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不動産購入は住宅+土地の物件契約がおすすめ。資金計画ができたら土地の価格調査を忘れずに!
不動産購入の際に、マンションのように住居だけの購入と、一戸建てのように物件と土地を一緒に購入するのとどちらが良いのでしょうか。将来的に資産価値が残る買い物にしたい場合は土地つきの家がおすすめです。買い替えの際の資金にもつながる土地つき住宅の契約の流れ、さらに土地の価値をどのように判断したらいいのかについて説明します。
《目次》
資産価値にこだわるなら土地つきの物件
不動産購入時に手元に必要な資金
土地の価格はどのように調べるか
住宅と土地を購入する際には公示地価を要チェック
資産価値にこだわるなら土地つきの物件
土地つきの住宅を購入する方法は2種類あります。
一つは分譲住宅です。分譲住宅は不動産会社がまとめて購入した広い敷地の中で、土地を分割していくつも同じモデルの住宅を建て一棟ずつ販売する方式です。
もう一つは建売住宅です。建売住宅は不動産会社が購入した土地に一棟住宅を建て、それを販売する方式です。
どちらも土地と住宅両方が一度に購入できます。違いとしては分譲住宅は分譲地内の複数の物件から選ぶことができ、建売住宅は選べない。分譲住宅は周囲が全て同じようなデザイン・設計の住宅が塊、建売住宅はそうとは限らない。
資産価値の側面からすると、分譲住宅はより高い資産価値を保つことができる可能性があります。というのも、大規模な分譲住宅地を形成するにあたっては道路やインフラの整備が分譲住宅地の形成時に計画的に行われるため、すでに完成している住宅地に後から立てる建売住宅よりも分譲住宅は暮らしやすくなるケースがあるからです。
とはいえ、もともと周囲の環境が良ければ建売住宅でも暮らしづらいことはありませんし、もともと分譲住宅地として売り出したエリアで、何十年かして建売住宅の販売が始まることも珍しくありません。
土地つきの住宅を選ぶデメリットとしては、自分が家を建てる場所は選べないこと。つまり先に更地の土地を選んでから家を建てると言う段取りは、分譲住宅や建売住宅では使えません。家を建てたい更地に目星がついている場合は、更地を購入してからそこに注文住宅を立てることになります。注文住宅は自分の好みの住宅を建設できますが、建設が終了するまでに時間がかかりますし、費用も嵩みます。
とはいえ、分譲住宅も建売住宅も注文住宅も、最終的には住宅+土地が手に入ります。
住宅しか手に入らないのは分譲マンションを購入した場合です。分譲マンションは新築マンション内の住居部分だけを購入し、その他の共有部分の使用権利を得ることができます。資産としては住居部分だけですので、年月がたち住宅としての価値が下がってしまうと資産価値はそのまま目減りしていきます。
土地つきの分譲住宅も建売住宅、または土地を購入してから住宅を建てる注文住宅であれば、建物自体の資産価値が下がっても土地の価値は残りますし、場合によっては時流に乗って上昇することも考えられます。資産価値にこだわるのであれば、土地つきの住宅物件を購入するのがおすすめです。
不動産購入時に手元に必要な資金
不動産購入時に手元に必要な資金は、物件価格の2〜3割で考えておくのが良いでしょう。つまり5000万円の物件を購入する場合は、1500万円ほどを手元にキャッシュで用意してあればまず安心です。
内訳はこうです。
・住宅購入時の諸費用(1戸建ては購入価格の6〜9%、マンションは3〜6%)
・頭金(購入価格の1〜2割)
住宅購入時の諸費用には、法的な手続き費用や納税関係、不動産会社への手数料などが当たります。これらを合計すると上記のカッコ内のような金額になります。例えば5000万円の一戸建てを購入する場合は最大で450万円程度の諸費用がかかる計算です。
次に頭金ですが、こちらは必ず払わなければならないものではなく、頭金ゼロ円でマイホームを購入される方もいます。しかし、結局月々の住宅ローン支払い費用が高くなったりや完済まで長期間かかってしまうのを避けるため、頭金は購入価格の1〜2割を支払うのが一般的です。例えば5000万円の一戸建てを購入する場合は500〜1000万円程度の頭金を用意しておけば安心です。
この2つの合計で最大1500万円になります。もちろん、生活が始まった後に必要な生活費や住宅の維持費も手元に残しておかなければなりません。手元に残さねばならない金額と、購入時に支払うことができる金額を明らかにして不動産を探すことが大切です。
土地の価格はどのように調べるか
さて、資金計画が立つといよいよ購入へ向けて本格的に検討が始まりますが、多くの場合住宅の内容に目が向きがちです。しかし、建売住宅、分譲住宅の場合は土地も一緒に購入するため、どんな土地かを理解しておく必要があります。年月が経っても資産価値が残る土地ですので、購入時に更地だとしたらいくらくらいなのか知っておいた方がいいでしょう。また、土地価格を知っておくことで相場に対して妙に高い、安い物件というのも見抜きやすくなります。
土地の価格を調べる方法としては主に3つあります。
・国土交通省が毎年3月1日に発表する公示地価
・各都道府県が毎年9月ごろに発表する基準地価
・国税庁が毎年7〜8月に発表する路線価
上記のうち路線価に関しては土地の売買というよりは相続税を算出する際に使われる価格です。住宅購入時に土地の価格を調べるには主に公示地価と基準地価を参考にします。
公示地価とは
公示地価は国土交通省が毎年3月1日に発表する、土地の価格の目安です。1月1日時点での価値を発表しています。都市計画区域内を対象に、全国の2万6000地点の調査・発表が行われます。
基準地価とは
基準地価とは各都道府県が毎年9月ごろに発表する土地の価格の目安です。7月1日時点での価値を発表しています。公示地価と異なり都市計画区域外も対象となります。全国の2万2000地点の調査・発表が行われます。
公示地価と基準地価双方を参考にすることで、1月と7月の年2回、半年ごとの土地の価格の移り変わりを見ることができます。そして、基準地価は公示地価を参考にして調査されます。
実勢価格の計算方法
上記2つを参考にして実際に販売される際の実勢価格の目安を算出できます。
公示地価もしくは基準地価×面積×1.1倍が実勢価格になります。
住宅と土地を購入する際には公示地価を要チェック
土地は年月が経ってもしっかりとした資産価値をキープできる資産です。購入時にも土地の価値を意識して物件購入をすることで、売却した結果実は損をしていたという事態を防ぐことができます。土地の価格を調べるならまずは
公示地価
をチェックしましょう。
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