年度末は転職や職場内での異動、卒業などで転居する人が多いため、年間でも不動産の需要が高まる時期です。2〜3月に成約することを目指して12月には仲介不動産業者を見つけるなど、売却に向けた準備を進めておきましょう。

逆に、転居する人が少ない時期に売却を目指すとそもそも決まらなかったり、売却価格を下げざるを得なくなるのでおすすめできません。具体的には12月、1月の年末年始時期、真夏の8月、さらに新生活が始まったばかりの4月、5月は外しておいた方が無難です。

売却したい物件を持っているエリアで、新築の大規模マンションや大規模分譲住宅地が売り出しになるタイミングは避けましょう。特に戸数が多い大規模マンションや駅前のタワーマンションなどが売りに出ると、同地域内からの転居希望者がそこに一気に動くため、同じタイミングで中古の物件を売りに出しても、戦うのが難しいです。

不動産を売却して得た所得を譲渡所得といいます。そして、この譲渡所得に対してかかる税率は不動産の所有期間によって変わりますが、5年以下の所有だと短期譲渡に分類され、譲渡所得への所得税率が高くなってしまいます。

短期譲渡（5年以下の所有）：所得税率30.63%
長期譲渡（5年超の所有）：所得税率15.315%

このように5年以下の短期譲渡だと税率が倍です。もちろん状況によっては税率が高くてもすぐに売った方が良いこともありますが、よほど差し迫って売却しないといけない事情があるか市場の動向が極端でもなければ5年は我慢したほうが良いでしょう。

自分が居住用にしていた物件売却の場合は、10年超経過してから売却すれば軽減税率の特例が適用されます。

譲渡所得が6000万円以下であれば所得税率は10.21%、6000万円を超える部分には15.315%が課税されます。前述した長期譲渡よりもさらに税率が下がるので、節税を重視するなら10年超経過するまで売却を待つのが良いでしょう。

買い替え特例（正式名称：特定の居住用財産の買換えの特例）は、現在住んでいる居住用物件を売却し、新居を購入した際に出た譲渡益に対しての課税を、次回マイホームを売却する際まで先送りにできる特例です。

買い替え特例を利用するには、売主の居住期間が10年超、売却代金が1億円以下であることが求められます。また、購入した物件が築25年以内、床面積50m2以上、土地面積500m2以下という規定もあるので、自分が現在所有している物件の状況と、購入を検討している物件の状況をよく確認するようにしましょう。

相続してから3年10ヶ月以内に売却すれば、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が適用されます。この特例を使えば、譲渡所得から相続税の一部を差し引くことで、譲渡所得に課される所得税を減額できます。

ここまでさまざまな控除や税制優遇について説明しましたが、そもそも、基本的に居住用物件を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。これが「3,000万円の特別控除」で所有期間の長短は関係ありません。

ただし、空き家の場合、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却しないと、この控除は適用されません。だから、住まなくなった空き家がある場合は3年以内の売却が目標となります。ちなみに、売った年の前年および前々年に「譲渡損失の繰越控除」を受けていると3,000万円の特別控除は適用されません。

前述した買い替え特例は買い替えにより譲渡益が出た場合ですが、買い替えにより譲渡損失が出た場合にも適用される税制があります。それが譲渡損失の繰越控除（居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）です。

譲渡損失の繰越控除とは、長期譲渡（所有期間5年超の物件の譲渡）に限り、譲渡で出た損失を譲渡翌年から3年に渡り繰り越して控除できるという制度です。短期譲渡（所有期間5年以下の物件の譲渡）の場合は、仮に売却年の他所得と合算しても譲渡損失が残った場合、繰越控除はできません。

売却、購入において黒字になりそうなのか、赤字になりそうなのか見極めた上で、赤字になりそうなのであれば5年超所有してから売却すれば、税制上のメリットがあると覚えておきましょう。

東日本不動産流通機構の調査によると、2022年に成約した中古住宅の平均築年数は以下のようになっています。

中古マンション：23.33年
中古戸建住宅：23.68年

法定耐用年数でいうと、中古マンションの方が長いですが、売却が成約する築年数はマンションも戸建もほとんど変わりません。特に木造戸建ての場合は築20年を超えるとほぼ0円近い査定となるため、不動産価格はほぼ土地代です。とはいえ、築20年ならまだ住宅としては品質の良いものもありますし、安価であるということでの需要はあります。これが30年になればリフォームやリノベーションが必要な古家扱いになるので、むしろ買い手にコストがかかることで敬遠されますし、仲介手数料が少ないため不動産会社が力を入れて扱わなくなります。

そのため売却のリミットとしては築25年が目安となります。

もちろん早く売れば売るほど高くは売れますが、そもそも居住用で購入しているのであれば長く住むつもりの方が多いでしょうし、早く売りすぎると高値だとしてもここまで紹介したような控除や税制優遇が適用できなくなります。