物件オーナーが賃貸物件の管理会社を選ぶ際のポイントとは

管理会社が大家から委託されて行う業務は大きく分けて２つあります。

・入居者管理業務
・建物管理業務

上記を両方行う管理会社が多いですが、どちらか片方だけ行うケースもあります。また、物件にこだわりのあるオーナーが「建物管理業務は自力で行う」という場合もあり、ケースバイケースです。ただし、特別な事情がない場合は一つの管理会社に両方の業務を委託した方が楽なのは間違いありません。

入居者管理業務で最も重要なのは、入居者募集や契約に係る業務です。そもそもここが機能しなければ空室が埋まりませんので、しっかり集客施策を打ってくれる管理会社である必要があります。

さらに入居者トラブルへの対応や家賃の徴収、督促、退去手続きも入居者管理業務に分類されます。

適切な入居者管理業務が行われないと、空室が埋まらなかったり早期退去者が続出したりと、物件のキャッシュフロー悪化につながるため、大家としては信頼できる管理会社を見極めたいところです。

建物管理業務は、建物の清掃や点検など物件の品質を維持するための管理業務です。場合によっては大規模なクリーニングや修繕なども行います。

建物管理業務が適切に行われることで、魅力ある物件として入居率にも良い影響があります。逆に適切に管理されていない物件は物件の魅力が落ちるだけでなく、セキュリティ面のリスクや入居者の質の低下を招き、結果として入居率やキャッシュフロー悪化につながります。

物件を適切に管理し高い入居率を維持するために、物件オーナーとしてはどのように管理会社を選べば良いのでしょうか。特に気をつけたいポイントをご紹介します。

ほとんどの管理会社は入居者を募集する際にSUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトに掲載しますが、写真やテキストなど物件の魅力が伝わるように工夫をしていれば当然集客はしやすくなります。ポータルサイトを見て、しっかりした投稿をしている管理会社を選ぶといいでしょう。

また、ある程度エリアに強い方が空室対策も的確になりますし、気候や土地柄的なものが原因の物件や入居者のトラブルにもしっかり対応できます。「このエリアで担当実績は何件あるのか、どのような物件を手がけているのか」を質問しましょう。また、会社だけでなく管理会社の担当者にもよるので、会社や人がエリアにある程度強いかも見極める必要があります。大手の管理会社だと新卒の若手が担当になるケースもあると思いますので、その場合は上司や先輩がしっかりフォローしそうな社風かも重要です。

何かあった際に物件までフットワーク軽く来てくれるかもポイントになります。特に郊外やベッドタウンの物件の場合、都心より交通の便が悪く依頼してから物件にくるまで１週間も待たされるということも。23区内でも便が悪いエリアはあるため、自分の物件で現地対応が可能な管理会社かも選ぶ際にしっかり見極めましょう。せっかく管理会社と契約しているのにオーナー自身が動かなければいけないのでは意味がありません。

50000円の家賃の物件であれば1,500〜4,000円程度がオーナーが管理会社に支払う管理委託費の相場になります。5%程度を目安に適切な金額か判断していくのが良いでしょう。あまりに高い管理委託費はキャッシュフローを悪化させるため、金額に疑問がある場合は根拠を確認する必要があります。

賃貸経営と深い関係にある管理会社ですが、2021年2月に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」により、業務を行える業者の要件や業務内容が厳格化されました。一部の不良業者や不当な勧誘・広告等を排除し、オーナーや入居者が安心して管理業者を選べるようになります。ポイントを3つかいつまんで紹介します。

これまでは管理業を行うにあたっての特別な登録は必要ありませんでしたが、本法の施行以降は想定管理戸数が200戸以上となる場合は登録が必要となりました。200戸に満たない小規模事業者の場合は必須ではありませんが、大家としてはしっかり事業を継続していく意思がある管理会社を見極めるためにも登録済み業者を選んだ方がよさそうです。

管理業者はオーナーに対して管理業務の実施状況を定期報告することも義務化されました。法律上は1年を超えない期間内と定められていますが、毎月や半年に一回程度は報告を受けたいものです。これによって、管理委託料だけ受け取って実務を満足に行っていない業者は減るでしょう。

本来、管理会社が入居者から受け取った賃料、敷金等は、あくまでオーナーの代わりに預かっているだけなので、管理会社の資金として流用することは禁止されています。しかし、これまでは明確に財産の分別管理をする規定がなかったため、預かった財産を流用したのち経営が悪化、オーナーに財産が支払われないといったトラブルが発生していました。今回、口座の分別や帳簿の分別等で財産の分別管理が義務化したことは、オーナーにとっては安心材料と言えるでしょう。

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行されたことで、これまで以上に安心して管理会社に依頼をできるようになりました。入居者管理業務も建物管理業務もプロに任せておけばいいからオーナーは手離れがよく楽だと感じる方もいるかもしれません。

ただし、一つ忘れてはいけないのはあくまで管理会社は管理業務を委託されて行っているだけで、入居者との契約行為は存在しません。「入居の契約も管理会社が進めているのでは」と思うかもしれませんが、管理業務の一つとしてオーナーの代わりに代行していると考えましょう。つまり、入居者と物件の契約に係ることに関しては、最終的にはオーナーが主体となり業務を進める必要があります。

具体的には家賃滞納・未納等による退去の手続きが挙げられます。もちろん督促は管理会社が行うとしても、入居契約の解消や追い出し条項に係ることは管理会社に丸投げすることはできません。法律に則ってオーナー自身が動かないといけないこともあることは覚えておきましょう。