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不動産の証券化(ふどうさんのしょうけんか)

不動産の証券化とは、概括的には、不動産に関する小口化された権利が一般多数の投資家に販売され流通することといわれるが、一義的な内容を持つ概念ではなく、ここで用いられる「証券」という言葉も証券取引法上の有価証券概念と一致するものではない。わが国においては昭和62年頃から様々な観点からの議論が交わされるようになってきたものである。 一般に不動産の証券化といった場合、不動産の所有権自体が移転する形態のものをエクイティの証券化と呼び、これに対し、不動産の所有権自体が移転するのでなく、不動産を担保にした貸付債権が移転する形態のものをデットの証券化と呼び、大きくこの2つに分けて論じられることが多いようである。わが国においてエクイティの証券化の例といわれるものは、代表的なものとしては、不動産小口化商品があり、その他、国鉄清算事業団の土地信託方式があり、デットの証券化の例といわれるものでは、抵当証券、住宅ローン債権信託が代表的である。なお、この2つを組み合わせた類型がハイブリッド型といわれるもので、わが国では国鉄清算事業団の実施した不動産変換ローン方式の例がある。[→不動産共同投資事業、不動産小口化商品]

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