狭小住宅とは約50m²（15坪）以下の狭い面積の敷地に建てられた小さい住宅のことを指します。約50m²がどれくらいの広さかというと、2LDKのマンション物件くらいの広さです。「それほど狭くないのでは」と感じるかもしれませんが、狭小住宅の場合、土地の広さが約50m²（15坪）以下なので、居住スペースはそれよりひと回り小さくなります。仮に住居の底面積が1LDKくらいになったとすれば、戸建て住宅としては非常に狭く感じる人が多いのではないでしょうか。

狭小住宅は住みづらそうというイメージ以外にも、資金面でのデメリットなどから、飼い主から敬遠され、売却が難しいという現実があります。狭小住宅が売却しづらい理由を紹介します。

狭小住宅は普通の間取りの住宅に比べてどうしても需要が少ないので、不動産の価値が低くなります。つまり、将来の売却時に売りにくく、 値段が安くなってしまうことで、金融機関の審査が厳しくなります。そのため、ローンが受けられない、受けられても満額は無理、ということが発生します。ローンを組めない物件は買主の購入候補から外れてしまうことがほとんどなので、売却がしづらくなります。

上記ローンの中でも、フラット35が利用しにくいのは特にデメリットです。フラット35は住宅金融支援機構と民間の金融機関が連携して取り扱っている住宅ローンで、金利が固定のため返済計画が立てやすいメリットがあります。フラット35は延べ床面積70m²以上の物件を対象としており、狭小住宅だとクリアできないことがあります。フラット35を利用できないという理由で、買主の購入候補から外れる可能性も高いです。

敷地が狭いということは、修理やリフォームなどの際に設置する足場スペースや、業者の駐車スペースの確保が難しく、資材の搬入にも通常の物件より労力がかかることにつながります。当然工事も通常の物件より難しくなるため、修理費用が高額になります。このように物件購入後の高コストが想定されるため、買主から敬遠されます。

底面積が狭くても、三階建てなど高さを設ければ、居住スペースを確保できるかもしれません。しかし、やはり小さい子供や高齢の住人がいる家庭は、安全面や移動の労力を考えるとなかなか選びにくいです。

ただでさえ狭い狭小住宅は、収納スペースも作りにくいです。収納スペースがなければクローゼットやタンスなどを使わざるを得ないので、場所を取られてさらに狭くなる可能性があります。収納スペースがない狭小住宅は、買主からすると魅力を感じづらいです。

狭小住宅は法律で許されるギリギリまで敷地を建物に使っているため、駐車場や駐輪場など、外構（エクステリア）が無いことが多いです。買主としては、わざわざ外部の駐車場、駐輪場を契約しなければなりませんし、家を出るとすぐに敷地外なので、交通量や騒音が気になるかもしれません。

狭小住宅は旗竿場や三角地などに代表される特殊な形状の敷地に立っていることが多いため、建物の間取りも特殊です。非常に部屋の幅が狭かったり三角形だったり、天井が低かったりします。掃除がしにくい、移動がしにくい、単純に好みに合わないなどの理由で、購入の検討から外れる可能性が高まります。

敷地いっぱいに住宅を建てており外構もない狭小住宅は、隣家との距離が非常に近くなります。窓を開ければ目の前が隣家であり、家の中が見えそう、物音が聞こえやすいなど、プライバシー面で不安を覚える買主も多いはずです。 防犯面で対策をしようにも工事自体が難しい場合があります。

狭小住宅は一般の住宅と正面から比べられると売却に不利なので、違ったアプローチが必要になります。売却を成功させるためのポイントを紹介します。

まず、隣地のオーナーに買い取ってもらえないか交渉をしましょう。隣地のオーナーとしては、自前の土地が広くなるため資産価値が向上するメリットがあります。メリットがはっきりしているため、一般的な狭小住宅の価格よりも高値になる可能性もあるでしょう。

一般の中古不動産市場で売却を目指す場合、物件の強みをアピールする必要があります。物件自体は前述したようにデメリットの方が多いため、価格が安いだけではアピールになりづらいです。そのため、駅近である、周辺に商業施設が多い、病院や学校などの公共施設が近いなど、立地的なメリットをアピールするのが有効です。

売却に向け、思い切ってリフォームするのも有効です。狭小住宅は住みづらいというイメージがどうしても付きまとうので、リフォームすることで住みやすさを追求してみてはどうでしょうか。 例えば、デッドスペースを有効活用して収納スペースを作ることで、部屋が収納家具でさらに狭くなることなく、広々と暮らせます。 また、周辺から見えないように窓の位置やガラスの素材を変えたり、防音性能を向上させたりすると プライバシーが確保でき、買主としては安心感が高まります。

仲介不動産会社を探す際は、狭小住宅を扱った実績が多いかどうか、確認しましょう。実績があれば販売ルートを持っている可能性があるので、希望に近い売値で早く買主が見つかりやすくなります。実績がない仲介不動産会社や営業マンに頼んでしまうと、言われるがままに値下げをした挙句売却できないというリスクがあります。

不動産会社に買い取ってもらうという手もあります。メリットとしては買主を探す必要がないため、非常にスピーディーに物件を売却できるという点 が挙げられます。デメリットとして は、相場より安い金額での売却になる可能性があります。狭小物件のような特殊な物件の自社買取実績が多い不動産会社であれば、売却交渉も価格もまとまりやすいかもしれません。