらい街となるとの考え方からです。良質な市街地の形成と無秩序な市街化を防止するためには開発計画を審査した上で、開発許可を出す必要があります。
そもそも開発できる土地にも制限があります。開発現場として許可されているのは都市計画区域内の市街化地域です。市街化調整地域は原則としては開発不可ですが、一定の条件に当てはまるものについては許可されることもあります。ただし、一般の住宅や店舗建設などの目的だとほぼ許可は下りません。詳しくは管轄の窓口に問い合わせてみましょう。
基本的なルールは以下となっています。
【23区内と多摩地域（檜原村、奥多摩町を除く）】
市街化区域：500 ㎡以上の土地は開発許可申請が必要
市街化調整区域：全ての土地で開発許可申請が必要
【島しょ地域（大島町、新島村（新島全域）、神津島村、三宅村、八丈町、小笠原村父島及び母島）】
区域区分の定められていない区域：3,000 ㎡以上（非線引き都市計画区域）
【都市計画区域外（檜原村、奥多摩町、利島村、新島村（新島を除く）、御蔵島村、青ヶ島村）】：1ha以上
島嶼地域や奥多摩町、檜原村を除外すると、基本的に東京都内は「市街化区域内の500 ㎡以上の土地は開発許可申請が必要」と考えればいいでしょう。
500 ㎡とはテニスコート2面分や一軒家５軒分程度に相当します。家一軒を建築すると考えるとかなり広いですが、住宅地と考えるとかなり小規模ですし、マンションだとこれより広くなってしまうケースがあるかもしれません。つまり都内だと開発許可申請が必要なケースは意外に多いということです。それほど広くないように見える畑にマンションを建てようとしたら開発許可申請が必要で、かなり労力を費やしたということもあり得るのです。
なぜ開発現場に許可制度があるのかというと、開発の乱発により生活がしづらい街となるとの考え方からです。良質な市街地の形成と無秩序な市街化を防止するためには開発計画を審査した上で、開発許可を出す必要があります。
そもそも開発できる土地にも制限があります。開発現場として許可されているのは都市計画区域内の市街化地域です。市街化調整地域は原則としては開発不可ですが、一定の条件に当てはまるものについては許可されることもあります。ただし、一般の住宅や店舗建設などの目的だとほぼ許可は下りません。詳しくは管轄の窓口に問い合わせてみましょう。
基本的なルールは以下となっています。
【23区内と多摩地域（檜原村、奥多摩町を除く）】
市街化区域：500 ㎡以上の土地は開発許可申請が必要
市街化調整区域：全ての土地で開発許可申請が必要
【島しょ地域（大島町、新島村（新島全域）、神津島村、三宅村、八丈町、小笠原村父島及び母島）】
区域区分の定められていない区域：3,000 ㎡以上（非線引き都市計画区域）
【都市計画区域外（檜原村、奥多摩町、利島村、新島村（新島を除く）、御蔵島村、青ヶ島村）】：1ha以上
島嶼地域や奥多摩町、檜原村を除外すると、基本的に東京都内は「市街化区域内の500 ㎡以上の土地は開発許可申請が必要」と考えればいいでしょう。
500 ㎡とはテニスコート2面分や一軒家５軒分程度に相当します。家一軒を建築すると考えるとかなり広いですが、住宅地と考えるとかなり小規模ですし、マンションだとこれより広くなってしまうケースがあるかもしれません。つまり都内だと開発許可申請が必要なケースは意外に多いということです。それほど広くないように見える畑にマンションを建てようとしたら開発許可申請が必要で、かなり労力を費やしたということもあり得るのです。
申請が許可されるまでの流れ
申請が許可されるには単に役所に書類を提出してあとは待っておしまいとはなりません。許可を出す許可権者と申請者との打ち合わせを重ねる必要がありますし、関係する機関との連携や情報の共有も必要不可欠です。どのような流れで申請が許可されるのでしょうか。
まずは申請者自身による基本計画の構想を行います。そこの土地に何を建設しどんな事業を行うかだけではなく、その土地がどのような土地か、建設することによる周辺への影響なども調査しなければなりません。この段階で、土地に関わる権利者などに開発の基本的な合意は取っている必要はありますし、エリアをどのような公共機関が管轄しているかなども抑えておきましょう。
次に具体的な開発計画の立案を行います。客観的な環境影響評価調査等も行った上で、許可権者である管轄機関に相談に行きます。管轄機関では計画を吟味し現地調査や関係機関等との調整を開始します。また、申請者は同時に各自治体との調整を行い必要であれば法的な手続きを開始しなければなりません。開発申請以外の方で定められている申請も自力で行う必要があるのです。
許可権者と自治体との確認や調整は申請者がいない裏側でも行われているので、法的な申請はもちろん根回しが不十分だと、申請の受理も滞ります。関係するであろう各所としっかりコミュニケーションを取る必要があります。特に、開発されることでの利害関係が発生する人がいる場合、スムーズに進まない可能性があるので、自治体と連携して障害を取り除く動きをしていかなければなりません。
開発をする上で問題がない状態になって、ようやく許可申請を提出します。ここまでは申請に関わる周辺事項をクリアにする動きに過ぎず、申請自体の法的な審査はここからです。審査書類に問題なければ許可通知が届くので、許可書を受理し、工事開始となります。実際に工事が始まってからも中間検査や工事完了検査など、法に則った検査や手続きが必要です。
まずは申請者自身による基本計画の構想を行います。そこの土地に何を建設しどんな事業を行うかだけではなく、その土地がどのような土地か、建設することによる周辺への影響なども調査しなければなりません。この段階で、土地に関わる権利者などに開発の基本的な合意は取っている必要はありますし、エリアをどのような公共機関が管轄しているかなども抑えておきましょう。
次に具体的な開発計画の立案を行います。客観的な環境影響評価調査等も行った上で、許可権者である管轄機関に相談に行きます。管轄機関では計画を吟味し現地調査や関係機関等との調整を開始します。また、申請者は同時に各自治体との調整を行い必要であれば法的な手続きを開始しなければなりません。開発申請以外の方で定められている申請も自力で行う必要があるのです。
許可権者と自治体との確認や調整は申請者がいない裏側でも行われているので、法的な申請はもちろん根回しが不十分だと、申請の受理も滞ります。関係するであろう各所としっかりコミュニケーションを取る必要があります。特に、開発されることでの利害関係が発生する人がいる場合、スムーズに進まない可能性があるので、自治体と連携して障害を取り除く動きをしていかなければなりません。
開発をする上で問題がない状態になって、ようやく許可申請を提出します。ここまでは申請に関わる周辺事項をクリアにする動きに過ぎず、申請自体の法的な審査はここからです。審査書類に問題なければ許可通知が届くので、許可書を受理し、工事開始となります。実際に工事が始まってからも中間検査や工事完了検査など、法に則った検査や手続きが必要です。
開発現場なら専門の不動産会社に相談
このように開発現場は法的な手続きや各所への根回しなど、開発現場専門に精通している人間や企業でないと手がけるハードルが高いです。開発現場のノウハウがない不動産会社だと広い土地の売却を相談すると、土地分割での販売を提案される等、なかなか全ての土地が売れるまでに時間がかかるかもしれません。
開発現場を多く手がける健ハウジングのような不動産会社であれば、開発現場に使用する目的で大規模土地の買い上げが可能です。また、自分で開発を行い事業用不動産として運用したい考えている方のご相談に乗り手続きや開発に関するご提案も行います。是非一度ご相談ください。
開発現場を多く手がける健ハウジングのような不動産会社であれば、開発現場に使用する目的で大規模土地の買い上げが可能です。また、自分で開発を行い事業用不動産として運用したい考えている方のご相談に乗り手続きや開発に関するご提案も行います。是非一度ご相談ください。
Copyright (C)1998-2019 株式会社健ハウジング / 世田谷区の不動産会社