売買・税金のお話

譲渡所得税等

土地等・建物等を譲渡した場合は、過去の値上がり益に対して課税さえるため他の所得と分離して課税されます。
原則は長期と短期に分けてその譲渡者に一定の税率で課税されます。
特例として税率の軽減・特別控除などがたくさんあります。

※平成25年から平成49年までの25年間の各年分の所得税に一律2.1%の復興特別所得税が上乗せとなります。

(1)課税譲渡所得金額

課税譲渡所得金額

課税譲渡所得金額 = 譲渡代金 - (取得費+譲渡費用) - 特別控除

※譲渡代金には固定資産税精算金を加算します。

(2)所有期間による区分

譲渡した土地等や建物の所有期間によって、長期保有物件と短期保有物件に区別され、それぞれ別々の方法で税額計算されます。

1.長期

長期保有物件とは譲渡した年の1月1日において、その所有期間が5年を超える物件をいいます。

2.短期

短期保有物件とは譲渡した年の1月1日において、その所有期間が5年以下の物件をいいます。

※長期・短期の区分

平成29年1月1日から平成29年12月31日までの間に譲渡した場合
  長期 短期
土地等・建物 平成23年12月31日以前取得 平成24年1月1日以後取得

(3)取得費

商売に例えると譲渡代金は売上に相当し取得費は仕入れに相当します。

取得費
1土地等・建物の購入代金
2建物建築請負代金
3購入時の仲介手数料
4購入時の契約書の印紙代
5購入時の登記費用(登録免許税、司法書士・測量士・土地家屋調査士等の手数料)
6購入時の固定資産税精算金
7不動産取得税
8特別土地保有税
9購入時に支払った立退料等
10土地造成費用等
11土地建物一括購入後おおむね1年以内に取り壊した建物の購入代金及び取り壊し費用(廃材の処分価額を除く)
12使用開始前の借入金利息
13借入に伴い支出する公正証書作成費用(抵当権設定登記費用・保険料等)
!4契約解除に伴い支出する解約違約金
15借地の更新料、増改築承諾料
16建物の増改築代金
17所有権等を確保するために要した訴訟費用・和解金・弁護士費用等
18代償分割により取得した土地・建物の取得時の時価
19離婚の財産分与により取得した土地・建物の取得時の時価
20申告期限後3年以内に譲渡した場合の相続税
21その他取得関連費用

※建物の取得費は購入代金等から償却費相当額を控除した金額です。

※業務用の場合4,5,7,8,13,14,17で必要経費に算入したものは取得費から除かれます。

※概算取得費

土地等建物の取得費は次の1.2.の場合には概算取得費を使うことができます。
1. 取得費が不明の場合
2. 実額取得費よりも概算取得費が大きい場合

概算取得費=譲渡代金×5%

(4)譲渡費用

売却に関連して直接に要した費用です。

譲渡費用
1売却時の仲介手数料
2売却時の契約書の印紙代
3売却時の登記費用(登録免許税、司法書士、測量士・土地家屋調査士等の手数料、分筆費用)
4譲渡のために支払った立退料等
5土地等を売却するために取り壊した建物の取り壊し費用
6売却契約締結後に更に有利な条件で他に売却するために支出する解約違約金
7譲渡のための引き家費用
8その他譲渡関連費用

(5)特別控除

税法上はある一定の要件に当てはまると、税金が軽減されます。
それを税法上では特別控除といいます。
例:居住用財産の3,000万円特別控除。

(6)税額計算方式

長期 ...課税長期譲渡所得金額×20.315%(※)=税額

※所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%

一般長期譲渡所得の計算表

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短期 ...課税短期譲渡所得金額×39.63%(※)=税額

※所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%

一般短期譲渡所得の計算表

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