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不動産の売却額を客観的に査定するには？高い査定額の落とし穴
保有している不動産が実際にいくらで売却できるのか、客観的に査定して欲しいとお考えの売主は多いのではないでしょうか。今回は専門家に依頼する不動産査定にはどのような方法があるのか、売却に向けた査定を不動産会社に依頼する上での注意点をご紹介します。
客観的に査定額を知る方法
客観的に査定額を知るためにはプロに依頼する必要がありますが、売却の際の査定額を知る場合は一般的に不動産会社に査定依頼するケースが多いです。不動産会社を含めた３種類の査定先の特徴を説明します。
不動産会社の査定
不動産会社の査定は、実際にどれくらいで売却できるかを踏まえた査定額を知ることができます。査定のやり方は売主から得た情報をもとに計算して算出する机上査定、実際に現地に行って査定に必要な情報を収集する訪問査定の２種類。もちろん訪問査定の方が精度が高いですが、机上査定にも非常に手軽に査定できるというメリットがあります。訪問査定は本気で売ることを前提にしている人でないと使いづらいかもしれません。
不動産会社が査定額を出すための計算方法には３つあります。
《取引事例比較法》
取引事例比較法は似た条件の取引事例を収集し、それらに現在の基準で評価を行い算出した批准単価の平均に土地面積をかけたものを土地の査定額とする方法です。具体的な数式は
試算価格＝取引価格×事情補正×時点修正×地域要因比較×個別的要因比較
実際に坪単価80万円で取引された取引事例Aを取引事例比較法に用いる場合を例にすると、
取引価格：80万円
事情補正：102%
時点修正：105%
地域要因比較：102%
個別的要因比較：94%
上記の条件での計算は
80万円×1.02×1.05×1.02×0.94=82万円
取引事例Aの現時点での批准単価は82万円となります。
このような取引事例を４つほど集め
取引事例A：82万円
取引事例B：76万円
取引事例C：88万円
取引事例D：86万円
平均値をとります。
（82万円+76万円+88万円+84万円）÷4=83万円
あとは売主の売却希望する土地の平米をかければ批准価格が出ます。
100平米なら
83万円×100=8300万円が批准価格、つまり土地の査定額となりました。
《原価法》
原価法は建物の査定額を出す際に使用されます。具体的な数式は
試算価格＝再調達原価×(1－減価修正率)
再調達原価は、現在の建築費単価で建物を建てた場合にいくらかかるか。原価修正率とは新築と比べてどの程度価値が目減りしているかを表します。
例えば100平米の建物で該当エリアでの建築費が現在80万円、原価修正率が70%だとします。
その場合
再調達原価：80万円×100=8000万円
となります。
試算価格は
8000万円×（1-0.7）=2400万円
2400万円が建物の査定額となりました。
《収益還元法》
収益還元法はマンションやアパートのような収益を得る目的で建設された事業用物件の査定に用いられる方法です。
試算価格＝年間純収益÷還元利回り
年間純収益とは家賃収入から経費を引いた額です。
例えば
年間純収益：200万円
還元利回り：5%
のアパートの試算価格は
200万円÷0.06=4000万円
となります。
不動産会社が査定額を出すための計算方法には３つあります。
《取引事例比較法》
取引事例比較法は似た条件の取引事例を収集し、それらに現在の基準で評価を行い算出した批准単価の平均に土地面積をかけたものを土地の査定額とする方法です。具体的な数式は
試算価格＝取引価格×事情補正×時点修正×地域要因比較×個別的要因比較
実際に坪単価80万円で取引された取引事例Aを取引事例比較法に用いる場合を例にすると、
取引価格：80万円
事情補正：102%
時点修正：105%
地域要因比較：102%
個別的要因比較：94%
上記の条件での計算は
80万円×1.02×1.05×1.02×0.94=82万円
取引事例Aの現時点での批准単価は82万円となります。
このような取引事例を４つほど集め
取引事例A：82万円
取引事例B：76万円
取引事例C：88万円
取引事例D：86万円
平均値をとります。
（82万円+76万円+88万円+84万円）÷4=83万円
あとは売主の売却希望する土地の平米をかければ批准価格が出ます。
100平米なら
83万円×100=8300万円が批准価格、つまり土地の査定額となりました。
《原価法》
原価法は建物の査定額を出す際に使用されます。具体的な数式は
試算価格＝再調達原価×(1－減価修正率)
再調達原価は、現在の建築費単価で建物を建てた場合にいくらかかるか。原価修正率とは新築と比べてどの程度価値が目減りしているかを表します。
例えば100平米の建物で該当エリアでの建築費が現在80万円、原価修正率が70%だとします。
その場合
再調達原価：80万円×100=8000万円
となります。
試算価格は
8000万円×（1-0.7）=2400万円
2400万円が建物の査定額となりました。
《収益還元法》
収益還元法はマンションやアパートのような収益を得る目的で建設された事業用物件の査定に用いられる方法です。
試算価格＝年間純収益÷還元利回り
年間純収益とは家賃収入から経費を引いた額です。
例えば
年間純収益：200万円
還元利回り：5%
のアパートの試算価格は
200万円÷0.06=4000万円
となります。
不動産鑑定士
不動産鑑定士は物件の正確な評価額を査定したい時に主に利用します。注意すべきは売却を前提とした査定ではないこと。不動産鑑定士による査定は、例えば相続や離婚調停などの際に主張の根拠となるものです。つまり、財産としての正確な価値を知ることができるのが不動産鑑定士による査定と言えます。
銀行の不動産鑑定
銀行の不動産鑑定は主に不動産ローンを組む際に行われます。万が一支払いが不可能となった際に、不動産を没収することで貸付相当額を回収できるか判断します。
不動産会社の査定を受ける上での注意点
不動産会社の査定を受ける上で注意しないといけないのは、必ず複数の不動産会社に査定をしてもらい比較をするということです。査定額の差は当然ありますし、対応の品質やコミュニケーションの取りやすさなども不動産会社によって異なります。自分と不動産を取り巻く状況を客観的に知るために、情報が多いに越したことはありません。
査定額は高い方、安い方どちらがいい
売主としては「物件が高く売れる方がいいから査定額が高い不動産会社に仲介を依頼したい」と考えるのは自然です。しかし、ここに落とし穴があります。高く査定した不動産会社に依頼しても、実際に売れるとは限りません。
高い査定額を出したらからといって、仲介する不動産会社が買い取ってくれるわけではなく、その査定額で購入してくれる買主を探すことになります。高ければ高いほど当然売却の難易度は上がります。同程度の条件の物件と比べた場合に明らかに高ければ、何か明確なメリットがない限り売れる見込みは非常に低くなるはずです。
だから、高い査定額を出すのであればそれなりの根拠がないといけません。もし突っ込んだときに明確な回答が得られないようであれば、その会社は高い査定額を見せることで仲介契約をしたいだけということになります。
このような不動産会社に依頼をした場合、数ヶ月たっても売れず、売却額の値下げを提案されるようになります。最初から安い査定額の不動産会社に頼んでおけばもっと早く売れたかもしれません。
ただ、逆に安ければいいというものではなく、適切な価格というものがあります。それを見極めるためにも複数の不動産会社に査定を依頼し比較することが大切です。
高い査定額を出したらからといって、仲介する不動産会社が買い取ってくれるわけではなく、その査定額で購入してくれる買主を探すことになります。高ければ高いほど当然売却の難易度は上がります。同程度の条件の物件と比べた場合に明らかに高ければ、何か明確なメリットがない限り売れる見込みは非常に低くなるはずです。
だから、高い査定額を出すのであればそれなりの根拠がないといけません。もし突っ込んだときに明確な回答が得られないようであれば、その会社は高い査定額を見せることで仲介契約をしたいだけということになります。
このような不動産会社に依頼をした場合、数ヶ月たっても売れず、売却額の値下げを提案されるようになります。最初から安い査定額の不動産会社に頼んでおけばもっと早く売れたかもしれません。
ただ、逆に安ければいいというものではなく、適切な価格というものがあります。それを見極めるためにも複数の不動産会社に査定を依頼し比較することが大切です。
手っ取り早く買取額が適切か確かめる方法
「複数の不動産会社に査定に出したけど、どこももっともらしいことを言うので決められない」という方もいらっしゃるはずです。そんな時にまともな査定を出している不動産会社かどうか確かめる方法があります。
それは、「仲介ではなく、あなたの会社に買取をお願いした場合はいくらになるのか」と聞いてみること。仲介の査定は実際の購入者が目の前にいないのでいくらとも言えますが、自社で買い取るとなれば話は別です。正式に買取の場合の見積もりを出させた際に、仲介の場合の査定額と500万以上の開きがある場合は、その不動産会社を選ばないほうがいいでしょう。また、「うちは仲介しかやっていないので」といって別会社を紹介してきた場合も要注意です。
仲介の査定額と買取の査定額に開きが少なければ少ないほど、信用度が高まります。もちろん、一概には言えませんが、不動産会社をいまいち信用しきれない時に
それは、「仲介ではなく、あなたの会社に買取をお願いした場合はいくらになるのか」と聞いてみること。仲介の査定は実際の購入者が目の前にいないのでいくらとも言えますが、自社で買い取るとなれば話は別です。正式に買取の場合の見積もりを出させた際に、仲介の場合の査定額と500万以上の開きがある場合は、その不動産会社を選ばないほうがいいでしょう。また、「うちは仲介しかやっていないので」といって別会社を紹介してきた場合も要注意です。
仲介の査定額と買取の査定額に開きが少なければ少ないほど、信用度が高まります。もちろん、一概には言えませんが、不動産会社をいまいち信用しきれない時に
できるだけ多くの情報をもとに査定することが大事
不動産の客観的な価値を知るには多くの情報と比べることが必要です。これは依頼する不動産会社にもいえることで、その不動産会社がどれくらいの情報を使って査定額を導き出しているかによって、実際に売れるかどうかが変わります。
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