サブリース契約は賃貸契約を「オーナーと不動産会社」で結び、さらに、「不動産会社と入居者」が賃貸契約を結ぶというものです。つまり物件の又貸しのようなものだとイメージをすれば良いでしょう。

通常の物件の管理委託契約と何が違うのかというと、管理委託契約はオーナーがあくまで管理業務だけを不動産会社に委託しているので、契約は「オーナーと入居者」のみで締結されています。つまり、賃貸契約や物件運営における判断は全てオーナーがしなければならず、不動産会社は勝手に判断できません。

一方、サブリース契約の場合は、不動産会社が入居者と契約しているため、賃貸契約や物件運営に関して不動産会社が判断、契約をすることができ、入居者から賃料も受け取ります。また、オーナーは不動産会社から手数料を引いた額の賃料を受け取るという仕組みです。

サブリース契約の最も大きなメリットは、不動産運営においてオーナーの手を煩わせることが非常に少なくなる点ですが、他にも金銭面や相続面でメリットがあります。どのようなメリットがあるのでしょうか。

サブリース契約なら、入居者とのやり取り、契約業務、物件管理業務を全部、不動産会社に任せることができます。集金や退去手続き、原状回復はもちろん、賃料未払いや裁判を経ての強制退去といった、通常の賃貸借契約であればオーナーが法的手続きに膨大な手間を割かなければいけないような内容でも、不動産会社が行います。これは入居者の賃貸借契約を不動産会社が結んでいるからこそのメリットです。 そのため、

• 物件から遠くに住んでおり管理が難しい
• 不動産投資初心者で判断を求められても困る
• 物件を多数持っているため手間をかけられない

上記のような不動産オーナーには、サブリース契約が向いています。

サブリース契約には賃料固定型とパススルー型（実績賃料連動型）という2種類の契約形態があります。

このうち賃料固定型は、オーナーが受け取る家賃の額が固定なので、仮にサブリース会社が家賃を値下げして入居者を募集したり、空室が出ても、オーナーが受け取る金額は変わりません。そのため、賃料固定型であれば安定した収入が得られます。

一方、パススルー型は、実際の家賃に応じてオーナーが受け取る金額も増減します。収益性の高い物件であれば、想定よりも高い利益を得られますが、リスクも大きい契約方式です。

また、仮に空室が出た場合でも賃料保証があるサブリース契約なら、オーナー側のダメージを抑えることができます。ただし、賃料保証がない場合や、賃料保証があっても期間等の条件があるケースは多いため、契約前にしっかり賃料補償の内容を確認することが必要です。

相続税を算出する際に賃貸物件は空室が多い方が相続税が高くなります。これは、相続した物件の空室が多い方が、オーナーが自由に使える敷地が多いという論理で計算をするためです。

サブリース契約の物件を相続した場合、オーナーは不動産会社と契約しているため、実際の物件状況がどうあれ、オーナー側が使える敷地はないため法的には満室の扱いです。そのため、サブリース契約なら相続税が安くなり、相続税対策になります。

サブリース契約はオーナーの手離れをするという面で魅力ですが、手数料や細かい契約内容を理解しないことで後から後悔をしがちです。デメリットもしっかり抑えておきましょう。

一般的な賃貸物件管理委託契約の場合、オーナーから不動産会社に払うのは賃料の5〜10%であることが多いですが、サブリース契約の場合の手数料は10〜20%となっています。そのため、物件の収支状況によっては赤字転落するリスクがあるので、よく計算してから契約するようにしましょう。

サブリース契約では免責期間があるかどうかをよく確認する必要があります。免責期間とは、例えば物件契約後1〜3ヶ月程度、仮に家賃収入があっても不動産会社からオーナーに賃料を払わなくても良いというものです。入居者募集のための広告等で費用がかかるというのがよく言われる理由ですが、オーナーとしてはこの期間家賃収入がなくなるので設定されているとかなり痛い条項となります。そもそも免責期間があるのか、あるならばどれくらいの期間なのかしっかり確認しましょう。

サブリース契約においても、物件の持ち主はオーナーであるため、経年劣化による物件修繕や設備交換の費用は負担しなければなりません。「サブリース契約をしたから管理費用がかからなくなると思っていたら目論見が外れた」ということがないように、どこからどこまでが不動産会社が負担する範囲なのかを契約前にしっかり確認しましょう。

サブリース契約は少し前にメディアで頻繁にトラブルが取り上げられたことからイメージが良くない方もいるかもしれません。トラブルが発生するのは、悪質な不動産会社や杜撰な経営の不動産会社と契約したケースで多いです。どのようなトラブル事例があるのでしょうか。

サブリース契約においては、たとえ賃料固定型であっても空室状況や収益状況によって、賃料の見直しが行われます。しかし、サブリース会社としては響きの良い文句で集客したいため「契約期間中は一切家賃減額しない」等の謳い文句で勧誘をしてくることがあります。実際に、30年間家賃保証を謳い集客し、実際に契約すると数年で家賃減額を求めてきたサブリース会社が、オーナーから訴訟を起こされています。

また、経年劣化による修繕、設備交換はオーナーが費用を負担するというのは前述した通りですが、実際の工事の手配は不動産会社側で行います。そのため、悪質な不動産会社の場合、相場の工事費用よりも高額の請求をしてくるという事例もよく見られます。

さらに悪質なケースでは工事費用の請求だけしてきて、実際には工事が行われていないということもあります。こういったことがないように、遠方の物件をサブリース契約している場合は、特に信頼のできる不動産会社と契約をする必要があります。

また、サブリース会社が破綻すると、賃料がオーナーに入って来なくなります。これはまず金銭的に大きな損失です。さらに、サブリース会社が消失したことにより、オーナー自ら入居者に契約状況の確認や更新をしたり、物件管理業務をしなければなりませんが、破綻するようなサブリース会社はそもそもしっかり管理業務を行えていないことが多いため、オーナーと入居者間でトラブルになりがちです。結果、退去者が続出し物件の収益性が損なわれるというトラブルが発生します。