住宅ローンが残っている物件を売却する方法は？

結論から言うと、住宅ローンが残っている状態でも売却は可能です。そもそも住宅ローンとは、不動産に抵当権をつける代わりにお金を貸すと言う仕組みで成り立っています。抵当権がついている状態だと基本的には他人に売ることが難しいので、売却時には住宅ローンの返済を完了させ抵当権を外すと言う手続きが必要になります。つまり、売却時には結局なんらかの方法で住宅ローンを完済しなければいけないというのが基本的な理屈です。

さて、ここからは実際に住宅ローン残債あり物件を売却する手順を紹介します。不動産の売却額がローン残債を下回る、つまり赤字になる場合はローン完済に向けて動く必要があります。

住宅ローンの返済予定はローン会社から発行されている償還表に記載されています。手元にない場合や、実際に返済した正確な金額を確認したい場合、再発行の依頼や残債の確認をローン会社に行いましょう。

不動産会社に査定を依頼し、売却額を見積もります。複数社の見積もりをとっておきましょう。

売却額-住宅ローン残高が+なら、黒字ということで手元にお金が残ります。ほとんどのケースでは売却した金額でローンを完済するため、買主に物件を引き渡しする際に、ローン会社の担当者と司法書士が同席しローン完済と売買を同時に成立させます。

一方、売却額-住宅ローン残高が-となり、赤字の場合は、まずはローンを完済することを目指す必要があります。とはいえ、一括完済が難しいケースも珍しくないため、いくつか手段があります。

預貯金等、手持ちの資金による一括ローン完済ができればそれが一番簡単です。

住宅ローンが残っている物件を売却したい理由が引っ越し等による住み替えの場合、住み替えローンに乗り換えるのが一般的です。ローン残債と新たな住宅の購入ローンを合わせた新たなローンを組むことになります。

ただし、住み替えローンは普通の住宅ローンよりも審査が厳しく審査に通らない可能性もあります。過去にクレジットカード等のローン返済の遅延や未払いがある場合は要注意です。

住み替えローンが組めない場合、また住み替えではなく資金繰りの悪化等で住宅ローン支払不能等による売却の場合は、任意売却という方法があります。

仮に住宅ローンの返済が滞った場合、最終的には抵当権をもとに物件が差し押さえられ競売にかけられ売却額がローン返却に強制的に充てられます。競売物件は一般の市場価格の約50～70％で売却されることが多いため、競売での売却後も普通に売却するより残債が多く残ることになり損です。

競売にかけられる前に、ローン会社に任意売却の相談をして了承をもらえれば、売却額は一般の市場価格の約80～90％で売却できる可能性が高いです。また、競売は有無を言わさず売却額がローン返済に充てられますが、任意売却の場合は売却額から売主の引っ越し費用など当座の生活資金を諸費用として捻出してもらえることもあります。ただし、ここは交渉次第です。とはいえ、将来的に競売にかけられる可能性があるくらい状況が悪いのであれば、早めにローン会社に相談して任意売却を目指した方が良いのは間違いありません。

離婚すると住宅ローンはどうなるのでしょうか。まず、住宅ローンは財産分与の対象となりません。そのため、離婚後も住宅ローンの名義人が返済義務を負い続けます。

例えば夫が住宅ローンの名義人で、離婚後に妻がその家に住み続ける場合も、夫が住宅ローンの支払いを続けなければなりません。

上記の場合、離婚後に元夫が住宅ローンの支払いを滞った場合、金融機関により家が競売にかけられてしまい妻は家を立ち退くことになってしまいます。また、夫が名義人で妻が連帯保証人だった場合、夫の支払いが滞れば妻に請求がきます。

このように離婚後に住宅ローンをどちらか一方に残しておくことはリスクがあります。離婚前に住宅を売却し住宅ローンも可能な限り精算するのはリスク回避手段として有効です。

ただし、離婚による住宅ローン残債あり物件の売却は、その家庭の資産状況や仕事・生活などによって適正かどうかがかなり変わります。こういった物件を専門的に取り扱っている不動産会社か弁護士などに相談することをお勧めします。

引越しによる住宅ローン残高あり物件であれば前述した住み替えローンを最優先で検討することになります。しかし、貯蓄額の不足、職業、年齢等により住み替えローンの審査に通らないことも珍しくありません。

その場合、資金調達のために一般の高金利のフリーローンを検討するしかありませんが、引っ越しを急がないのであれば役に立つレンタルバックという方法があります。これは、不動産会社に住宅ローンが残っている住宅を売却し、今は逆にリース、つまり賃貸物件としてそのまま住み続けるという方法です。これなら住居を確保しながら住宅ローン返済も継続して行うことができます。資金に余裕ができたタイミングで引っ越すということが可能です。

相続した物件が住宅ローン残高ありだったということも珍しくありません。ただし、住宅ローン名義人が死亡した場合は救済措置があります。住宅ローン契約時に加入した団信（団体信用保険）は、名義人の死亡時に保険会社が住宅ローンの残債を全て返済します。そのため、住宅ローン残高あり物件を相続しても実際には相続人に支払い義務は発生しません。

しかし、まれに団信に加入せず住宅ローンを組んでいた場合、名義人の死後も住宅ローンは残ります。住宅の相続人には住宅ローン支払いの義務が生じます。そのため、相続して住宅ローンを支払うか、他の財産も含めて相続放棄をするかという選択がまず生じます。

相続をした場合は、その家に住むか売却するか決めるのが次のステップです。売却する場合は前述した住宅ローン残債ありの物件を売却する手順に沿って行います。